Сегодня у меня есть хороший лайфхак для всех, кто переезжает в новый город или страну без четких планов: если хочешь быстро адаптироваться, необходимо с первых дней посещать как можно больше мероприятий, чтобы активно знакомиться с людьми. Как бы ни хотелось проводить вечера под пледом на диване за просмотром сериалов, как бы громко маленький интроверт внутри ни пищал от ужаса, один из верных путей к успеху – это связи и так называемый социальный капитал.
Я записалась на несколько новых тренингов, зарегистрировалась на крупный бизнес-форум, накупила билетов в театры и на концерты. В свободное время гуляла по Лужникам и набережной Москвы-реки. Это был своеобразный тест-драйв города: я примеряла на себя роль москвички, пытаясь понять, хочется ли мне остаться здесь насовсем, насколько мне подходят ритм, настроение, воздух этого города.
В общении с новыми людьми я много говорила о недвижимости и очень скоро поняла, что москвичи намного более активны в инвестировании, чем жители Нижнего Новгорода или даже Санкт-Петербурга.
Люди охотно делились со мной личным опытом, связанным с покупкой или сдачей квартир в аренду. В большинстве случаев это было не «бабушкино наследство», а сознательные инвестиции. Кто-то рассказывал про опыт вложений в новостройку на стадии котлована, кто-то находил «убитые» вторички, которые перед сдачей в аренду требовали серьезного ремонта. Каждая история воодушевляла меня. Я знала: если получилось у других, обязательно получится и у меня.
Обобщив полученную в разговорах информацию, я мысленно поделила частных инвесторов в недвижимость на две большие группы.
1. Люди, которые имеют значительные свободные средства и вкладывают их в покупку недвижимости, чтобы сохранить капитал. Они понимают, что квадратные метры намного надежнее любого банковского вклада. В будущем этот актив будет только дорожать. В этом случае сдача жилья в аренду не так интересна. Кто-то рассчитывает через несколько лет перепродать новостройку дороже после того, как район станет обжитым. А кто-то покупает квартиры на будущее, например для своих детей.
2. Люди, у которых нет десятков миллионов рублей. Для покупки недвижимости они прибегают к помощи ипотеки. Они сдают недвижимость в аренду, рассчитываясь этими деньгами по ипотечному кредиту. А закрыв ипотеку, обеспечивают себе стабильный пассивный доход.
Второй подход мне и сегодня кажется гораздо более интересным. Ведь он позволяет получить ключи и начать пользоваться недвижимостью всего за 10 % от ее стоимости, а доходами от аренды гасить остальные 90 % ипотеки.
С учетом роста цен на недвижимость такую изящную стратегию получится применить не на всех объектах: размер арендной платы ограничен уровнем зарплат москвичей. Тем не менее, погашая рентными платежами даже 60–70 % ипотеки и получив через 20 лет подорожавший актив в собственность, покупатель однозначно выигрывает.
Московские и подмосковные новостройки разлетаются со скоростью горячих пирожков. Даже при падениях цен на 15–30 %, которые бывали в кризисные годы, откаты оказывались временными, и уже через полгода-год ситуация выравнивалась, а кривая стоимости квадратного метра снова устремлялась вверх. Драйвер этого роста – высокий спрос со стороны самих москвичей и тех, кто переезжает в столицу из регионов. Эта тенденция не прекратится ни через год, ни через тридцать лет, ведь Москва, что бы ни происходило, будет оставаться мощным магнитом для целеустремленных людей не только со всей России, но и как минимум из стран СНГ.
Ниже мы рассмотрим варианты, которые я считаю наиболее привлекательными с точки зрения частных инвесторов. По ним сегодня происходит большая часть сделок купли-продажи на рынке недвижимости. Я расскажу вам о плюсах и минусах каждого варианта и о доходности, на которую вы можете рассчитывать. К слову, этот список составлен на основе анализа инвестиций самых обычных людей, к которым с большой вероятностью относитесь и вы.
Стратегия 1. Новостройки старой Москвы: покупка квартир и апартаментов в пределах МКАДа.
Люди, жившие в столице еще во времена СССР, должны помнить, что представляла собой Москва в 1970-х и 1980-х годах. Начнем с того, что территория города занимала больше 840 квадратных километров. По периметру она была ограничена Московской кольцевой автомобильной дорогой, сокращенно именуемой МКАД, – круговой бессветофорной магистралью, очерчивающей контуры Москвы так, как виделось в семидесятых годах прошлого века. На этой площади располагались не только жилые микрорайоны и парки, но и тысячи предприятий, складов, научно-исследовательских институтов и административных зданий. Москва была промышленным городом, в котором не только разрабатывались, но и производились самолеты, автомобили, сельскохозяйственная техника, мебель, обувь, кондитерские и многие другие изделия.
Когда после развала СССР страна начала вставать на коммерческие рельсы, выяснилось, что значительная часть производимой в нашей стране продукции неконкурентоспособна. Многие производства попросту не могли существовать в условиях рынка. В 1990-е года руководство тонущих предприятий пыталось спасти свои владения и коллективы. Многие из них перепрофилировались, другие начали сдавать неиспользуемые площади в аренду.
