ть такую стратегию всерьез. Получив мотивационный пинок от коуча и изучив десятки воодушевляющих успешных кейсов, я решила оставить идею со студиями на потом и присоединилась к толпе, разыскивающей квартиры под переделку. И интересный вариант подвернулся очень быстро. Это были трехкомнатные апартаменты площадью 72 кв. м в новом ЖК “Водный”. По каким-то причинам застройщик долго не мог продать это помещение и снизил цену на квадратный метр до минимума.
Высокие потолки позволяли сделать второй уровень, новый дом обладал красивой входной группой и был окружен благоустроенной территорией. Я провела в этом помещении несколько часов, рисуя в блокноте возможные варианты перепланировки. На бумаге получалось просто отлично. Эти 72 квадратных метра прекрасно делились на три светлые студии, в которых помещались санузлы и небольшие кухни.
Я решила, что в случае чего всегда смогу жить в одной из комнат сама. Две другие я могу сдавать в аренду по 3500 рублей в сутки. Даже с учетом простоев, налогов и коммуналки, я могла бы зарабатывать на них по 120–130 тысяч рублей в месяц. Это сопоставимо с зарплатой врача в московской клинике. Кроме того, я могла бы сэкономить на уборке и персонале, делая всю работу самостоятельно: мне не составит труда убираться и подготавливать комнаты к сдаче, встречать гостей, отдавать и забирать ключи.
Бум на студии-деленки остался позади. Многие владельцы разбирают перегородки и возвращают квартирам прежний вид, так как со временем у этой стратегии выявились значительные недостатки, которые было сложно предусмотреть. Я заработала проблемы и потратила значительную сумму денег на их устранение. Пусть этот объект до сих пор находится в моей собственности, студии сдаются и приносят пассивный доход, имея этот опыт за плечами, я бы не советовала ввязываться в подобные проекты.
Так или иначе, в то время я знала про апартаменты только то, что плата за ЖКХ в них выше, а прописаться в таком жилье нельзя. Зато цена квадратного метра была на 30 % ниже, чем у обычных квартир. Это подкупило меня, и я подумала: «Надо брать!»
Денег на покупку такого большого объекта мне не хватало. Я решила продать квартиру в Нижнем Новгороде, чтобы вложить вырученные деньги в проект. Не буду рассказывать, сколько всего я выслушала от родных. Помня о француженке Софи, которая вложила деньги не в собственное жилье, а в создание пассивного дохода, я рискнула. Уже через три недели я рассматривала дизайн-проект апартаментов, который предложил мой дизайнер. Вместе с найденным по объявлению прорабом я составляла смету на строительные и отделочные материалы.
Через три месяца ремонт студий был завершен. Я добавляла последние штрихи к интерьеру, наводила лоск и готовилась встречать потенциальных арендаторов. Первая студия нашла своих жильцов моментально. Я сдала ее за 35 тысяч рублей в месяц, в то время как в соседних домах советской постройки на однокомнатные квартиры были такие же цены.
Этот успех мотивировал меня повысить цену, так что вторую студию я сдала за 37 тысяч рублей, а третью – за 39. Оказалось, что арендаторам интересно жилье со вторым уровнем для сна и стильным интерьером, за который они готовы платить больше. Они предпочитают жить в современном доме с охраной и закрытой территорией, нежели в панельных пятиэтажках и девятиэтажках. Так у меня появился первый пассивный доход в 111 тысяч рублей, которым я закрыла значительную часть своих ежемесячных потребностей.
Фанфары зазвучали в моей голове. Я почувствовала, как жизнь начала меняться. Я уже не была бездомной приезжей. Теперь я стала собственницей трехкомнатных апартаментов в Москве, которые приносили мне хороший доход.
Коуч оказалась права: кураж на волне успеха вернул мне уверенность в себе и готовность действовать. Деньги, которые остались после покупки трехкомнатной квартиры, я вложила в строительство дома в Нижнем Новгороде, заработав на этой инвестиции 6 миллионов рублей.
Я начала подбирать новый объект в Москве, решив наконец купить жилье для себя. Это позволило бы мне не только получить московскую прописку, но и избавиться от ежемесячных платежей, которые я отдавала хозяйке съемной квартиры.
После покупки и ремонта трехкомнатных апартаментов денег на новую квартиру мне не хватало. Но у меня был официальный доход от онлайн-школы, дела с которой снова пошли в гору, и 111 тысяч рублей, которые я ежемесячно получала от сдачи трех студий. Недостающую сумму я планировала взять в кредит.
Сначала я присматривала двухкомнатную квартиру в новом корпусе того же жилого комплекса. Но цены значительно выросли, и теперь за 50 квадратных метров без ремонта просили больше 10 миллионов. Порадовавшись, что вместе с комплексом подорожали и мои апартаменты, я отказалась от этой затеи и переключилась на другие районы.
