се бизнес-класса в двух-трех остановках метро от кольцевой, то надо будет приготовиться к стартовой цене в 13–17 миллионов рублей. И это за 36–40 квадратных метров! Апартаменты без права прописки в новостройках можно купить несколько дешевле, но уже нет той огромной разницы в 30 %, как была на начале ввода этого формата на московский рынок недвижимости.
Второй недостаток в том, что в таких районах, застраиваемых небоскребами, практически одновременно будут сданы сотни тысяч квадратных метров жилья. И все это уже в скором времени будет выставлено на продажу и в аренду. Частному инвестору, решившему через год продать свою квартиру и заработать, придется конкурировать с тысячами предложений от застройщика и от таких же инвесторов. И, даже несмотря на высокий спрос, вряд ли получится продать быстро и по той цене, по которой хочется. Кроме того, застройщик, имеющий в продаже много квартир, может позволить себе делать скидки, давать массированную рекламу. Частный инвестор не имеет таких возможностей, и придется ждать тех времен, когда предложения застройщика будут полностью реализованы.
Если у покупателя не хватает собственных средств на столь дорогостоящее приобретение, то можно рассмотреть вариант покупки в ипотеку. Банки охотно выдают кредиты под залог недвижимости, и можно купить квартиру в современном комплексе, заплатив всего 10 % от ее стоимости. После этого останется получить ключи, сделать ремонт и сдать жилье в аренду, чтобы частично покрывать затраты на выплату ежемесячных платежей банку за счет рентной платы.
Как правило, застройщики начинают активную рекламную кампанию за 6–12 месяцев до ввода объекта в эксплуатацию. Из минусов покупки в ипотеку на этой стадии можно отметить необходимость ежемесячных платежей банку по кредиту при том, что квартира еще не приносит доход. Но из плюсов – возможность выбрать удачную планировку и этаж. Будем считать последнее очень существенным достоинством объекта, за которое не грех и переплатить.
Итак, рассмотрим пример покупки квартиры в ипотеку в строящемся доме бизнес-класса, в хорошей локации. Ввод в эксплуатацию дома намечен через 9 месяцев[14].
Стоимость объекта – 17,5 миллиона рублей.
Первичный взнос – 10 %, или 1,7 миллиона рублей.
Сумма заемных средств – 15,7 миллиона рублей под 11,55 % годовых сроком на 20 лет.
Ежемесячный платеж по ипотеке – 151 тысяча рублей.
Платежи банку до ввода дома в эксплуатацию (9 месяцев) – 1,3 миллиона рублей.
Ремонт и обустройство – 2 миллиона рублей.
Платежи банку на время ремонта и оборудования квартиры под аренду (3 месяца) – 453 тысячи рублей.
Ежемесячные коммунальные платежи на время ремонта – 30 тысяч рублей.
Налог на недвижимость за первый год – 22,5 тысячи рублей.
Вложенный капитал – 5,6 миллиона рублей (включая платежи банку в первые 12 месяцев).
Сдача квартиры в аренду за 75 тысяч рублей в месяц (сумма до уплаты налогов) поможет частично компенсировать затраты арендодателя на выплату ежемесячных сумм банку в счет погашения кредита. Таким образом, с поддержкой доходов от аренды, через 20 лет общие затраты на покупку квартиры, включая выплаты процентов по ипотеке, составят около 25 миллионов рублей.
Плюсы этой стратегии в том, что через 20 лет район, который пока что похож на большую стройку, станет обжитым, благоустроенным, уютным. Там появятся престижные школы и детские сады, зеленые насаждения и сотни объектов инфраструктуры – от кафе до спортивных клубов. Цены на недвижимость в уютном районе в 7–10 километрах от Кремля однозначно вырастут, так что затраченные средства, даже с учетом грабительских банковских процентов, покажутся вполне разумной платой за обладание собственностью в таком месте.
Квартиру можно будет и дальше сдавать в аренду, получая стабильный пассивный доход после закрытия ипотеки. В целом, это позволит войти в перспективный жилой район в хорошей локации, даже не имея на руках всей необходимой суммы. Без ипотеки можно десятилетиями копить, не успевая за ростом цен, и в конечном итоге остаться ни с чем. Либо взять ипотечный кредит и зафиксировать цену покупки на момент подписания договора. Ведь банк оплатит за вас всю сумму застройщику, и вы сможете испытывать непередаваемое удовольствие, наблюдая за тем, как растет цена квартир в доме по мере его заселения и развития инфраструктуры района.
Что касается минусов стратегии, они связаны с тем, что гладко все бывает только на бумаге. У вас могут возникнуть простои в аренде, так что придется платить банку полностью из своего кармана. Обязательно будут возникать расходы на косметический ремонт, замену испорченной мебели и вышедшей из строя бытовой техники. Для этого всегда нужно иметь подушку безопасности, предназначенную для непредвиденных случаев.
К тому же, чем больше сумма заемных средств, тем выше должна быть зарплата заемщика.
