3. До центра Москвы – не больше 20 минут на метро, желательно – без пересадок.
4. В пешей доступности есть станция метро или МЦК.
Если при оценке объекта недвижимости вы ответили «да» хотя бы на три пункта из четырех – поздравляю! Такая недвижимость явно будет пользоваться повышенным спросом у арендаторов. Это значит, что сдать небольшую студию, соответствующую этим критериям, будет намного проще, чем «полноразмерную» квартиру в спальном районе на окраине Москвы.
Дизайн интерьера и его влияние на стоимость недвижимости
Хороший дизайн и продуманная планировка позволят не только быстро привлечь арендаторов, но и перейти на другой уровень цен. В одном и том же доме стоимость аренды аналогичных по метражу квартир может отличаться на 30–50 %. Но это вовсе не значит, что дешевое жилье уйдет быстрее. Гораздо чаще бывает наоборот, а секрет заключается в том, что дизайн попадает во вкусы и требования платежеспособной публики.
Одна из главных ошибок инвесторов – полагаться при создании интерьера на собственный вкус, не задумываясь о социальном портрете будущего арендатора. Например, самая платежеспособная аудитория сегодня – это молодые профессионалы, в том числе работающие в сферах IT и дизайна, хозяева малого бизнеса и популярные видеоблогеры.
Значительная часть их жизни проходит за стеклами небоскребов, в офисах крупных компаний, путешествиях по красивым местам. Чаще всего вкус этих людей радикально отличается от художественного видения инвесторов средних лет, рожденных при СССР.
30–40 лет назад в нашей стране просто отсутствовала профессия дизайнера жилых помещений. Советские граждане въезжали в квартиры с уже готовой казенной отделкой. Предметами мечтаний были дефицитный чешский унитаз и румынский гарнитур в гостиную. Неважно, подходил ли кафель по цвету к обоям и влезала ли громоздкая стенка в 15-метровую комнату. Главное – достать, а там уж как-нибудь затащим, разместим.
С развала СССР прошло больше 30 лет, но советский «стиль» до сих пор остается актуальным для многих людей. Российские инвесторы попросту вычеркивают из сметы статью «дизайн-проект», предпочитая самостоятельно подбирать цвета и материалы, светильники и текстиль, исходя из своего вкуса. Из этого получаются квартиры с дешевым ламинатом с нелепыми принтами, обоями в цветочек, мебелью из ДСП, светильниками и постерами из HOFF. Чистенько – и ладно, думают арендодатели. А потом удивляются, почему их объявления не срабатывают.
Нередко такое происходит в новостройках бизнес-класса. Инвестор делает бюджетный ремонт «под сдачу в аренду» в доме с хорошей локацией и красивой входной группой. Но даже при средней цене фотографии интерьера отсекают значительную часть платежеспособных клиентов. После месяцев простоя арендодатель еще больше снижает цену и окончательно попадает в слепую зону между целевыми аудиториями.
На помощь в этом случае может прийти профессиональный хоумстейджинг. Это услуга дизайнеров, которые приводят жилье в современный и стильный вид минимальными средствами. Иногда проблему могут исправить правильно подобранный текстиль, акцентный декор и свет.
При этом базу, которая включает планировку, напольные покрытия и отделку стен, переделать хоумстейджингом так просто не получится. По этой причине я не рекомендую экономить на услугах дизайнера: этот специалист не менее важен, чем профессиональная строительная бригада.
При правильном выборе объекта вложения в его планировку и интерьер обязательно окупятся. Более того, дизайнер нередко помогает сэкономить деньги на ремонте, подбирая оптимальные по цене и качеству решения, а также заказывая мебель с большой скидкой.
Все, что вокруг
Современные строительные компании облагораживают не только фасады своих зданий, но и общее пространство: во дворах разбивают клумбы, устанавливают скамейки, оборудуют детские площадки. Связано это с тем, что решение о покупке или аренде на 50 % зависит от первых впечатлений, которые человек получает, приближаясь к своему будущему жилищу.
На общей придомовой территории жилец будет проводить достаточно много времени, возможно, гуляя с детьми или как минимум по пять дней в неделю уходя на работу и возвращаясь с нее. Организованная и аккуратная парковка, близость к магазинам, уютный двор – все это повышает стоимость аренды и продажи. При выборе апартаментов для будущей сдачи или перепродажи это один из самых важных параметров.
Один мой клиент, выбиравший из трех объектов, приехал посмотреть на мое предложение только потому, что ему очень понравились фотографии в объявлении. Местоположение его не устраивало – было слишком далеко от работы. Приехав на просмотр, он прошел через внутренний двор с развешенными в тени гамаками, вдохнул аромат свежей выпечки из ближайшей пекарни и… решил сменить место работы, начав вместе с переездом подыскивать офис поближе к этому месту.
Даже если цена недвижимости кажется вам очень заманчивой, но дом стоит посередине промзоны, я рекомендую бить себя по рукам и искать другой объект. Для Москвы дом посреди промзоны – это не шутка и не гипербола. Я периодически приезжаю на просмотры объектов, переделанных из бывших фабрик и складов.
