Одна моя знакомая по имени Катя попросила о помощи в выборе и покупке студии в Москве. Ей нужен был единомышленник, коуч, советник, и она была готова заплатить за эти услуги. Множество часов, проведенных на сайтах по поиску жилья, за общением с риелторами и просмотром объектов, не пропали даром.
Вооружившись списком более-менее подходящих объектов, мы начали выбирать из них лучшие предложения. В отличие от моих первых поисков, нас ждала целая куча объектов от застройщиков по выгодным ценам и в хороших локациях.
У моей подписчицы было чуть больше миллиона собственных средств и одобренная ипотека еще на четыре миллиона рублей. Квартиру в Москве на эти деньги даже тогда, в 2018 году, было купить практически невозможно. Но со студиями дела обстояли намного лучше. При средней цене в 2,5–4 миллиона рублей можно было выбирать из нескольких десятков предложений. Катя взяла на работе двухнедельный отпуск, за который мы были просто обязаны подобрать прекрасную студию и заключить договор о покупке.
Теперь я снова с энтузиазмом вставала в 7:00. В течение дня мы вместе с Катей глотали строительную пыль новостроек, ездили по просмотрам, сравнивали, спорили, показывали друг другу цифры на калькуляторе. Я снова была в среде, в которой чувствовала себя как рыба в воде. Но главное, усилия не пропали даром.
После недели просеивания Москвы через мелкое сито мы нашли то, от чего наши с Катей сердца забились чаще: гостиницу «Алтай». Хотя она находилась за пределами Садового кольца, во Владыкино, после просмотра наши глаза загорелись, ведь мы не только укладывались в весьма скромный бюджет, но и имели дело с объектом, который в будущем значительно вырастет в цене.
Возможно, кто-то из моих читателей помнит старые советские гостиницы, которые строились в сталинские времена в больших и маленьких городах СССР. Высокие потолки, длинные и неуютные коридоры, маленькие комнаты со скрипучими кроватями и рассохшимися тумбочками. В таких гостиницах селили командировочных средней руки и частных туристов. Но слабый сервис, обветшалые номера, странный состав гостей постепенно сделали эти объекты нерентабельными.
Если в российских регионах такие гостиницы еще работают, то в столице, при жесткой конкуренции со стороны новеньких трехзвездочных отелей мировых сетей и частных арендодателей, они начали пустеть и постепенно ушли «с молотка» под реконструкцию. Разумеется, самым разумным и выгодным для новых хозяев оказалась переделка под малогабаритные апартаменты, ведь площадь уже была поделена на комнаты, к каждой из которых подведены коммуникации. Как правило, территория вокруг была облагорожена, благоустроена, озеленена.
Наш «Алтай» был именно таким. Пятиэтажные корпуса из красного кирпича после обработки пескоструйкой выглядели благородно и напоминали дома старой Англии. Их дополняли отреставрированные входные группы с бережно сохраненной лепниной, а внутренний двор украшали пышные кроны старых тополей и дубов. Застройщик уже поменял старые оконные рамы на темные стеклопакеты, и старая гостиница, которую в народе называли «клоповником», приобрела черты респектабельного жилья.
Внутри зоны общего пользования также подверглись кардинальным изменениям: керамогранит сменил выщербленную за многие десятилетия плитку, темный цвет потолков скрыл неуютную высоту, а стильная подсветка стен была не хуже, чем в домах бизнес-класса. Сами студии продавались без ремонта, что полностью нас устраивало.
Впрочем, наш восторг несколько угас, когда мы стали осматривать комнаты, выставленные на продажу. Оказалось, что они требовали не только ремонта, но и решительного демонтажа всего, что осталось от их гостиничного прошлого. Контраст между этими комнатами и преображенными фасадами, лобби, коридорами был ужасающим.
Причем, судя по гипсокартону на стенах и наклеенным на него виниловым обоям, в 1990-е или в начале 2000-х владельцы пытались подлатать обветшавший гостиничный фонд. Из-за дешевых материалов результат выглядел удручающе. Старые краны-смесители, протертый до дыр линолеум, пятна на стенах красноречиво говорили о том, насколько серьезная работа предстоит покупателям помещений, которые, как казалось, навечно пропитались запахом пыли, табака и дешевого освежителя воздуха.
«Высота потолков всего три метра и 20 сантиметров, да еще и демонтаж!» – пискнула Катя, мысленно прикидывая сумму будущих расходов. «Зато какая цена! – открыла папку с прайс-листом сопровождавшая нас девушка-риелтор. – Цена студии площадью 17,9 квадратных метров – всего 2,6 миллиона рублей. Полноценный второй уровень тут не сделать, но антресоль с дополнительным спальным местом обустроить можно. При этом в семи минутах ходьбы отсюда две станции метро, через дорогу – вход в Ботанический сад, а за окном – прекрасный вид на Останкинскую башню!»
Покидая старую гостиницу, мы уже знали, что скоро вернемся сюда за покупкой. Чтобы не пройтись по мошенническим граблям еще раз, я не только обратилась к юристам, но и сама прошерстила интернет в поисках всей доступной информации об «Алтае». История покупки гостиницы была чистой – ни долгов, ни судебных тяжб за владельцем не числилось. Убедившись в чистоте сделки, мы назначили день подписания договора о покупке. Только вот пошло все совсем не так, как я ожидала.
