[16], гостиниц, административных зданий и прочей нежилой недвижимости, – это самые недорогие объекты, на базе которых можно строить успешный арендный бизнес или заниматься перепродажей с существенной выгодой.
Такие студии часто стилизуются под лофты. Лофт – это стиль, который зародился в Нью-Йорке в 1940-х годах. В центре этого мегаполиса было достаточно промышленных зон, которые не только отравляли экологию, но и портили облик города. После окончания Второй мировой войны, когда земля в Нью-Йорке начала резко дорожать, мэрия решила вынести на окраины промышленные предприятия, а оставшиеся от них помещения реконструировать и переоборудовать под офисы, жилье, рестораны и мастерские художников.
Здесь появились одни из самых престижных в Нью-Йорке жилых кварталов. Старую краску зданий отчистили пескоструйкой и обнажили стены из красного кирпича. На первых этажах бывших фабрик открылись сотни бутиков, кафе и спортклубов. Над ними сегодня располагаются жилые студии и квартиры, которые стоят как жилье в высотных зданиях Манхеттена. Так страшные и грязные районы превратились в модное пространство.
В Россию стиль лофт пришел в начале 21 века. Он до сих пор остается недооцененным среди покупателей, но стремительно набирает популярность. Сегодня плюсы стратегии работы с апартаментами-студиями, переделанными из нежилых помещений, следующие:
1) Как правило, под переделку идут объекты недалеко от центра Москвы, где уже не идет массовое строительство, так что конкуренция среди продавцов и арендодателей остается минимальной.
2) В отличие от старых домов советской эпохи, апартаменты в жилищных комплексах-лофтах имеют множество достоинств: здесь есть консьержи и охрана, видеокамеры в коридорах и подъездах, современная отделка входных групп и мест общего пользования, внутренние дворы или закрытая благоустроенная территория, парковки, высокоскоростной интернет и еще много всего, что приближает реконструированные старые здания к требованиям бизнес-класса.
3) Можно найти помещения с высокими потолками, которые позволят сделать второй уровень, на 50–70 % увеличив площадь жилья.
4) Студии в подобных комплексах прекрасно подходят под сдачу как в долгосрочную, так и посуточную аренду для туристов.
5) Основной социальный состав таких жилых комплексов – студенты и молодые профессионалы, так что вокруг такого комплекса будет формироваться соответствующая инфраструктура: офисы, кафе, супермаркеты, фитнес-центры, салоны красоты.
Мне очень нравится комплекс «Рассвет» у метро Улица 1905 года. Когда-то на этом месте был машиностроительный завод. Теперь на первых этажах отреставрированных цехов открылись кафе и рестораны, а над ними располагаются жилые апартаменты, в которых живут молодые представители среднего класса.
По вечерам рестораторы выставляют столы на улицу, во дворах становится оживленно и весело. Здесь мало что напоминает о промышленных зданиях, которые простояли закрытыми с конца 1980-х годов. В самом начале реконструкции помещения здесь можно было купить за относительно невысокую цену. Теперь «Рассвет» – один из самых дорогих лофт-комплексов Москвы, и те, кто успел войти в него на стадии строительства, увеличили свой капитал многократно.
При маленькой площади студий их цена сопоставима с ценой однокомнатных квартир в радиусе 20–30 километров от МКАДа. Помните, что локация решает все. В таких местах не надо ждать появления метро и магазинов, не надо глотать строительную пыль и годами ждать, когда построятся соседние башни. Небольшие студии в красивых и современных комплексах, переделанных из бывших фабрик, административных зданий и гостиниц, – прекрасный вариант для сдачи в аренду. Причем аренда в таких комплексах выше, чем на «полноразмерные» однокомнатные квартиры в соседних панельных домах. Когда я только переехала в Москву и начала знакомиться с людьми, инвестирующими в столичную недвижимость, то была очень удивлена тем фактом, что мало кто знает о малогабаритных студиях-лофтах, переделанных в жилье из бывших офисных зданий и гостиниц. Я удивлялась: как же так? Ведь вместо квартиры в панельной девятиэтажке, которую отремонтируют и сдадут за 40 тысяч рублей, можно купить две небольшие студии и сдавать их по 45–50 тысяч рублей за каждую.
Такой формат жилья был в диковинку и тяжело приживался в головах наших инвесторов, которых пугал статус «апартаменты» и небольшая площадь. Никто не понимал, как их ремонтировать и заселять. Отмахиваясь от роли первопроходцев, люди по привычке вкладывали деньги в многоэтажки-муравейники и вторичное жилье. Мне же, видевшей спрос на такие объекты со стороны арендаторов в Санкт-Петербурге, не терпелось перенести этот опыт на московский рынок.
В Москве я почти каждый день выезжала на просмотры. Оказалось, что уловки, которые активно используются риелторами в арендном бизнесе, практикуются и на рынке купли-продажи. Мне регулярно показывали совсем другие помещения, нежели те, что были заявлены в объявлениях – разумеется, по другим ценам. Мне показывали «вторичные» варианты от инвесторов, которые успели приобрести лучшие апартаменты на начальной стадии ввода в эксплуатацию и теперь продавали их с существенной наценкой.
