Кем мог быть арендатор маленькой студии в районе Ботанического сада, готовый выкладывать за нее по 50 тысяч рублей каждый месяц? Я представляла себе молодого профессионала с зарплатой от 120 тысяч. В этом случае интерьер должен быть таким, чтобы понравиться не мне, 50-летней женщине из Нижнего Новгорода, а 25-летнему парню с успешной карьерой, хорошим вкусом, прогрессивным мышлением.
Ремонт и обустройство студии заняли три месяца и потребовали 800 тысяч рублей. В эту сумму вошли демонтаж, обустройство антресоли и лестница к ней, строительные материалы, бытовая техника и прочая обстановка. Мебель мой дизайнер заказывала точно по размерам, так что у нас не пропало зря ни одного миллиметра площади. Все было компактным, продуманным, эргономичным, удобным. Антресоль создала особое ощущение свободного пространства: опустив потолок в одной части и оставив высоту в другой, мы получили сложное, многоуровневое, наполненное светом помещение.
Ниже – расчет проекта.
Стоимость студии – 2,6 миллиона рублей (780 тысяч рублей из собственных накоплений + 1,8 миллиона рублей ипотека под 12,95 % годовых).
Ежемесячный платеж по ипотеке – 21 тысяча рублей.
Ремонт и обустройство – 800 тысяч рублей.
Коммунальные платежи за три месяца работ по ремонту и обустройству – 12 тысяч рублей.
Из расчета видно, что на крутой объект под ключ я потратила всего 1,6 миллиона рублей собственных денег. Перед началом показов клининговая служба навела в студии идеальный порядок. Мягкие точечные подсветки, несколько качественных предметов декора, колонка с легкой фоновой музыкой – профессиональный фотограф, которую я пригласила для съемки, приплясывала от удовольствия, выставляя свет в этом кусочке рая недалеко от Ботанического сада.
Я получила десятки фотографий, достойных страниц лучших глянцевых журналов. Уже через день они перекочевали в объявления на различных интернет-площадках. Рядом со снимками студии значилась цена аренды – 55 тысяч рублей в месяц. Меня бы устроили и 50 тысяч, но я предусмотрела пятитысячный запас для возможного торга.
Первый звонок я получила от агента через пять минут после публикации объявления. Он сказал: «У вас хорошие ремонт и расположение. Но 20-метровую студию в центре Москвы за 55 тысяч вы не сдадите никогда. Такое жилье стоит максимум 30 тысяч. Но, если вы согласны снизить цену, я сегодня же вечером приведу вам клиента, готового заплатить 35 тысяч».
Затем последовал шквал звонков от агентов: все говорили об одном и том же, предлагая жильцов с 30–35 тысячами рублей. Между тем, до меня все чаще стали дозваниваться сами потенциальные арендаторы, которые были готовы приехать на просмотр, не имея никаких претензий к цене.
Уже на следующий день я сдала свою студию. Мои расчеты оказались абсолютно верными: я получила именно такого арендатора, которого представляла на стадии проектирования. Это был молодой профессионал, сотрудник телецентра Останкино. Его очаровал интерьер, местоположение и сам жилищный комплекс, переделанный из старой гостиницы. Он принял решение без лишних раздумий и уже через десять минут после осмотра студии протягивал мне паспорт для оформления договора аренды на год.
Я получила доходность выше 20 % годовых. Согласитесь, это намного приятнее 5,5 %, которые обещают стандартные стратегии инвестирования.
За последние несколько лет стоимость квадратного метра в жилом комплексе «Алтай» значительно выросла. Сегодня я могу быстро продать свою студию за 6,5–7,2 миллиона рублей и на эти деньги купить что-то еще. Уже другую студию, требующую ремонта, и при этом у меня еще останутся деньги.
Но вернемся к моменту, когда я пожала руку новому жильцу и передала ему ключи от студии. Первые полчаса я не верила в происходящее. Пятьдесят пять тысяч рублей за пусть и красивую, но крайне маленькую студию. Да еще и с первого показа! Какое-то сказочное везение, которое послали мне небеса. Но мои размышления о чуде были прерваны очередным звонком потенциального арендатора, который нашел объявление на “Авито”. Известие, что апартаменты только что сняли, он воспринял с отчаянием, даже пытался предложить цену чуть больше. К вечеру поступил еще звонок, уже от девушки. И еще. Так продолжалось почти две недели, и шлейф звонков от интересующихся апартаментами убедил меня в том, что произошедшее – вовсе не чудо. На такое жилье в Москве действительно есть высокий спрос.
Через полгода, накопив денег и сил на новый ремонт, я купила вторую студию в «Алтае». Эти апартаменты располагались в другом корпусе, цена стала выше, но я без сожалений согласилась на 3,6 миллиона рублей. За шесть месяцев, прошедших с момента покупки первой студии, комплекс пополнился новыми жильцами, территория стала более ухоженной и обжитой. У старого «клоповника» началась вторая жизнь.
Со второй студией я снова выиграла несколько квадратных метров после демонтажа гипсокартона на стенах. Интерьер мы с дизайнером придумали еще более необычный и эффектный. Сценарий сдачи в аренду с точностью повторился: студия ушла быстро, без всякого торга, за 55 000 рублей.
