лижайшей школе в две смены (а это очень частое явление в новых микрорайонах за МКАД)? Хватает ли профильных специалистов в местной поликлинике или придется обращаться в коммерческие медцентры? Вся эта информация поможет сложить в голове полную картину и принять решение о покупке квартиры. Или решение поискать что-то еще.
Если рассматривать такую покупку с точки зрения инвестиций и желания заработать на перепродаже спустя несколько лет, то вопрос транспортной доступности также будет превалировать над удобствами, экологией и отличным ремонтом квартиры. К тому же придется подождать несколько лет, пока район не станет обжитым, пока не благоустроят дворы и улицы. А главное, пока застройщик не реализует свои десятки тысяч построенных квадратных метров. До этого момента продажа станет крайне сложным предприятием. Не забывайте, что за эти годы, пока вы ждете превращения стройки в жилой район и публикуете объявления, на которые не так много откликов, к цене покупки квартиры на стадии строительства прибавятся ежемесячные коммунальные платежи, ежегодный налог, расходы на перевозку мебели и регулярные разъезды для проверки вашей собственности.
Можно ли заработать на вложениях в такие объекты, расположенные за МКАД? Разумеется, да. Но при условии правильного выбора жилищного комплекса, предварительного изучения программы развития транспорта в районе, а также при наличии терпения, которое должно быть у каждого инвестора. Эти инвестиции можно рассматривать лишь как долгосрочные проекты, которые принесут дивиденды не ранее чем через 7–12 лет.
Стратегия 3. Вторичный рынок: покупка квартиры «под ремонт» в пределах МКАДа.
Бизнес, связанный с перепродажей вторичного жилья после ремонта, пользуется популярностью во множестве стран и городов мира. Инвестор, который хорошо разбирается в ремонте и имеет свою строительную бригаду, выкупает «убитые» объекты, обновляет их и выгодно перепродает. Во многих странах мира, включая нашу страну, даже снимают телевизионные шоу на основе реальных историй по переделке старых домов или квартир в современное жилье.
Один мой друг, уже в преклонном возрасте эмигрировавший в Германию, собрал бригаду из соотечественников и запустил строительный бизнес в Гамбурге. Он смог выйти на аукционы, на которых банки продавали залоговое жилье. Так он покупал квадратные метры со значительным дисконтом. Надо ли говорить, что 90 % домов и квартир находились в запущенном состоянии, с прогнившими коммуникациями и замшелыми стенами. Но он приводил своих строителей, которые делали быструю и качественную реконструкцию, и еще во время ремонта выставлял жилье на продажу по рыночным ценам. На этом деле он за несколько лет сумел сколотить приличный капитал.
Российские инвесторы также ищут в столице недорогое жилье в обжитых районах, участвуют в аукционах, на которых распродается недвижимость банкротов. Они находят квартиры умерших бабушек и дедушек, которые пытаются продать их наследники.
Плюсов у этого бизнеса несколько:
– можно торговаться с продавцом;
– «вторички», как правило, находятся в обжитых районах в пределах МКАДа с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой.
В свою очередь, главный минус заключается в том, что прибыль инвестора – это разница между ценой покупки, вложений в ремонт и последующей продажей. Соответственно, чем ниже первоначальная стоимость и меньше вложений в реконструкцию, тем больше можно заработать. По этой причине за «убитыми» квартирами идет охота. Чтобы оказаться первым, надо прикладывать много усилий и хорошо разбираться в деле.
Сегодня можно найти однокомнатные квартиры в пределах МКАДа за шесть-семь миллионов рублей. Отремонтировав такое жилье, можно продать его за 12 миллионов. При этом важно помнить, что квартиры по таким ценам могут иметь серьезные проблемы с документами. Например, на этих квадратных метрах прописан человек, который отбывает срок в тюрьме. Или продавцы не учитывают интересы несовершеннолетнего ребенка, который был выписан за несколько месяцев до приватизации, или в отношении продавца возбуждено дело по признанию его банкротом, и после завершения процедуры могут наложить арест на квартиру и признать договор купли-продажи недействительным. Любые подобные нюансы, которые вы не заметите вовремя, могут привести к потере денег и самой недвижимости. Поэтому, разумеется, не стоит экономить на услугах юриста, который проверит объект вторичной недвижимости на предмет юридической чистоты. Также очень рекомендую провести собственное «расследование» истории квартиры, пообщавшись с бабушками на лавочке во дворе или соседями (разумеется, если получится вызвать доверие и вывести на разговор). Чем ниже цена и подозрительнее история, тем больше усилий придется приложить для того, чтобы в конечном итоге не остаться без квартиры и без денег. Но, предположим, инвестор не гонится за супернизкой ценой, подразумевающей большие риски, а просто находит вторичную квартиру, с прозрачной историей и чистыми документами. После окончания ремонта он собирается сдавать жилье в аренду. Выгодна ли такая стратегия с точки зрения создания источника пассивного дохода?