В начале 2000-х годов началось масштабное преобразование Москвы из промышленного города в город для жизни. Часть работающих предприятий вывели из Москвы в Подмосковье, а их территории вместе с разорившимися фабриками и заводами мэрия начала выставлять на торги и продавать под застройку для жилых комплексов.
Вместе с тем строительные компании осваивали не только бывшие промзоны, но и десятки квадратных километров пустырей, заброшенных берегов Москвы-реки, неиспользуемых полей. С начала 2000-х объем жилья в старой Москве, если его измерять в квадратных метрах, вырос больше чем в три раза.
Кроме того, строительные компании изменили стратегию и вместо малоэтажных комплексов бизнес-класса, популярных в 1990-е годы, переориентировались на строительство высотного жилья. Сегодня мы называем такие многоэтажные комплексы муравейниками. Земля в Москве дорогая, так что намного выгоднее возвести не семиэтажный дом, а небоскреб с тысячей квартир.
Крылатая фраза «Москва не резиновая» со временем показала свою несостоятельность: «нерезиновая» стремительно разрослась, причем не только вширь, но и ввысь.
Думаю, каждый из нас слышал эту знаменитую фразу про нерезиновую столицу. Откуда она взялась? Когда-то давно, в 1956 году, на экраны СССР вышел фильм «В добрый час!», снятый по мотивам пьесы драматурга Виктора Сергеевича Розова. Фильм просмотрели миллионы советских граждан и… засобирались в Москву. Правда, в те времена квадратные метры жилья в столице тщательно охранялись институтом прописки. Нельзя было просто приехать из региона и снять квартиру. Даже наличие большой суммы денег (а, поверьте, у некоторых советских граждан были значительные сбережения) не позволяло купить жилье и стать столичным жителем без получения прописки. А добыть прописку было ничуть не легче, чем сейчас поменять гражданство и получить паспорт европейской страны. Желавшие переехать в Москву шли на многочисленные хитрости – от фиктивных браков до поиска работы в организациях, ведущих свое жилищное строительство и имеющих квоты на набор сотрудников из других городов. Как правило, это была тяжелая работа на заводах и фабриках, на которую не шли местные, но те, кто хотел лучшего будущего, пусть не себе, так детям и внукам. Думаю, каждой второй московской семье хорошо знакомо слово «лимитчик». Именно так, «по лимиту», когда-то в столицу приехали их бабушки и дедушки.
Но все поменялось с введением рыночной экономики. Ожило жилищное строительство, и новостройки надо было продавать. Институт прописки рухнул. Миллионы наших сограждан получили право самостоятельно выбирать место, где они хотят жить. И почему бы не в столице?
Кроме того, покупатели московских новостроек быстро поняли, что инвестиции в квадратные метры приносят неплохие дивиденды, так как квартиры быстро растут в цене.
На этом фоне сформировалась популярная стратегия покупки на стадии котлована. Чтобы собрать деньги на финансирование стройки, не влезать в долги и дорогие кредиты, застройщики подготавливали участок под новый дом, предлагали еще не существующие квартиры с дисконтом до 50 %. За счет средств будущих собственников они вели строительство. При этом с ростом этажей поднимались и цены. Вложившись в такой проект на стадии котлована, можно было удвоить свои инвестиции или купить квартиру по демократичной цене. Надо было только подождать несколько лет до окончания строительства и до ввода дома в эксплуатацию.
Для примера, в 2004–2005 годах, когда только закладывался фундамент огромного комплекса на Беговой, можно было вложить в строительство 5 миллионов рублей и на эти деньги купить однокомнатную квартиру площадью 56–57 квадратных метров. Через четыре года, когда дом был достроен, на стадии отделки цены на квартиры выросли в среднем до 8 миллионов. Сегодня, спустя 12 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию, стоимость квартиры в этом комплексе доходит до 24 миллионов рублей.
Или московский район Ходынка, прекрасная локация в трех километрах от Третьего транспортного кольца, в семи километрах от Кремля. Еще 25 лет назад на этом месте было огромное поле с заброшенными взлетными полосами старого аэропорта. Застройщики не прошли мимо лакомого куска, и вскоре на пустыре вырос жилой комплекс «Гранд-Парк» с необычной архитектурой, современной гимназией и несколькими детскими садами поблизости.
Сегодня цены в этом жилом комплексе стартуют от 30 миллионов рублей. Там практически нет маленьких по площади квартир: его проектировали еще в конце 1990-х, ориентируясь на людей, уставших от жизни в типовых, тесных квартирах советской планировки и мечтавших о двадцатиметровых кухнях и огромных комнатах с высокими потолками. 80 % квартир «Гранд-Парка» занимают площадь больше 100 квадратных метров каждая. Рядом с жилым комплексом появились бизнес-центры, крупнейший в Европе торговый комплекс «Авиапарк», уникальный ландшафтный парк «Ходынка» и новая станция метро – «ЦСКА».