Для сравнения, в старых девятиэтажках и хрущевках, которые окружают жилой комплекс, переделанный из старой АТС, на улице Перерва можно снять однокомнатную квартиру площадью 30 квадратных метров за 30–36 тысяч рублей. В это время в нашем комплексе люди без долгих раздумий платят за двухэтажные апартаменты по 45–55 тысяч в месяц.
При этом в Москве найти комплекс с пятиметровыми потолками не так просто. Если вам повезет встретить такой объект, постарайтесь не упустить свой шанс. Помните, что создание второго этажа – дорогое удовольствие: его строительство может потребовать около 400 тысяч рублей. Но с учетом того, на сколько такое решение увеличивает площадь апартаментов, это вложение окажется более чем оправданным.
Впрочем, не стоит фокусироваться только на студиях с высокими потолками. В Москве их мало, и на всех рантье явно не хватит. Студии без второго уровня также очень востребованы.
После бывшей АТС на улице Перерва мы с учениками нашли отличный комплекс на проспекте Вернадского с небольшими студиями, напоминающими стандартные гостиничные номера. В них можно было принять душ, приготовить чашку чая и поспать. На первом этаже здания застройщик оборудовал общую зону с мягкими креслами, уютным кафе и внутренним двориком, в котором можно было провести время на свежем воздухе – в беседке или гамаке.
Главное преимущество этого комплекса – его местоположение: неподалеку располагаются главные столичные вузы: МГИМО, РУДН, МГУ, РАНХиГС и МИРЭА. Ежегодно тысячи студентов ищут жилье поблизости от места учебы. Именно они составляли основной контингент жилого комплекса. Информация о комплексе быстро начала передаваться из уст в уста, поэтому нам даже не пришлось давать рекламу. Молодежь не смущали небольшие размеры апартаментов, ведь значительную часть времени они проводили в учебных аудиториях. Для встреч с друзьями и соседями прекрасно подходило лобби.
Однажды к нам на просмотр приехала целая семья из одного северного города, чтобы поддержать сына во время вступительных экзаменов в МГИМО. Семья не была готова к покупке квартиры в столице, но вполне могла оплачивать аренду до 100 тысяч рублей в месяц. Перед приездом к нам они уже присмотрели квартиру бизнес-класса на Юго-Западной. В это время их сын услышал от кого-то из будущих однокурсников про наш комплекс и уговорил родителей посмотреть и его.
Позже родители мальчика признались, что не хотели даже рассматривать этот вариант из-за слишком маленькой площади. Но мы видели, как их отношение менялось во время просмотра. Мама особенно выделила дружное комьюнити, состоящее из студентов, которые с ноутбуками на коленях проводили время в лобби. Папа оценил службу безопасности и закрытую территорию. В итоге уже на следующий день мы подписали договор аренды.
Люди среднего и старшего возраста часто обращают внимание на моменты, которые совершенно не беспокоят молодежь. А ведь именно она является основной целевой аудиторией рынка малогабаритных студий. Для них важна не лепнина на потолке и анфилада из комнат, а хорошее окружение, близость к учебе или работе, современный дизайн.
Выбирая обстановку для своих студий, я никогда не экономлю на матрасах и раскладных диванах. Ведь для большинства моих жильцов важно не только хорошо высыпаться ночью, но и иметь возможность удобно расположиться в спальном месте с ноутбуком.
Второе по значимости место – это системы хранения. Встроенные шкафы, компактные ящички и полки должны обеспечивать достаточное пространство для хранения одежды и других вещей. Кроме того, свои апартаменты я укомплектовываю хорошими досками для глажки, утюгами, роликами для чистки одежды и прочими полезными мелочами, которые добавляют жилью гораздо больше ценности, нежели большой метраж при морально устаревшем «бабушкином» ремонте.
После «Алтая» и проспекта Вернадского я нашла ряд интересных объектов на Полежаевской и Шереметьевской. Мне самой хотелось покупать все интересное, что попадалось на рынке Москвы. Но ипотек много не наберешь, так что я передавала объекты ученикам. Их количество постоянно росло. Они образовывали новые группы инвесторов, и я была рада, что мой опыт не пропадает зря. Сегодня я знаю, что такое инстинкт охотника: выследить перспективный комплекс на этапе реконструкции, оценить его рентабельность, успеть войти на старте продаж.
Вместе с учениками мы пробовали инвестировать в самые разные объекты: от вторичных однокомнатных квартир «под ремонт» до апартаментов в многоэтажных жилых комплексах, которыми застраиваются окраины Москвы и ближайшее Подмосковье. Но самыми прибыльными и высоколиквидными оказались именно маленькие студии, переделанные из нежилых помещений. Сегодня я могу уверенно назвать минимум пять причин, по которым они будут оставаться популярными и в будущем.
1. Местоположение важнее количества квадратных метров.
2. Апартаменты стоимостью четыре-семь миллионов рублей – самое дешевое, что есть на столичном рынке недвижимости. Они доступны для покупки и продаются гораздо быстрее обычных квартир.
