с этими студиями произойдет такая же история, как с ЖК «Лайнер» на Ходынке. Они взлетят в стоимости. И цены 2023 года в три-семь миллионов рублей будут восприниматься как какой-то миф, как вечный укор упущенным возможностям.
Таким образом, можно выделить три важных плюса этой стратегии:
1) Будущим рантье не нужны десятки миллионов рублей – вполне можно начинать со сбережений в 600–700 тысяч рублей.
2) Кредиты в размере трех-пяти миллионов рублей банки предоставляют добросовестным заемщикам, как правило, без проблем.
3) Ежемесячный платеж по кредиту, выданному на 20 лет, будет составлять от 20 до 60 тысяч рублей в месяц[22]. Значительную часть ежемесячных выплат можно покрыть заработком на сдаче апартаментов в аренду.
При этом никогда не забывайте о деталях. Если в случае купли-продажи мы понимаем, что основная цель – избавиться от объекта через несколько месяцев и заработать на этом, то в случае покупки в долгосрочное пользование надо быть более внимательным и заглядывать на десяток лет вперед.
Так как при расчете рентабельности мы закладываем 10–12 лет, то нам необходима уверенность в том, что объект не будет простаивать без жильцов ни в первый год, ни через пять-десять лет. И главное, что цена аренды в последующие годы будет расти, а не падать. Для того чтобы сдавать недвижимость выше рынка, крайне важно не только придумать красивый интерьер, но и сделать качественный ремонт.
Дело не только в эстетике, но и в сроке службы отделочных материалов и мебели. О тонкостях антивандального ремонта и выбора мебели мы поговорим отдельно, так как это большая тема, но призываю уделить этому максимальное внимание, так как антивандальные материалы в отделке и надежная мебель позволят вашей студии выглядеть прекрасно на протяжении многих лет, сохранят высокую цену и не заставят каждый год делать косметические ремонты.
Первый подводный камень. Что будет с комплексом дальше? Через 10–15 лет? Кто его заселит? Рабочие из ближайшего зарубежья или место станет модным среди столичной молодежи и цена квадратного метра (а вместе с нею и аренда) подскочат до небес? Чтобы объект был красив не только внутри, но и снаружи, внимательно подходим к выбору локации, близости к центру, окружению и обустройству общедомовой территории. Какое окружение будет у нашего комплекса? Планируются ли модные кафе и рестораны на первых этажах? Галереи, пекарни, бутики?
Конечно, застройщик может обещать все что угодно, но при первом же визите стоит очень внимательно присмотреться к первым этажам нашего комплекса. Если весь первый этаж отдан под жилье и нет помещений коммерческого назначения, то, видимо, в будущем это будет сонный муравейник, населенный рабочим классом. И даже если цена покупки кажется очень заманчивой, то можем рассматривать этот объект лишь для кратковременных инвестиций с дальнейшей перепродажей. А в долгосрочной перспективе появляются риски «маленького Гарлема», и такая недвижимость может оказаться слаболиквидной. Поэтому, если цель создать пассивный доход на много лет вперед, то бьем себя по рукам и ищем другой объект, а он, поверьте, обязательно найдется.
Второй подводный камень. Юридическая чистота объекта. В случае покупки жилья из реконструированной коммерческой или промышленной недвижимости документы и застройщика надо проверять особенно тщательно.
Третий подводный камень. Это апартаменты, а значит, возможна высокая ставка по ЖКХ. Но не всегда. Если комплекс подключен напрямую к городским коммуникациям, то ежемесячная плата будет крайне щадящей. Особенно с учетом небольшой площади. В большинстве комплексов эта сумма составляет порядка 3500–4000 рублей в месяц, что, согласитесь, очень недорого. Но бывают и другие варианты. Поэтому, чтобы избежать неприятных сюрпризов, все детали необходимо уточнять у продавца еще до сделки.
Стратегия 3. Смешанный вариант: покупаем апартаменты для сдачи в аренду, параллельно выставляя их на продажу.
Если вы заранее знаете, что пойдете по этому пути, я настоятельно рекомендую добавить в договор аренды пункт о том, что вы имеете право по предварительному согласованию показывать объект потенциальным покупателям.
К слову, я включаю в договор этот пункт всегда. В моей практике еще не было случая, когда это стало бы причиной конфликта с жильцами. Отчасти это связано с тем, что я стараюсь выстраивать хорошие, уважительные отношения с арендаторами. А отчасти с тем, что я использую это право только тогда, когда уверена, что потенциальный покупатель настроен серьезно.
При этом в объявлении о продаже вашего объекта необходимо указывать наличие жильцов. В этом случае вы продаете объект как готовый арендный бизнес.
За последние годы мы с моими учениками купили и «упаковали» больше ста объектов в Москве. 95 % сделок совпали с предварительными расчетами рентабельности. Я связываю этот успех не только с тем, что мы создаем ликвидные объекты с высоким коммерческим потенциалом, но и тем новым мышлением, которое позволяет сбросить с себя установки, мешающие зарабатывать деньги.