Меблировка и оборудование
Когда я только приехала в Санкт-Петербург, мне попался курс, автор которого рассказывал, что в апартаментах следует делать максимально бюджетный ремонт, ведь маленькие по площади студии – это жилье эконом-класса, которое дорого не сдашь. Значит, достаточно самых простых решений.
Лучшим покрытием стен, по мнению этого коуча, были белая краска или обои. На пол следовало класть бюджетный ламинат, в санузел – самую дешевую плитку, а вместо душевой кабины использовать поддон с занавеской. Регулярно просматривая «ремонты от застройщика», я бы не удивилась, узнав, что все они – адепты этого коуча.
Зачем переплачивать за новую мебель, если можно найти б/у на «Авито»? Стулья, диваны, кровати и тумбочки не обязательно должны сочетаться между собой. Главное – экономия. Инвесторы соглашаются с этим подходом, а потом удивляются, почему их студии простаивают без арендаторов даже при небольшой цене. Я категорически против подобного подхода, ведь мы стремимся к арендаторам с высоким уровнем дохода. И, соответственно, должны сделать все возможное, чтобы им было приятно жить в наших апартаментах. Вложения в качественную мебель и бытовую технику выделят вас на фоне сотен конкурентов и помогут найти арендаторов, которые будут проживать годами, не помышляя сменить студию на что-то еще – ведь на рынке не так много предложений с хорошим дизайном, мебелью и новой бытовой техникой.
Глава 8. Арендаторы с домашними животными
Я точно знаю, что один из секретов быстрой сдачи в аренду по высокой цене в Москве – это pet friendly, или дружественное отношение к жильцами с домашними животными. В Москве очень часто можно встретить запрет на заселение с питомцами.
Но для многих людей пушистый питомец – это психологическая поддержка и полноценный член семьи. Если вы позволите своим жильцам содержать дома животных, это станет прекрасным конкурентным преимуществом.
Я по собственному опыту знаю, что у каждого третьего молодого человека, ищущего жилье в столице, есть кот или собака. Сама я без проблем сдаю свои студии людям с животными. Ведь все, что для этого нужно, – сделать хороший антивандальный ремонт, о которым мы подробно поговорим в следующей главе.
Помните историю, как я не могла забрать к себе в Санкт-Петербург свою кошку? Хозяйка уже после подписания договора поставила категорический запрет на проживание с животными, и я оказалась в психологически тяжелой ситуации. Кейли так и продолжала жить сначала у родственников, потом у моего сына, а мне лишь оставалось следить за ее жизнью по видеозвонкам родне. Долго это продолжаться не могло, и в итоге уже через два месяца я действительно не выдержала и сменила квартиру, перебравшись в новое место. Я выбирала не то, что мне нравилось с точки зрения интерьера, локации и цены, а то, что позволило воссоединиться с любимой кошкой. С арендованным жильем происходит примерно то же самое. Большинство владельцев боятся порчи имущества. Там, где на стенах – обои, а на полу – дешевый ламинат, действительно есть чего бояться. Но я такие моменты просчитываю на нулевом этапе, делая во всех своих студиях антивандальный ремонт.
Более того, в каждом проекте я предусматриваю кошачий лаз из коридора в санузел, чтобы кот мог легко попасть к своему лотку, не беспокоя хозяина. Такие мелочи производят сильное впечатление на владельцев домашних животных.
Когда они заселяются, мы договариваемся о том, что арендатор несет полную ответственность за порчу имущества. Зная, на что его любимец способен, он заранее должен предпринять все необходимые меры. Если собака любит царапать мягкую мебель, значит, нужно купить плотный чехол на диван. Если кот любит висеть на шторах, значит, нужно приготовиться к покупке новых штор.
При этом важное условие, которое я ставлю перед своими жильцами: компенсация разрушений должна происходить в первые десять дней после инцидента. Арендатор не должен откладывать решение проблемы до дня выселения, а сразу же сообщает мне о порче любого имущества.
У меня был случай, когда со второго этажа студии жилец уронил вниз что-то тяжелое и попал на стеклокерамическую варочную панель. Разумеется, она не выдержала удара и треснула. Я тут же скинула своему арендатору ссылку на интернет-магазин и прислала контакты мастера. Он купил панель, мастер ее тут же установил, так что работа заняла не больше дня и стоила всего 6 тысяч рублей.
Все эти условия мы обязательно прописываем в договоре. В него я включаю и штрафные санкции за умалчивание о порче имущества. Каждый месяц я имею право приехать, чтобы проверить состояние жилья. Все мои арендаторы относятся к этому с пониманием.
Именно такой подход позволяет жилью оставаться в порядке не год и не два, а гораздо дольше. К тому же, когда повреждение ремонтируется за счет виновника, жилец становится более дисциплинированным и аккуратным. Если проблемы не копятся, а тут же решаются, это уберегает вас от скандалов и взаимных претензий при выезде арендаторов.