чего против домашних животных. В студии есть второй этаж, так что всем хватает места. Рядом с комплексом есть небольшой парк и прекрасная площадка для выгула собак. В теплую погоду мы работаем прямо на свежем воздухе, располагаясь с ноутбуками в креслах на нашем охраняемом дворе».
Глеб, 26 лет. Педиатр в городской поликлинике.
«После окончания медицинского института я устроился на работу в детскую поликлинику Северного округа Москвы. Вместе с этим я решил начать самостоятельную жизнь, отселившись от родителей. Студия, которую я арендую, меня абсолютно устраивает. В ней прекрасное спальное место. Для меня это важно, потому что дома я только отдыхаю от работы. Кроме того, мне очень важно не тратить слишком много времени на дорогу. А еще у меня есть пунктик на чистоте и новизне, поэтому было очень приятно въехать в только что отремонтированную студию, полностью укомплектованную современной мебелью и техникой. Площадь моего жилья – всего 14 квадратных метров. В студии есть уютнейшая антресоль. В комплексе при этом есть все необходимое: два кафе, прачечная, место для парковки велосипеда, на котором я добираюсь в теплое время года до работы».
Анна, 19 лет. Студентка. Переехала в Москву из Новосибирска.
«Я решила, что хочу учиться в Москве. Мы с родителями договорились, что они будут оплачивать мне квартиру и давать деньги на питание и проезд. С 16 лет я подрабатываю СММ-менеджером и веду аккаунты различных компаний в соцсетях. Почему-то я не сомневалась, что быстро найду хорошее жилье в Москве. Но как же я ошибалась! То, что мне нравилось, стоило заоблачных денег, а все эконом-варианты находились слишком далеко от места учебы. Однажды мне очень повезло найти студию рядом с университетом. Она находится в здании бывшей фабрики. Половина жильцов – студенты из моего университета. Мы дружим, по вечерам устраиваем совместные ужины или ходим тусоваться. Моя будущая профессия связана с международными финансами, и после окончания учебы я планирую попробовать найти работу в Арабских Эмиратах. Так что о покупке собственного жилья в Москве я не задумываюсь – пока я здесь, меня полностью устраивает моя студия».
Александр, 30 лет. Музыкант.
«Я живу в Москве уже более 10 лет, но так и не смог накопить денег на собственную квартиру. Я всегда жил в съемном жилье, выбирая варианты как можно ближе к центру. Для меня это важно, так как мы с группой регулярно выступаем, заканчивая играть за полночь. Ехать домой за МКАД после концертов на такси – слишком дорого и долго. При этом раньше поиск квартиры занимал неделю-полторы, но два года назад я завел кота, и аренда жилья превратилась в настоящий квест. Как только хозяева слышат о коте, я сразу получаю категорический отказ. В том числе поэтому я был счастлив найти маленькую студию с антивандальным ремонтом и хозяевами, готовыми принять жильца с животным».
Глава 6. Формула недвижимого бестселлера
Бестселлеры есть не только в мире литературы. Успешным объектам недвижимости также присваивается этот статус. Говоря о бестселлерах в контексте маленьких студий, я рекомендую ориентироваться на несколько ключевых составляющих.
1. Близость к центру города, месту работы или учебы.
2. Стильный и современный дизайн.
3. Качественный ремонт.
4. Укомплектованность мебелью и бытовой техникой.
5. Современный жилой комплекс с удобными общими зонами и хорошей инфраструктурой.
6. Возможность проживания с домашним животным.
Сегодня в Москве, включая территории Подмосковья, постоянно проживают больше 20 миллионов человек. При этом даже коренные москвичи нередко путаются в районах и совершают ошибки, которые могут свести на нет все их бизнес-идеи. Точно так же не все риелторы знают, какие дома стоит посоветовать в первую очередь начинающим инвесторам.
На начальном этапе особенно важно не напороться на неликвидную недвижимость, иначе сохранить и приумножить сбережения никак не получится.
Чтобы не прогадать, я настоятельно рекомендую помнить о трех важнейших моментах: месте, месте и еще раз месте.
Для Москвы транспортная доступность – самый важный фактор. Уровень стоимости аренды напрямую зависит не только от престижности района и удаленности от центра города, но и от расстояния до метро. Для наших целей объект должен быть в пешей доступности, причем это расстояние не должно занимать больше 10 минут от подъезда до станции метро спокойным шагом.
Если до апартаментов от метро нужно добираться на автобусе, цена аренды может быть на 20–30 % ниже, чем в случае со студией, которая находится в трех минутах ходьбы. Это связано в том числе с тем, что квартиры небольшой площади, как правило, арендуют люди, не так давно приехавшие в Москву и еще не успевшие обзавестись личным автомобилем. Многие и вовсе не планируют этого делать, чтобы не тратить деньги на бензин и время на пробки. Вождение в столице зачастую напоминает прохождение компьютерной игры, в которой все участники движения пытаются превратить вашу машину в кусок металлолома.