Если кредит в размере четырех-шести миллионов рублей может получить среднестатистический москвич, зарабатывающий по 80–100 тысяч рублей в месяц, для ипотеки, превышающей 10 миллионов, банку нужно будет показать совсем другие доходы. Кроме того, чем больше сумма заемных средств, тем жестче проверки банком и тем сложнее получить его одобрение.
При этом самый главный минус заключается в том, что заемщик может не потянуть ежемесячные платежи, так что придется продавать квартиру, чтобы рассчитаться с банком. Но как вы уже знаете, в огромных жилых комплексах еще несколько лет после строительства сохраняется высокая конкуренция среди продавцов. По этой причине быстрая продажа может быть только при большом дисконте.
Я рекомендую тщательно взвешивать свои возможности, подписывая ипотечный договор с банком. К сожалению, встречается немало случаев, когда планы семей менялись, что-то случалось и приходилось срочно продавать квартиру с ремонтом по цене ниже, чем у объекта застройщика без всякой отделки. В итоге инвесторы не зарабатывали, а теряли по несколько миллионов рублей.
Входя в дорогую ипотеку, инвестор должен быть твердо уверен в своей платежеспособности на много лет вперед и просчитывать все варианты на случай потери работы, серьезных проблем со здоровьем и прочих подобных обстоятельств.
Так или иначе стратегия покупки квартир или апартаментов в новостройках в престижных районах Москвы будет интересна двум группам инвесторов:
1) Тем, кто ориентируется на долгосрочную перспективу и готов вложить в недвижимость 14–20 миллионов рублей.
2) Тем, у кого есть порядка шести-семи миллионов рублей на первичный взнос по ипотеке, ремонт и первоначальные расходы, плюс высокий стабильный доход, покрывающий ежемесячные платежи, и обоснованная уверенность в своей финансовой состоятельности на ближайшие 20 лет.
Стратегия 2. Новая Москва и Подмосковье: покупка квартир в новостройках за пределами МКАДа.
Будущие рантье, у которых нет на банковском счету «лишних» 20 миллионов рублей или зарплаты топ-менеджера крупной корпорации, как правило, обращают свой взор на новостройки за МКАДом. Цены на них более демократичные, перспективы хорошие: Москва растет неспроста, ведь в нее ежегодно съезжаются сотни тысяч людей из других регионов России и стран бывшего СССР.
Замкадная недвижимость популярна у жителей регионов, которые хотят инвестировать в столичные квадратные метры. Реклама жилых комплексов в Новой Москве с квартирами от 6,5 миллионов рублей заполонила СМИ и интернет. Щиты с заманчивыми предложениями встречают пассажиров даже в аэропортах.
В радиусе 30 километров от МКАДа сегодня идут грандиозные стройки: на территориях бывших сельскохозяйственных угодий и пустырей многоэтажки растут как грибы. Строительные компании заманивают покупателей беспрецедентно низкими для Москвы ценами, беспроцентной или льготной ипотекой и уникальной для столицы экологией. Но важно понимать, что огромные поля на стадии строительства внушают скорее ужас, нежели ощущение желанного приобретения.
Строительство дорог и развязок здесь, как правило, сильно запаздывает. Из-за этого по всему Подмосковью по утрам можно наблюдать многокилометровые пробки в сторону МКАДа. Золотые времена низких цен при покупке на этапе котлована прошли, но инвесторы по старой памяти везут свои деньги в офисы строительных компаний в надежде удвоить капитал после ввода жилья в эксплуатацию.
Они не понимают, что цены в начале строительства уже практически рыночные. Они соответствуют качеству домов, их транспортной доступности и социальному составу жильцов будущего комплекса. С учетом этих аспектов идея купить квартиру за МКАДом в надежде выгодно перепродать ее через несколько лет легко может обернуться серьезными убытками.
Качество строительства.
Чем ниже стоимость квадратного метра, тем ниже качество строительства. Покупатели квартир в новостройках рискуют разочароваться звукоизоляцией, отделкой подъездов, благоустройством территории и инфраструктурой. Если в готовом доме можно все увидеть своими глазами, потрогать руками или пригласить прораба, который оценит кривизну стен и составит смету по их исправлению, сделать это на стадии строительства не получится. Остается только надеяться, что в готовой квартире не будет «картонных» стен-перегородок, позволяющих услышать каждый чих соседа, или дешевых скрипящих лифтов, в которые страшно заходить.
Транспорт.
Заявленные в рекламе «15 минут до метро!» могут оказаться правдой. Но чаще всего речь идет об идеально пустых дорогах, которых в пригородах столицы не бывает даже ночью. В Подмосковье и в 1990-е, когда автомобилей было гораздо меньше, можно было простоять в пробках часами. В пятницу их пополняют дачники, пытающиеся выбраться из душной Москвы на свои загородные участки. Что уж говорить о 2020-х годах, когда в каждой семье огромного микрорайона может быть по несколько автомобилей.