Вот тут мне попалось на глаза предложение по очень привлекательной цене. 4,5 миллиона рублей. Да, всего. И это были не залоговые аукционные квартиры, а реконструкция старых пятиэтажек на Октябрьском поле. Идея была в том, что сверху надстраивались два-три этажа и эти несуществующие квартиры шли в продажу. Я познакомилась с председателем ТСЖ, которая жила в этом доме, и она подтвердила, что стройка вот-вот начнется. Следом съездила в офис компании на Новослободскую. Там все было чинно, с макетами будущего жилья и плакатами проекта, руководитель являлся членом Торгово-промышленной палаты[17]. Схема с реконструкцией мне показалась максимально мутной, но цена затмила разум. Я торжественно принесла в строительную компанию свои деньги, со мной заключили договор, выписали чек, и я ушла ждать свою новую квартиру.
Радостное ожидание продолжалось ровно неделю, до того момента, пока я не включила радио в машине и не услышала экстренную новость о том, что руководитель моей строительной компании арестован за мошенничество. Сначала, конечно же, не поверила и посчитала, что это какая-то ошибка. Но человек действительно был в СИЗО, и никто не собирался его выпускать. Затем всех дольщиков этого проекта начали вызывать в следственный отдел и стало понятно, что это правда. Мы, несчастные дольщики, стали ждать решения суда, и наивная вера в квартиры по 4,5 миллиона в престижных районах Москвы пропала совсем. Вскоре суд вынес приговор, мошенника осудили и даже постановили вернуть всем деньги. Разумеется, между решением суда и реальным возвратом – огромная пропасть, и получить средства намного сложнее, чем отсудить. До сих пор деньги никто не вернул. Но даже если бы вернули, эта сумма уже обесценилась в два раза.
Конечно, тогда мы жаждали справедливости. Среди обманутых дольщиков были и те, кто влез в кредиты. Или продал свою последнюю квартиру в надежде улучшить жилищные условия. Мы даже создали инициативную группу, пытались взять проект в свои руки и доделать собственными силами. Но каждый этап представлял из себя непреодолимое препятствие, и энтузиазм начал угасать. Первыми из проекта вышли ребята, владеющие турагентством. Они вспомнили поговорку «Сдохла лошадь – слезь» и решили наверстать упущенное, углубившись в свой основной бизнес. Я вышла второй. Ведь время, которое мы тратили на встречи, на поездки «на объект» и бег по инстанциям, можно было бы использовать с боˊльшим КПД и отбить упущенное другим, более продуктивным, способом. Я в последний раз посмотрела на старую пятиэтажку на Октябрьском поле, которая за несколько месяцев стала почти родной, и… махнула рукой.
Странно, но при этом я даже не особо расстроилась. Вроде потеряла, но не расстроилась. Возможно, сказался тот ритм и позитивный настрой, который дали мне предыдущие успешные операции с недвижимостью. Знаете, есть такая поговорка «Как ушло, так пришло»? Плохо, когда с провала начинается твой первый бизнес, когда еще не почувствовал куража и вкуса хороших заработков. Вот в таких моментах действительно наступает депрессия от потери больших сумм и приходит желание наложить на себя руки. Когда же ты понимаешь, что это лишь этап, неудачный, но этап, а за ним будет успех, то провалы переносятся значительно легче.
Какой можно сделать вывод из этой истории? Разумеется, что нельзя верить в чудеса, особенно когда не очень хорошо разбираешься в предмете. И, входя в новый бизнес, необходимо свести риски по первым проектам к нулю. Не кидаться на заманчивые предложения по ценам значительно ниже рынка. Не продавать последнее жилье, чтобы закопать монеты на «Поле чудес в Стране дураков». Не верить красивым офисам и плакатам. Брать консультацию у независимого юриста и обсуждать с ним все возможные риски по сделке. А главное, слышать его предостережения. К сожалению, многие наши сограждане при виде «исключительно выгодного предложения» попадают как будто под гипноз, а потом, когда все предсказуемо рушится, не понимают, где была их голова. Впрочем, я была сама такая же, так же потеряла деньги и не понимала, почему это случилось именно со мной.
Второй вывод, уместный в любом бизнесе, да и в жизни: «Сдохла лошадь – слезь». Как часто мы упираемся в какое-то дело, которое поглощает все наше время и силы и не дает ничего взамен! Вкладываемся в отношения, которые приносят лишь разочарования и боль. Сдохла лошадь – слезь! Оглянись вокруг! Возможно, есть другое дело, которое принесет успех и позволит покрыть затраты на провальный проект. Или ждет человек, который готов дать все, что ты годами не получал в токсичном союзе. Только с возрастом приходит осознание, что время было нашим самым большим ресурсом, а мы тратили его впустую, выкидывая на ветер годы.
Потеря большой суммы денег нарушала мои планы на ближайший год. Грандиозные ожидания и мечты о ремонте в новой квартире были разбиты. При этом на моем банковском счете оставались полтора миллиона рублей, а три студии по-прежнему приносили мне больше 100 тысяч рублей в месяц. Обладание собственностью в столице позволяло не чувствовать себя лузером.
Но в 50 лет трудно не думать о том, что времени на создание капитала и надежного источника пассивного дохода остается не так уж много. Чтобы отвлечься от тягостных мыслей, я все больше погружалась в социальные сети, общаясь со своими подписчиками. И именно оттуда ко мне пришло заветное спасение.