Я снова вошла в раж и оглядывалась по сторонам в поисках новых плацдармов. После серии постов в соцсетях с рассказом об этапах превращения старого гостиничного номера в современное жилье ко мне, как к коучу, стали приходить ученики, которые хотели получить такие же результаты.
Вместе мы выкупили несколько студий в «Алтае», подобрали строительные материалы, заказали мебель. Я свела учеников со своим дизайнером и испытанной в деле строительной бригадой.
Все шло прекрасно, пока арендаторы моей «деленки» на Водном стадионе не позвонили с жалобами на подмокающие стены и неприятный запах. Это не предвещало ничего хорошего и было связано с прорывом труб. Я уже знала, что в переделанных из больших квартир студиях разводка коммуникаций – это слабое место. От одного стояка тянулись трубы к трем санузлам. Сверху все это заливалось бетоном. Если строители сделали плохую изоляцию стыков труб, рано или поздно они начинали подтекать, а вода или отходы жизнедеятельности – в зависимости от пострадавшей трубы – накапливались в стяжке.
Чтобы ликвидировать последствия, пришлось не только вскрыть напольное покрытие, но и раздолбить всю стяжку в поисках места прорыва. Это потребовало 300 тысяч рублей. Оказалось, что причиной прорыва были не только плохо заизолированные стыки труб, но и действия одного из жильцов, который периодически выбрасывал в унитаз наполнитель от кошачьего туалета. Разбухшие гранулы перекрыли слив канализации и для двух других студий. В квартире теперь стоял ужасный запах.
На время ремонта мне пришлось отселить людей. Я теряла деньги за время простоя, и, если бы гидроизоляция не оказалась надежной, мне грозили бы судебные иски от затопленных соседей снизу. С тех пор у меня сложилось отрицательное отношение к экспериментам с «деленками». Я поняла, что финансовая привлекательность не компенсирует подводных камней таких проектов.
Со студиями, в которых коммуникации прокладывает застройщик, дело обстоит намного лучше, ведь строительные компании рассчитывают нагрузки на стояки по СНИПам, делают разводку труб с учетом возможных проблем и сами несут ответственность за нештатные ситуации. По этой причине я советую покупать только те объекты, которые не требуют самостоятельных инженерных решений с канализацией.
После окончания эпопеи со вскрытием полов я решила распродать свои студии, но столкнулась с еще одной проблемой «деленок». Лицевой счет в случае с апартаментами невозможно разделить на несколько частей, оформив каждую комнату как отдельный объект. Я махнула рукой, нашла новых жильцов и сосредоточилась на работе в качестве коуча с учениками.
Кроме того, на горизонте замаячило новое заманчивое предложение: строительная компания, работавшая над второй жизнью «Алтая», начала реконструкцию объекта в Марьино. Район и удаленность от метро не особо воодушевили, но ведь изначально я не хотела обращать внимание и на Владыкино, где находился «Алтай».
Новым объектом оказалась старая телефонная станция на улице Перерва. С развитием сотовой связи такие объекты потеряли актуальность и теперь ждали переделки во что-то более востребованное. Строение располагалось в 15 минутах езды на автобусе от метро, среди панельных девятиэтажек. Место не выглядело привлекательным, но на территории я обнаружила аккуратно разлинованную парковку, подстриженные кусты и обновленный фасад.
При этом главной изюминкой проекта оказались потолки высотой в рекордные пять метров. Такое пространство позволяло сделать полноценные двухуровневые квартиры. Очень скоро мои ученики разобрали почти весь этаж, я тоже приобрела две студии в этом комплексе. Зарекомендовав себя перед банком как добросовестный заемщик, мне удалось получить большой кредит на эту покупку. Вместе с учениками мы приступили к ремонту.
В первую очередь был найден хороший архитектор, который рекомендовал сделать конструкцию второго уровня из металла. Такая планировка позволяла обойтись без колонн, которые мешались бы в жилом пространстве. В студиях появились два этажа, наполненные воздухом и светом. За окнами – ухоженные газоны и зелень. Сегодня это один из моих любимых проектов: квартиры почти не простаивают, жильцы сменяют друг друга, обеспечивая мне и моим ученикам стабильно высокий пассивный доход.
Арендаторы, как правило, остаются в восторге и закрывают глаза на непривлекательный район и удаленность от метро. Почти все жильцы комплекса водят машины, так что важным преимуществом для них стала охраняемая стоянка на закрытой территории. На ней всегда есть места, так что не нужно объезжать окрестные дворы в поисках места для парковки.
Благодаря высоким потолкам, двухэтажные апартаменты увеличивают полезную площадь на 70 %, так что скромные 20 квадратных метров превращаются в 30–35. Если в таких апартаментах живет пара, два уровня обеспечивают личное пространство для каждого жильца. Второй уровень позволяет скрыться из поля зрения соседа, отдохнуть, побыть в одиночестве. По этой причине двухэтажные апартаменты пользуются популярностью, особенно среди молодых людей, и «улетают» по цене значительно выше рынка.