Утром заветного дня Катя сдавленным голосом сообщила мне по телефону, что сделка не состоится. Она была готова оплатить мою работу, но от покупки студии вынуждена отказаться. После этого я долго выпытывала у рыдающей Кати, почему ее планы так резко поменялись. Оказалось, что, пока Катя была в отпуске, на работе ее «уволили по собственному желанию», пригрозив в случае чего уволить по статье. Без работы об ипотеке, которая нужна была Кате для покупки студии в «Алтае», можно было забыть. Мои уговоры найти выход и не бросать хороший проект ни к чему не привели: энтузиазм, с которым Катя начинала поиски, растаял на глазах.
В отличие от Кати, попрощаться с гостиницей «Алтай» я так просто уже не могла. Через два дня я осматривала район, в котором располагалась гостиница, глазами потенциального арендатора. Уютные дворы, детские площадки, магазины, салоны красоты, химчистки, аптеки. От метро Окружная до Цветного бульвара шесть остановок на метро. Это значит, что за 18 минут можно добраться до центра Москвы. Кроме того, неподалеку есть станция МЦК – от нее можно добраться до Москвы-Сити за 15 минут. Ну а в тенистые аллеи Ботанического сада жильцы смогут выходить на ежедневные пробежки и прогулки.
Вечером я оценивала свои поредевшие активы и придумывала, где же взять деньги на покупку и ремонт студии в «Алтае». Мне нужно было время, чтобы заново создать подушку безопасности после недавнего провала. Но я справедливо опасалась, что студии по 2,6 миллиона рублей в 18 минутах от Бульварного кольца не станут дожидаться, пока мои дела наладятся.
Закрывая глаза, я раз за разом проходила путь от метро к гостинице, мимо цветущих яблонь, по тротуарам, усыпанным тополиным пухом. Внутренний голос шептал: «Света, ты будешь последней дурой, если упустишь этот шанс! Бери ипотеку!» На следующее утро я по телефону уговаривала владельца продать мне студию в кредит. К сожалению, я жестоко ошиблась, полагая, что уговаривать следовало продавца, а не банк, который совсем не горел желанием выдавать мне деньги.
В 2019 году банки с большим подозрением относились к ИП. Особенно, если просителю было больше 50 лет. Веерная рассылка по всем крупным банкам привела к серии отказов и разочарований: никто не хотел выдавать мне кредит. Вспоминая любимую поговорку: «Лошадь сдохла – слезь!», я решила, что нет смысла ломиться в закрытую дверь. Но мое желание купить студию в «Алтае» было таким сильным, что я передумала и отправилась к кредитным брокерам.
Первоначальный взнос в 10 %, на который я рассчитывала, оказался 30 %. Молодые сотрудники банка смотрели на меня как на потенциальный труп, который готовится отдать Богу душу, так и не расплатившись по ипотеке. На меня накатывали волны сомнения. Получалось, что, заплатив 780 тысяч рублей банку, я наполовину опустошала свой счет. После этого я могла не уложиться в смету на ремонт и обустройство студии. И что будет, если я останусь без всяких сбережений?
Пока я обдумывала свои перспективы, ко мне обратилась крупная компания с предложением о проведении курсов английского языка для ее сотрудников. Это обещало принести мне значительную сумму, так что я согласилась не раздумывая. Ипотеку мне дали, и уже на следующий день после подписания документов я осматривала свои новые владения. На этих 17,9 квадратных метрах я собиралась создать модное и современное жилье бизнес-класса.
В течение следующей недели нанятая бригада демонтировала осыпающийся гипсокартон, вскрывала полы и отбивала старый кафель в санузле. Пыль стояла столбом, мешки со строительным мусором множились за нашей дверью. Казалось, что это никогда не закончится. Но вместе с гнилыми стенами вскрылись плюсы покупки подобных помещений. Рабочие, делавшие ремонт 20 лет назад, не экономили площадь гостиничного номера: за гипсокартонными перегородками оказались большие зазоры. После того как новая бригада сняла гипсокартон со стен, площадь помещения, ко всеобщему удивлению, увеличилась на два квадратных метра.
Стяжка пола тоже была залита кое-как. Сняв двадцатисантиметровый слой, рабочие немного увеличили высоту потолков. Я пригласила знакомого дизайнера, вместе с которым мы быстро сделали проект будущего интерьера: черные потолки, серые стены, кухонная мебель из светлого дерева, точечные подсветки и керамогранит на стенах санузла, барная стойка и кожаные стулья-порше в зоне кухни.
Я знаю, многие читатели ахнут: «Черные потолки?! Ни за что бы не согласился жить в такой мрачной квартире!» Но один из главных секретов – интерьер арендной квартиры должен радовать не хозяина, а арендатора. Создавая продукт, мы должны посмотреть на помещение глазами потенциального потребителя. Еще на нулевой стадии ремонта важно представлять свою целевую аудиторию – возраст, сферу деятельности, социальный статус.