Допустим, бюджет на покупку составляет 9–11 миллионов рублей. В отличие от новостройки, у вторичной квартиры есть ряд плюсов:
1) Не надо ждать ввода дома в эксплуатацию – достаточно сделать за три месяца ремонт.
2) Невысокая плата ЖКХ.
3) Можно прописаться в Москве.
4) Можно сдавать квартиру, будучи самозанятым: налог в этом случае составит всего 4 %.
5) При необходимости такую квартиру можно быстро продать.
Но есть и минусы. Дома советской постройки, в которых можно купить вторичку по низкой цене, морально и физически устарели. Что будет с ними через 20–25 лет, если уже сегодня обеспеченных жильцов отпугивают изношенные коммуникации, отсутствие охраны, обшарпанные подъезды, непонятный социальный состав соседей? Какими бы стильными ни были дизайн и ремонт, из-за расположения в панельном советском доме квартира попадет в низшую ценовую категорию, так что стоимость аренды составит не больше 35–45 тысяч рублей.
Ниже – расчет рентабельности такой недвижимости.
Совокупный годовой доход – 40 тысяч * 12 = 480 тысяч рублей.
Уплата налога – 46 тысяч рублей.
Покупка квартиры – 9,5 миллиона рублей.
Ремонт и меблировка – 1,5 миллиона рублей.
Срок окупаемости – 11 миллионов / 460 тысяч = около 25 лет.
Проценты на вложенный капитал – 4,4 % годовых.
Этот процент вполне сопоставим с процентами по банковскому вкладу. А с учетом дополнительных расходов на косметические ремонты, замену бытовой техники и мебели, может оказаться даже ниже процентов по вкладам. Единственное, на чем можно выиграть при такой стратегии, – это на росте цен на квадратные метры жилья в дальнейшей перспективе.
Стратегия 4. Инвестиции в зарубежную недвижимость.
– Мы купили дом в Испании! Теперь на все лето отправляем детей на море!
– А у нас квартира в Болгарии, – такие разговоры часто можно было услышать от владельцев среднего и малого бизнеса и представителей творческой интеллигенции.
Еще 20 лет назад цена небольшого дома в Испании или Греции составляла 100–150 тысяч евро. Имея такую недвижимость в собственности, можно было получить многолетние шенгенские визы и летать к себе на фазенду, покупая дешевые билеты на чартерные рейсы. Обладание зарубежной недвижимостью не только позволяло сохранить сбережения, зафиксировав их в валюте, но и обеспечить качественный отдых для всей семьи.
В конце августа самолеты, возвращавшиеся в Москву с популярных средиземноморских курортов, часто напоминали подмосковные электрички, везущие дачников обратно в город. Но все поменялось в 2020 году. Сначала эпидемия Covid-19 закрыла границы, а через два года накалились международные отношения. Сейчас путь к своим зарубежным владениям сопряжен с огромными проблемами и значительно вырос по стоимости. Стало сложно получать визы, прямые рейсы отменяются, так что приходится летать с пересадками через Турцию.
Сегодня я знаю немало людей, которые пытаются избавиться от таких зарубежных активов. Пользоваться ими стало трудно, а коммунальные платежи и налоги продолжают съедать крупные суммы. Любая недвижимость требует постоянного ухода и ремонта, что добавляет расходов на оплату людям, которые присматривают за квартирами и домами.
Но при этом открылись новые возможности по сдаче недвижимости в аренду, так как в страны Европы хлынул поток эмигрантов из Украины и России. Эти люди остро нуждаются в жилье и готовы рассматривать объекты практически любой ценовой категории. Конечно же, максимально высокий спрос приходится на самое дешевое жилье, которое к тому же снимают вскладчину. Но ведь эмигрируют и профессионалы из сферы IT. Те, кто может работать на фрилансе и зарабатывать вполне приличные суммы. К тому же арендаторов будет легко найти, просто разместив объявления в русскоязычных тематических группах в соцсетях. Разумеется, принимая решение сдать свою зарубежную «дачу», собственник вынужден будет решать множество вопросов – от подписания договора и передачи ключей до получения арендной платы на российский счет и присмотра за недвижимостью на месте. Но где есть спрос, там будет и предложение. За последний год в Европе резко выросло количество агентов, говорящих по-русски. Как правило, они берут на себя все хлопоты за процент от арендной платы. Второй вопрос, что не каждый собственник будет готов отдать в аренду свою «дачу», в которой все обустраивалось для летнего отдыха. Но здесь уже каждый решает для себя.
Стратегия 5. Инвестиции в апартаменты-студии, переделанные из нежилой недвижимости.
Мы добрались до одной из самых перспективных стратегий инвестирования в недвижимость. Она доступна даже тем, чей стартовый капитал не превышает 1–1,5 миллионов рублей. После комнат в коммуналках такие малогабаритные студии в комплексах, переделанных из бывших АТС