студии без отделки.
Если вы готовы к дополнительным расходам, просчитайте рентабельность такого объекта с учетом суммы на новый ремонт поверх изначального. Помните, что вы меняете отделку не просто так, а чтобы продать объект быстрее и дороже.
Замена напольных покрытий плитки и сантехники в санузлах, покрытие стен «под краску» декоративной штукатуркой обходятся дешевле, чем отделка с нуля. Можно уложиться в 700–800 тысяч рублей.
Такая стратегия перепродажи работает и с ипотечной недвижимостью. Даже с учетом банковских процентов такая сделка будет выгодной. При продаже объекта кредит гасится из средств покупателя. Если он также берет ипотеку, кредитное обременение переоформляется на него. Такие сделки, как правило, не несут никаких рисков.
Я знаю, что многие боятся ипотеки, представляя ее как многолетнюю кабалу. Но на самом деле это удобный и эффективный инструмент, который позволяет войти на рынок недвижимости тем, кто не имеет больших капиталов.
В моей практике есть уникальные кейсы, когда люди с помощью ипотеки вливались в инвестирование и начинали зарабатывать деньги, о которых даже никогда не мечтали.
Мой маркетолог Вика, наблюдая за успешными сделками, тоже решилась на инвестирование в недвижимость. Благо подвернулся очень интересный вариант. Студия за три миллиона, которая находилась в отличной локации, и в ней был сделан черновой ремонт от застройщика. То есть еще требовались средства на финишную отделку, мебель и обустройство. Проблема была в том, что у Вики собственных сбережений было не так много, всего 450 000 рублей. А вторая проблема состояла в том, что банки, изучив ее кредитную историю, предложили займ лишь при том условии, что она сделает 15 % первичный взнос. И на 15 % ее сбережений не хватало. Другая бы опустила руки, но студия очень понравилась, и Вика решила взять потребительский кредит на сумму первоначального взноса (на 573 000 рублей), а на свои сбережения доделать ремонт, закупить обстановку и оставить «подушку безопасности» для погашения ежемесячных платежей по обоим кредитам (потребительский и ипотечный на время, пока идет ремонт).
Таким образом, она повесила на себя обременение в 52 000 рублей в месяц (32 000 рублей ипотечный и 20 000 рублей потребительский). Этот платеж подстегнул не тратить время зря, и она отремонтировала и подготовила студию к сдаче в аренду за два месяца. Когда ремонт шел к завершению, то она сразу начала искать арендаторов, разбросав объявления по всем возможным ресурсам. Это принесло плоды, и студия была сдана в первые же дни показов за 45 000 рублей. В марте 2023 года Вика продала эту студию, как готовый бизнес с уже заселенным арендатором, за 5 050 000 рублей. Погасила сумму по ипотеке, погасила задолженность по потребительскому кредиту, вернула собственные вложенные средства, заплатила налог и сверху заработала 617 000 рублей.
Пять миллионов рублей выручки от продажи.
Минус 3,25 миллиона (ипотека).
Минус 573 тысячи рублей (потребительский кредит).
Минус 450 000 рублей (собственные средства).
И отминусовываем 160 000 рублей налог.
Итог: 617 000 рублей дохода.
Начав со стартовым капиталом 450 000 рублей и воспользовавшись такими банковскими продуктами, как ипотечный и потребительский кредиты, Вика смогла менее чем за полгода заработать 137 % годовых на вложенные средства.
Думаю, каждый, кто сумел сделать шаг от наемного работника, которому платят ежемесячную зарплату до предпринимателя, заработавшего своим умом первые значительные деньги, переживает очень яркую и запоминающуюся ломку сознания. Это проходила и я, когда заработала на ведении курса оздоровления организма и сгонки веса. И каждый раз мне очень приятно наблюдать за теми, кто только входит в предпринимательство, и у них открываются глаза на собственные возможности и на то, сколько действительно стоят их усилия и время. Вика потратила на ремонт апартаментов два месяца, еще три недели на показы и оформление сделки купли продажи. Вика делала свой проект не из-под палки, а в собственное удовольствие: носилась по строительным рынкам и магазинам, выбирала краску, общалась с дизайнером и потом с гордостью показывала потенциальным покупателям плоды своего труда. И за этот волнующий и интересный опыт заработала более 600 тысяч рублей. Сколько времени могло потребоваться, чтобы накопить такую сумму, откладывая с зарплаты рядового менеджера? Годы.
После удачной продажи студии Вика сразу же присоединилась к нашему следующему проекту. Теперь это успешная, уверенная в себе и в своих силах девушка, которая научилась зарабатывать большие деньги без оглядки на работодателей и ситуацию на рынке труда.
Стратегия 2. Аренда: создаем бизнес в качестве рантье.
Как войти в этот бизнес? Как правильно составить бюджет проекта?
Рассмотрим на примере студии в Москве за 3,8 миллиона рублей без ремонта.
Цена студии – 3,8 миллиона рублей.
Ремонт и обустройство – 1,1 миллиона рублей.
Дополнительные расходы – 100 тысяч рублей.
Общая сумма затрат – 5 миллионов рублей.
Сроки ремонта и подготовки к сдаче в аренду – 4 месяца[18].
Арендная плата – 50 тысяч рублей в месяц (ЖКХ платит арендатор)[19].
Ежегодный доход от аренды – 600 тысяч рублей.
Этот расчет не учитывает нюансы с простоями, мелким ремонтом и другими подобными расходами. Но такие риски в любом случае стоит постараться свести к минимуму. Даже если за год сумма непредвиденных расходов составит 100 тысяч рублей, от аренды владелец получит 10 % годовых.