3. Невысокая цена маленьких апартаментов позволяет взять ипотеку с минимальным ежемесячным платежом.
4. При небольшой сумме кредита банк не требует подтверждения высокого дохода заемщика.
5. Спрос на аренду современного и комфортного жилья все еще значительно превышает предложение.
Глава 4. Инвестируем в московские малогабаритные студии
Стратегия 1. Купля-продажа: увеличиваем стартовый капитал.
Эта стратегия подходит тем, чья главная цель – создать капитал, который можно будет использовать для дальнейшей работы на рынке недвижимости. Суть стратегии заключается в том, чтобы выгодно купить жилье, а через три-шесть месяцев продать его по более высокой цене, заработав на разнице.
Но вместо того чтобы сэкономить на качестве, которое складывается из местоположения, окружения, площади и отделки, мы ищем комплексы, которые на старте продаж почти всегда стоят дешевле, чем спустя несколько лет.
Помните, что большинство объявлений на специализированных сайтах касается продажи вторичного жилья. Их уже кто-то купил на начальной стадии продаж, накрутил свою маржу и выставил в продажу. Собственно, в цене уже есть чей-то заработок. Да, апартаменты могут понравиться и иметь отличные достоинства, но еще раз заработать на перепродаже вряд ли получится.
Как инвестор, я постоянно слежу за комплексами с нужными по параметрам студиями, которые скоро будут готовы к вводу в эксплуатацию. Это же я советую делать своим ученикам.
При этом все, кто сталкивался с ремонтом жилья, знают, что реальные работы почти всегда превышают расходы, заложенные в смету. Это касается и реконструкции зданий: очень часто ближе к окончанию работ бюджет застройщика начинает трещать по швам. Чтобы быстро собрать недостающие суммы, застройщики устраивают закрытые предпродажи для оптовиков по специальным ценам.
Если я узнаю о таких предложениях, сразу же оповещаю своих учеников. Как правило, группа желающих купить апартаменты с хорошей оптовой скидкой набирается очень быстро. Такие коллективные закупки дают возможность выхватить лучшие кусочки комплекса по ценам ниже рыночных.
Через четыре-шесть месяцев после начала открытых продаж, в том числе через риелторские агентства, цены вырастут, так что можно будет заработать 1–1,5 миллиона рублей. Если постоянно мониторить рынок, можно вложить эти деньги в следующий объект.
При правильном выборе объектов, таким образом, можно получить прибыль в размере 50–75 % годовых.
Один из моих учеников купил на закрытой предпродаже студию площадью 15 квадратных метров за 3,8 миллиона рублей. Буквально через три недели застройщик объявил о старте открытых продаж и дал массированную рекламу. За студию моего ученика теперь просили 4,7 миллиона. Через четыре месяца цена выросла еще на 700 тысяч.
В итоге мой ученик продал студию за 5,4 миллиона рублей, заработав 1,6 миллиона. Коммунальные платежи за четыре месяца владения недвижимостью и налог на сделки купли-продажи составили меньше 300 тысяч рублей, так что на руки мой ученик получил 1,3 миллиона. Интересно при этом, что обе сделки мой ученик провел, не покидая родного Воронежа. Это значит, что ему не пришлось тратить время и деньги на визит в Москву.
Как бы там ни было, чтобы работать по этой «ленивой» стратегии, важно помнить о нескольких подводных камнях.
1. Сегодня о закрытых предпродажах знает множество людей. Из-за этого сразу после ввода объекта в эксплуатацию на рынке оказывается множество вторичных предложений от частных инвесторов. Кроме того, сам застройщик продолжает распродавать запасы. Это задает высокую конкуренцию в пределах одной локации. Чтобы преуспеть на рынке, следует выбирать хорошие объекты с наименьшей конкуренцией. Помните, что в новостройках-небоскребах она будет гораздо выше, чем в зданиях старых гостиниц и бывших АТС.
2. Если вам не досталось лакомого куска, а конкуренция не позволяет продать жилье быстро, придется вложиться в качественный ремонт и продуманный дизайн. В этом случае ваши квадратные метры должны превратиться в готовый, конкурентоспособный продукт.
Для этого вам понадобятся не только деньги на ремонт, но и профессиональная строительная бригада, а также дизайнер, который не только распланирует до миллиметра вашу студию, но и предложит привлекательные решения, выделяющие ваш продукт из множества других. Лично я в такие проекты закладываю на ремонт и дизайн от 1,2 миллиона рублей.
При этом квартиру можно выставить на продажу на стадии дизайн-проекта, чтобы увеличить шансы найти новых владельцев еще до окончания ремонта. Если же студия зависнет на рынке в ожидании покупателей, ее всегда можно сдавать в аренду, приумножая свой капитал.
3. Застройщики часто продают апартаменты с готовой отделкой. В этом случае ремонты во всем комплексе будут одинаковыми. Кроме того, застройщик, как правило, экономит на всем подряд. Это лишает покупателей шанса выделиться из ряда конкурентов и назначить цену повыше. По этой причине я предпочитаю покупать