Помимо сумасшедшего трафика, в Москве очень плохо обстоят дела с парковками, особенно в центре города. Европейские цены в 350–400 рублей за час парковки вгоняют в уныние офисных клерков и вынуждают даже заядлых автомобилистов задуматься об использовании метро, электросамокатов и велосипедов.
Кроме того, Москва отлично обеспечена дорожными камерами, которые ловят каждый неловкий маневр. Водителям приходится оплачивать ворохи штрафов за любые, даже самые мелкие нарушения, за счет которых ГИБДД пополняет столичную казну. В особых случаях вашу машину может без всякого предупреждения утащить эвакуатор в промзону у МКАДа. Чтобы забрать ее, понадобятся время и деньги, которых вполне бы хватило на пару недель поездок на такси и годовой проездной на метро.
Я вожу машину больше 30 лет, но даже мне трудно справляться с пробками, штрафами и эвакуаторами. Такси также не может гарантировать, что вы не застрянете в многочасовой пробке в самый неподходящий момент. По этой причине пешая доступность – обязательный пункт при выборе недвижимости.
При этом застройщики очень любят преуменьшать расстояние и время. Каждый второй объект, который я посещала, прельстившись рекламным обещанием «10 минут от метро!», в действительно оказывался не таким уж привлекательным. Сегодня я знаю, что под десятью минутами, как правило, подразумеваются минимум двадцать быстрым шагом.
Кроме того, многое зависит от расположения самой квартиры в жилищном комплексе. Большие ЖК могут занимать целые кварталы. Из-за этого дорога именно от вашего подъезда может занимать гораздо больше времени, чем вы предполагали, глядя на карту.
Если вы находитесь в Москве, самое разумное решение – это своими ногами пройти путь от дома до метро. Это позволит убедиться, что вашим жильцам не придется зависеть от наземного транспорта. Также важно узнать, насколько безопасна и удобна дорога, не проходит ли она через темные дворы и заброшенные территории.
Каждый риелтор, занимающийся сдачей квартир в аренду, знает, что потенциальные арендаторы, договорившиеся о просмотре, иногда просто не доходят до адреса: путь к объекту оказывается настолько некомфортным, что люди отказываются от аренды, даже не взглянув на квартиру вживую.
Если же вы живете в другом городе и покупаете объект дистанционно, я рекомендую не пожалеть время и досконально разузнать все о местоположение дома и квартиры. Сегодня есть интернет-сервисы, которые просчитывают точное расстояние и время от конкретного адреса до станции метро. Также вы можете посмотреть видео и фото пути, например, с помощью сервисов Google Maps и «Яндекс. Карты». Кроме того, не будет лишним поискать информацию на интернет-форумах и в группах различных жилых комплексов в социальных сетях.
Еще один важный критерий – это соседство с крупными офисными центрами и учебными заведениями. По студии в «Алтае» я знаю, какие невероятные преимущества это дает. Несмотря на относительную отдаленность от центра Москвы, в пешей доступности от него огромный телецентр «Останкино», в котором работают тысячи хорошо оплачиваемых специалистов. Есть остановка МЦК, которое быстро доставит вас в Москву-Сити с десятками тысяч рабочих мест в банках и IT-компаниях.
Впрочем, бывает, что множество преимуществ жилья перевешивает один большой минус в виде низкой транспортной доступности. Хороший пример – комплекс на улице Перерва, о которым мы говорили выше. Его пятиметровые потолки и наличие закрытой парковки перевесили отдаленность от метро.
Еще один пример – комплекс на улице Херсонской. Это достаточно глухое место между Севастопольским проспектом и Профсоюзной улицей. До ближайшей станции – метро Калужская – от него приходится добираться автобусом. Но район престижный, на соседней улице располагается комплекс офисов «Газпрома», неподалеку работает медицинский центр планирования материнства. Такое сосредоточение мест работы с высокими зарплатами для сотрудников самых разных специальностей – от офисных работников до медиков – делает место привлекательным для множества людей.
Такие преимущества легко перекрывают проблему удаленности от метро. Цена аренды студий в таких домах держится на уровне 45–60 тысяч рублей в месяц. В Москве таких вариантов много. Их просто необходимо уметь находить, правильно оценивая перспективы и спрос со стороны целевой аудитории.
Глава 7. Формула оценки арендного потенциала недвижимости по ее местоположению
За годы работы и разбора успешных кейсов у меня сложилась собственная система оценки арендного потенциала апартаментов. Этой формулой я пользуюсь каждый раз, когда надо принять решение о покупке. С удовольствием делюсь с читателями:
1. Не больше 10 минут пешком до станции метро.
2. Поблизости есть крупные бизнес-центры и/или высшие учебные заведения.