Очень часто ко мне приходят люди, которые уже обожглись на самостоятельных инвестициях. Они купили квартиры и студии, которые оказались чемоданами без ручек. За время работы финансовым консультантом я убедилась в том, что большинство наших соотечественников сильно зависят от мнения и оценок окружающих. Они не готовы самостоятельно оценивать проекты в перспективе 5–15 лет.
В итоге множество людей принимают решение о покупке сердцем, а не умом. Это приводит к серьезным разочарованиям и потерям. Низколиквидное жилье в плохой локации может надолго зависнуть на рынке. Сдать или продать его нередко можно только с огромным дисконтом.
В таких случаях я рекомендую не мучить полудохлую лошадь. Вместо этого стоит постараться как можно быстрее продать неудачный актив, а на вырученные деньги просто начать все сначала.
Часть 2. Тактическая
Глава 1. Пятнадцать правил успешного инвестора
Как не потерять вложенные деньги? Как выстроить успешный арендный бизнес, который будет приносить доход десятилетиями? Как не разочароваться в людях?
1. Покупаем не сердцем, а умом: тщательно анализируем коммерческий потенциал и рассчитываем рентабельность объекта.
2. Думаем о будущем: анализируем перспективы объекта на ближайшие 20 лет.
3. Не доверяем, а проверяем: прибегаем к помощи юристов, не ввязываемся в сомнительные авантюры, помним, что бесплатный, как и подозрительно дешевый, сыр бывает только в мышеловке.
4. Думаем о целевой аудитории: готовим проект с учетом примерного портрета будущих жильцов.
5.Помним о деньгах: ориентируемся на платежеспособную аудиторию, которая как минимум не будет задерживать оплату.
6. Думаем за других: смотрим на объект глазами будущих покупателей и арендаторов, учитывая их возможные требования и интересы.
7. Делаем качественно: создаем продукты, которыми были бы рады пользоваться сами.
8. Не боимся ипотеки: помним о том, что это удобный и надежный инструмент.
9. Бережем чувства: не привязываемся к объекту, с которым должны быть готовы расстаться в любой момент ради хорошей прибыли.
10. Соблюдаем дистанцию: с арендаторами и покупателями строим исключительно деловые отношения, исключая отсрочки платежей «по дружбе» и прочие отступления от условий договора.
11. Верим в себя: не оглядываемся на общественное мнение относительно наших предложений и не падаем духом из-за нападок хейтеров.
12. Конкурируем умеренно: выбираем ниши с высоким спросом, но не самой высокой конкуренцией.
13. Оцениваем перспективу: выбираем только такие объекты, которые можно будет перепродать через три-шесть месяцев, заработав на сделке не меньше одного дополнительного миллиона рублей.
14. Сдаем быстро, просим много: апартаменты должны быть такими, чтобы арендаторы находились в кратчайшие сроки, а цена за жилье не должна быть ниже 45–55 тысяч рублей.
15. Не мучаем полудохлую лошадь: если ваш объект не продается и не сдается долгое время, без сожалений продавайте и начинайте заново.
Глава 2. Как сдавать жилье по ценам выше рыночных?
«Сколько-сколько?! 50 тысяч?! Да вы с ума сошли!» – такие комментарии я и мои ученики получаем регулярно. Но чаще всего их оставляют риелторы, которые пытаются сбить цену. Реже в такие замечания выливаются возмущения жителей Норильска или Биробиджана, где за 50 тысяч рублей можно снять целый подъезд, а на сдачу получить гараж. По крайней мере, так представляют себе арендный бизнес жители небольших российских городов.
Но в Москве за современными студиями в удачных локациях зачастую выстраиваются очереди из потенциальных жильцов, готовых ежемесячно выкладывать по полсотни за аренду. Главный секрет – качество продукта, его упаковка и правильный выбор целевой аудитории.
Наверное, вы слышали поговорку: «Быстро, дешево и хорошо никогда не бывает одновременно». Она вполне точно описывает рынок московских апартаментов. При этом у каждой целевой аудитории есть свои критерии и предпочтения.
По своему опыту я знаю, что привлекательная локация и современный ремонт для множества молодых людей гораздо важнее площади и цены. В Москву на учебу ежегодно съезжаются сотни тысяч студентов. Как минимум 10 % из них – это обеспеченные молодые люди, которые пользуются поддержкой состоятельных родителей. Помимо студентов, в Москву стекаются востребованные IT-специалисты и другие молодые профессионалы.
Этих людей не привлекает «бабушкин» интерьер с пыльным ковром на стене, поцарапанным шифоньером и ажурными салфетками на тумбочках. Гораздо больший интерес у них вызывают современные квартиры в центре города. Вот только арендная плата в таком жилье может достигать 100–120 тысяч рублей в месяц. Так они и попадают в наши руки, выбирая золотую середину в виде студии с хорошей транспортной доступностью и стильным интерьером всего за 50 тысяч рублей.