Во многих замкадных районах уже есть станции метро или линии МЦД[15]. Но это не избавляет значительную часть жителей от необходимости добираться до них общественным транспортом внутри микрорайона, по утрам и вечерам парализованного пробками. Покупатель квартиры за МКАДом вскоре обнаружит, что ежедневный путь на работу в центр Москвы занимает по полтора-два часа в один конец. А как добираться жителям микрорайонов, для которых не предусмотрено скоростного общественного транспорта? И что будет с ценами на квадратные метры в таких районах в будущем?
Представьте, что Иван Иванов покупает однокомнатную квартиру в жилом комплексе в Новой Москве, в 11 километрах от станции метро Рассказовка. Цена в 4,8 миллиона рублей кажется Ивану вполне демократичной. Более того, в нее входит отделка от застройщика.
Иван покупает квартиру, чтобы перепродать ее через несколько лет, когда комплекс будет полностью заселен. Пока что он меняет дверь, устанавливает сигнализацию, докупает все необходимое. Вместе с тем он ежемесячно оплачивает коммунальные расходы, платит ежегодный налог на имущество и регулярно приезжает проверить свою квартиру, каждый раз тратя на бензин по тысяче рублей. Получается, что расходы и после покупки продолжают расти, в отличие от стоимости квартиры.
При этом в огромном микрорайоне остаются тысячи нераспроданных квадратных метров от застройщика, которые он продает с большими скидками. Но даже скидки и массированная реклама не позволяют распродать эти новостройки быстро. Микрорайон наполнен строительной пылью и грохотом. Потенциальные покупатели просят Ивана снизить цену до 4 миллионов рублей. Но к таким потерям хозяин явно не готовился.
Квартира, которая требует ежемесячных вложений, превращается в «чемодан без ручки». В один прекрасный момент Ивану в голову приходит блестящая идея оптимизировать платежи ЖКХ, сдав свою недвижимость в аренду. Полистав объявления, он отмечает, что в его комплексе сдаются однокомнатные квартиры по 23–25 тысяч рублей. Решение потратить на меблировку и бытовую технику еще 400 тысяч рублей кажется вполне разумным. Пусть сдается, покрывает расходы на содержание, а через пару лет, когда отобьются расходы на обустройство, жилье с ремонтом можно будет продать дороже.
Закончив ремонт, Иван обнаруживает, что старые объявления об аренде, которые он просматривал до этого, висят до сих пор. Это значит, что за прошедшие месяцы хозяевам так и не удалось сдать жилье по ценам, на которые ориентировался и Иван. Более того, количество новых предложений только выросло, тогда как потенциальные квартиросъемщики, оценив неблагоустроенность нового микрорайона, предпочли отправиться на поиски чего-то более подходящего.
Таким образом, стратегия покупки в ипотеку и погашения кредита арендными платежами при неправильном выборе объекта может оказаться провальной. При сумме кредита в четыре миллиона рублей на 30 лет ежемесячный платеж будет составлять около 30 тысяч рублей в месяц, квартиру можно отремонтировать за три месяца и выставить за 22 тысячи рублей. Это позволило бы гасить значительную часть ежемесячного платежа по ипотеке. Но реалии таковы, что сдать квартиру в подобной локации может оказаться невыполнимой задачей.
Социальные риски.
Из мировой истории мы знаем, как формировались гетто в США и странах Европы. В районах с дешевым жильем начинали селиться иммигранты, которые постепенно выживают коренных жителей, оказавшихся в этих местах этническим меньшинством. Глядя на быстровозводимое дешевое жилье в районах Подмосковья, где нет рабочих мест, бьют тревогу и российские социологи.
Какая перспектива у многоэтажных жилых комплексов, так и не получивших хорошую транспортную доступность к Москве? Уже сейчас можно прогнозировать, что из-за низкой цены их основными жителями станут неблагополучные москвичи и гости столицы, в том числе приезжающие из стран СССР СНГ в качестве «дешевой рабочей силы». Это прямо влияет на криминогенную обстановку таких районов. А рост цен на жилье здесь будет ограничиваться платежеспособностью потенциальных покупателей и арендаторов.
Кроме того, чтобы платить за съемное жилье, арендаторам надо где-то работать. В местах крупномасштабной застройки рабочие места заканчиваются очень быстро. Причем проблема нехватки рабочих мест насущна и среди коренных жителей Подмосковья. Зарплаты здесь маленькие, а конкуренция за свободные места огромная. В итоге новоселам приходится искать работу в столице, до которой нужно каждый день добираться, увеличивая и без того огромный трафик.
К выбору недвижимости за МКАДом необходимо подходить с большой осторожностью. Нужно тщательно оценивать перспективы района на ближайшие десятилетия. Особенное внимание следует уделять развитию транспортной доступности к Москве, а также перспективам появления достаточного количества рабочих мест рядом с новостройками. Не менее важен и социальный состав новоселов. Вкладывая свои деньги в недвижимость, хочется получить набор благ, который включает не только красивый вид из окна, удачную планировку и близость к метро, но и достаточный уровень безопасности и минимального комфорта.