За последние несколько лет цены на малогабаритные студии выросли в среднем на 50 %. Сегодня тенденция к росту сохраняется. Это значит, что с большой вероятностью за следующие десять цена студии удвоится. Таким образом, за десять лет инвестор заработает еще 100 % к вложенным средствам, или дополнительные 10 % годовых.
Разумеется, к прогнозам стоит относиться с осторожностью. Но нет никаких сомнений в том, что студенты, молодые специалисты и предприниматели со всей России и дальше будут приезжать в Москву, поддерживая высокий спрос на жилье. Это значит, что мы можем рассчитывать на доходность в 20 % годовых и срок окупаемости не 25 лет, как это бывает при традиционных стратегиях, а около 10 лет.
Говоря об использовании ипотеки, надо отметить, что среди банков сегодня идет мощная конкуренция за заемщиков. Они снижают требования и проценты, а скорость и удобство оформления кредитов потрясают воображение. Особенно это касается ипотечного кредитования, которое считается наиболее безопасным и обеспеченным. Когда в 2019 году я пыталась получить кредит на покупку студии в «Алтае», банки отказывали мне из-за возраста и статуса ИП. Спустя четыре года обе эти причины уже не являются препятствиями для получения ипотеки.
К тому же, после того как я закрыла своей первый ипотечный кредит за полгода, моя кредитная история стала положительной, и я больше никогда не испытывала подобных затруднений. Часть своих студий я выкупила с помощью кредитов от «Сбербанка». В нем можно оформить ипотеку на квартиру в Москве в любом из 13 500 отделений по всей стране. Кроме того, я очень люблю сервис «Домклик», который позволяет в режиме онлайн получить одобрение по ипотеке вместе с деньгами от банка.
Один из значительных плюсов ипотечных кредитов состоит в том, что можно начать арендный бизнес со стартовым капиталом 600–700 тысяч рублей. Как такое возможно, если один только ремонт и обустройство стоят более миллиона рублей? Все просто. Вы берете ипотеку на уже готовую, отремонтированную и обставленную студию «под ключ», которые продают некоторые застройщики. В последние годы на рынке появились строительные компании, которые специализируются именно на апартаментах, полностью готовых к заселению. Они не только самостоятельно делают ремонт, меблируют и устанавливают бытовую технику, но даже комплектуют свои студии посудой, текстилем и бытовыми мелочами. В таких студиях есть все для начала арендного бизнеса, и покупатель полностью избавлен от дополнительных расходов на обустройство.
Да, качество ремонта может быть значительно хуже, чем у того, который делается под вашим руководством. Да, дизайн интерьера и мебель будут точно такие же, как у соседей. И, разумеется, это будет дороже, чем покупать разбитую студию, ремонтировать и обустраивать ее самостоятельно. Но плюсы в том, что застройщик выставит общий счет, включающий не только квадратные метры, но и проведенные работы, мебель, бытовую технику и предметы интерьера, а банк за вас оплатит до 90 %. И проценты будут соответствовать ипотечному кредиту, а не потребительскому, где ставки значительно выше. Кроме того, покупатель студии «под ключ» – избавление от нескольких месяцев ремонта. А время – деньги! Готовый объект можно выставлять в аренду буквально на следующий день после подписания документов и передачи ключей. Давайте рассмотрим примерный расчет покупки апартаментов «под ключ» с использованием ипотечного кредита.
Цена студии – 6 миллионов рублей[20].
Первоначальный взнос – 10 %, или 600 тысяч рублей.
Сумма ипотеки – 90 %, или 5,4 миллиона рублей.
Срок и процент по ипотеке – 20 лет и 12 % годовых.
Ежемесячный платеж по ипотеке – 60 тысяч рублей[21].
Ежемесячная арендная плата – 50 тысяч рублей.
Как мы видим, в этом случае доходы от аренды будут меньше ежемесячного платежа по ипотеке, и хозяину студии придется ежемесячно доплачивать банку из своего кошелька. К тому же всегда возможны внеплановые расходы на время простоя, на косметические ремонты или замену сломавшейся техники или мебели. Но… Положа руку на сердце… При вложениях в 600 тысяч рублей и ежемесячных тратах всего в 10–15 тысяч рублей через двадцать лет можно получить в собственность объект недвижимости, который даст хорошую прибавку к семейному бюджету и обеспечит безбедную старость во все последующие десятилетия. Кроме того, за двадцать лет он должен значительно вырасти в цене (с учетом постоянного роста цен на московскую недвижимость). Это тот самый принцип, который я пропагандирую среди своих учеников: «Делайте запасы на зиму летом!» Пока есть возможность создать источники постоянного дохода, не откладывайте это на долгие годы. Ведь время летит очень быстро, и в будущем вы скажете себе спасибо за то, что смогли позаботиться о старости и пенсии тогда, когда это было возможно. Не перекладывая все проблемы на государство, которое зачастую преподносит сюрпризы. Вклады в банках могут обесцениться, да и сами банки лопнуть. Но московская недвижимость останется всегда в цене. Помните, в прошлых главах я рассказывала про проект «Лайнер» на Ходынке? В котором еще семь лет назад можно было купить апартаменты 34 кв. метров за шесть миллионов рублей? Сейчас их стоимость удвоилась, и те, кто успел и был предусмотрителен, радуются удачному вложению средств. То же самое будет происходить и со студиями по 14–17 квадратных метров. Сейчас их стоимость колеблется от трех до семи миллионов рублей (в зависимости от района, уровня проекта и степени готовности). Но пройдет 7–10–15 лет, и