Кроме того, многие застройщики начали предлагать покупателям готовый арендный бизнес: они сами делали ремонт, обустраивали второй уровень, устанавливали лестницы, мебель и бытовую технику. Все это увеличивало цену с трех миллионов рублей, на которые я рассчитывала, до 4,5 миллиона. Риелторы с жаром доказывали, что это прекрасный вариант, ведь ремонт занял бы несколько месяцев и обошелся бы гораздо дороже.
Но то, что неплохо выглядело на фотографиях, вживую восторга не вызывало: плохое качество отделки, дешевые материалы, стены под краску, ламинат, который вытрется уже после первого года эксплуатации, неуютные санузлы с дешевой плиткой и поддоном вместо душевой кабины. Такой эконом-класс явно не получилось бы сдавать дорого.
Кроме того, стены под краску в небольших помещениях быстро царапаются, захватываются руками, а штукатурка идет трещинами. Это значило, что мне пришлось бы каждый год делать косметический ремонт.
Получалось, что я должна переплачивать за то, что удешевляет объект и регулярно требует дополнительных вложений.
В это время качественные материалы, необычный дизайн, стены под бетон, точечная подсветка и другие выигрышные решения позволили бы мне не только сэкономить на будущих инвестициях в косметический ремонт, но и выделиться из десятков конкурирующих предложений. Благодаря этому я смогла бы обосновать цену выше, чем у соседей.
Я поняла, насколько это важно – найти комплекс на стадии, когда цены от застройщика минимальны, а выбор помещений с хорошим видом и удачной планировкой, наоборот, большой. Именно так зарабатывают инвесторы, перепродавая объекты с наценкой в 1–1,5 миллиона рублей. Вот только новые комплексы, как правило, не рекламируются: за ними уже стоит толпа «своих» людей.
Чтобы найти такие предложения, нужно хорошо ориентироваться на рынке, идеально знать Москву и держать на контроле десятки зданий, в которых идет реконструкция. После переезда я была совершенно непосвященной, так что в чужом городе мне приходилось довольствоваться крошками с барского стола. Это серьезно выбивало меня из колеи.
Несколько раз мне попадались студии, с которыми можно было работать. Но всякий раз меня терзали сомнения, и я отказывалась от сделок. В это время приближались новогодние каникулы. Я готовилась проводить традиционный январский тренинг в живом формате в своей онлайн-школе английского языка. Но и здесь меня ждало разочарование: если раньше группа набиралась без проблем, теперь мне приходилось самой обзванивать потенциальных участников, буквально уговаривая их прийти и обещая большие скидки.
Так прошли несколько месяцев. Москва – дорогой город, и мои сбережения таяли, как снег под мартовским солнцем. Нужно было что-то предпринимать, иначе мое пребывание в столице грозило закончиться полным провалом.
На одном из мероприятий я познакомилась с очень приятной женщиной, которая занималась бизнес-коучингом. Мы договорились о встрече, на которой нам предстояло разобрать мою ситуацию и выяснить, почему у меня ничего не получается. В итоге мы пришли к тому, что, когда я работала в Нижнем Новгороде наемным сотрудником, я спокойно входила в новые проекты, потому что не боялась, что в следующем месяце умру от голода или не смогу заплатить за квартиру, ведь у меня была гарантированная зарплата. Имея накопления, я начинала бизнес на кураже, и именно этот настрой позволял мне зарабатывать.
Чтобы продолжать в том же духе в Москве, мне надо было либо устроиться на работу, чего я совершенно не хотела, либо отбросить сомнения и вложиться в недвижимость для создания будущего пассивного дохода. Даже если ничего не получится с арендным бизнесом, у меня останутся квадратные метры, которые я в случае чего смогу продать и вернуть свои деньги. При этом недвижимость в Москве поможет избавиться от ступора, подарив уверенность в завтрашнем дне.
И вот в этот момент я наткнулась на тренинг по «деленкам». Дурацкое слово, но оно полностью характеризует этот вид работы с недвижимостью. Принцип абсолютно такой же, как был у нас в Санкт-Петербурге. Купить большую по площади квартиру, разделить ее на три-четыре маленьких студии, провести в каждую воду и канализацию и сдавать по отдельности. Или продать. Цена квадратного метра многокомнатной квартиры значительно ниже, чем квадратный метр маленьких студий, поэтому за счет разделения инвестор получает свою прибыль. В принципе, ничего нового на тренинге я не ожидала услышать, так как уже прошла практику с питерской коммуналкой, но любопытство «А как в Москве?» заставило записаться и оплатить занятия. Те, кто работает с недвижимостью много лет, наверняка помнят огромный всплеск интереса к «деленкам», который был в 2013–2020 годах. Множество семинаров, тренингов, после которых частные инвесторы рыскали по Москве в поисках больших квартир под переделку. Проценты на вложенные средства казались прекрасными, и это давало стимул рассматрива