Например, моя знакомая Ольга, врач, 20 лет назад решила переехать из Нижнего Новгорода в Москву. В столице ее ждали лучшие рабочие перспективы и возможность дать хорошее образование детям. Денег от продажи квартиры в Нижнем хватило на двухкомнатную квартиру в доме на стадии котлована в новом на тот момент микрорайоне за МКАДом. Ольгу прельстили обещания о скором вводе в строй станции метро Котельники, а главное, впечатлила современная школа, которая достраивалась в двух шагах от будущего дома.
Когда моя знакомая дождалась окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, сделала ремонт и окончательно переехала в новую квартиру, пришла очередь забирать детей и переводить в новую школу. Ольга была счастлива. Правда, до того момента, пока дети не пошли в школу и не попали в переполненные классы, в которых не хватало учителей. Ведь школа открылась совсем недавно и еще не подобрался сплоченный и профессиональный педагогический коллектив.
Учителя, многие из которых недавно закончили вузы и еще не очень хорошо представляли себе работу со школьниками, находили более выгодные места и увольнялись. Им на смену искали новых учителей. За три месяца постоянных замен у детей Ольги случился такой регресс в учебе, о котором было даже страшно подумать в Нижнем. Ценой огромных усилий и средств ей удалось перевести детей в люберецкую школу-лицей. Учеба пошла на лад, и дети догнали программу. Но при этом Ольга каждый день вставала в 6:30, будила детей, и уже в 7:30 они выходили из дома: люберецкие пробки по утрам не уступают по плотности пробкам в час – пик на Третьем транспортном кольце. После того как дети были доставлены в лицей, моя знакомая выруливала на Волгоградское шоссе и направлялась в центр Москвы, на работу. Разумеется, на загруженной магистрали она вставала еще в одну серьезную пробку. Когда к 10 утра она приезжала на свое рабочее место, то успевала устать так, как будто разгрузила пару вагонов. А ведь еще надо было как-то отработать день и вечером добраться домой.
Так они прожили почти семь лет. Не высыпаясь и дыша выхлопными газами с самого начала дня. После зеленого и неспешного Нижнего Новгорода жизнь в Москве была похожа на забег по пересеченной местности. Забег на выживание. Но и это проходит.
Стройки под окнами были закончены, и микрорайон начал принимать обжитой вид: улеглась цементная пыль, подросли кусты и деревья во дворе. Как грибы после дождя открывались супермаркеты, различные сервисные службы и медицинские клиники. В одной из них Ольга нашла работу, и у нее больше не было необходимости тратить по три часа в день на дорогу. Ну а главная радость жильцов микрорайона состояла в том, что наконец открыли станцию метро Котельники, которая связала новый микрорайон с центром Москвы.
Дети Ольги, которые успешно закончили лицей и поступили в московские вузы, получили возможность добираться до своих учебных заведений быстро, с относительным комфортом и без выматывающих нервы утренних автомобильных пробок.
Ольга привыкла к своему району, радуется сосновому лесу, который граничит с микрорайоном и в котором так приятно гулять по выходным дням, радуется чистым дворам с парковками и близостью станции метро. Именно благодаря открытию станции Котельники, цена за квартиру выросла в несколько раз. Инвестиция в котлован оказалась очень выгодной, хоть и потребовались годы жизни в условиях ранних подъемов и мучений в утренних пробках.
Но у сказки мог быть и не такой радостный финал. Если бы Ольга купила квартиру не в Котельниках, а, скажем, чуть правее, в Лыткарино, или чуть левее, в Павлино. В тех районах, куда метро за эти двадцать лет так и не дотянулось и где по-прежнему пробки на дорогах забирают у жителей микрорайонов по несколько часов в день. Более того, застройка продолжается: каждый год прибавляя десятки тысяч новоселов и тысячи машин, а строительство широкополосных дорог ведется намного медленнее, чем строительство очередных башен «общедоступного» жилья. Таким образом, при покупке квартир на стадии строительства в районах за МКАДом в первую очередь необходимо обращать внимание на планы развития общественного транспорта в перспективе ближайших пяти-семи лет. Застройщики могут заманивать покупателей всевозможными «плюшками» жилищного комплекса: от леса рядом с домом до подземного паркинга и оригинальной архитектуры. Но все эти достоинства меркнут перед сложностью ежедневной дороги в Москву и из нее. Ведь, как правило, в новых микрорайонах «на полях» крайне сложно с рабочими местами вуз и вряд ли повезет сразу найти высокооплачиваемую работу где-то поблизости. Кроме того, необходимо обращать внимание на загрузку социальных объектов (школ, детских садов и поликлиник). Если вы переезжаете с детьми, то не поленитесь и до покупки поговорите с мамами на детских площадках. Как правило, такие мамы – лучшие информаторы, которые поделятся всеми самыми свежими новостями из жизни микрорайона. Есть ли очереди в детские сады и сколько времени займет ожидание? Не учатся ли дети в б