Возможно, вы думаете: «Да мне никто не даст менять договор, он же стандартный для всех». Может, и так, а может, и получится. Гарантия бывает, только если не попробовать – тогда точно не получится. А если попробовать, то есть вероятность, что ваши условия попадут в договор. Тут помогают переговоры.
Есть полезный принцип: кому больше надо, тот и идет на уступки. Если вы умеете заинтересовать арендодателя и при этом не выдать свой интерес, то какие-то части договора точно получится изменить. Скоро об этом еще поговорим.
Условия приема и передачи помещения. Допустим, ваша компания готова въехать в помещение. Первый шаг – зафиксировать его состояние: есть ли отверстия в стенах, в каком состоянии ламинат, есть ли ржавчина на трубах – любые повреждения. Это понадобится, чтобы избежать доплат за ремонт, когда будете возвращать помещение.
Состояние помещения записывается в акт приема-передачи. Это документ, в котором фиксируется, какое помещение передается, кто осматривает, каково текущее состояние помещения. Обязательно – дата осмотра. Готовый акт подписывается в нескольких экземплярах и хранится у каждой стороны вместе с договором аренды.
Советую на осмотр брать фотоаппарат: фотографии станут доказательствами при споре, из-за кого появились отверстия от крепежей в стенах. Если используете фотоаппарат, напишите об этом в акте: марку и модель фотоаппарата, количество фотографий и названия – обычно это файлы под порядковыми номерами. То же самое, если снимаете на телефон.
Если фотоаппарата нет, описываем словами: там-то и там-то отсутствует напольное покрытие, площадь ориентировочно такая. Отверстия такие-то, в таком-то количестве, предположительно от таких-то вещей (мебель, оборудование). Вот тут пятно, вот там неисправная розетка и т. д.
Чем подробнее опишете всё, что сломано и испорчено в помещении при въезде, тем меньше будет споров при выезде из помещения. Если поломка была до вас, платить не вам.
Вот общая фраза, которая вас не защитит: «Комната А требует косметического ремонта».
А вот более конкретная фраза, которая защищает:
«В комнате А:
● установлен, но не работает кондиционер; отсутствует пульт;
● имеются следы и отверстия на всех стенах от ранее установленного, а затем демонтированного оборудования;
● пятно на потолке, диаметр примерно метр, правый дальний угол от входа;
● имеются отверстия в ламинате от демонтированных временных стен-перегородок;
● повреждено стекло во внутренней раме (второе слева в нижнем ярусе);
● не работает розетка справа от входа, на розетке присутствуют следы гари;
● вздулся ламинат в левом ближнем углу ко входу».
Помещение должны осматривать минимум два человека – со стороны арендодателя и арендатора. Арендодатель не может в одиночку осмотреть помещение, написать в акте, что всё в порядке, а потом требовать деньги за ремонт стен. Но и арендатору не стоит осматривать помещение единолично: вам нужна подпись арендодателя, чтобы подтвердить описанное.
Обычно в договоре есть фраза о том, в каком состоянии надо вернуть помещение. Что-то вроде: «Привести помещение в первоначальное состояние». Если планируете ремонт, можно предусмотреть, что эти изменения станут «неотделимыми улучшениями». Это значит, что можно не возвращать всё как было и ничего за это не платить.
Реклама и навигация в торговом или бизнес-центре. Обычно на фасаде и внутри здания есть вывески, информационные доски и баннеры с названиями компаний. Если планируете их размещать и арендодатель не против, советую это «не против» прописать в договоре.
Чаще всего в договорах есть фразы типа: «Арендодатель предоставляет возможность размещения». Так можно, но арендодатель может потом сказать: «Возможность я предоставлю, но размещение нужно дополнительно оплатить». Чтобы не нести эти расходы, лучше прописать конкретно: «Арендатор в счет арендной платы размещает вывеску такого-то размера там-то со своим логотипом на такой-то срок». Это на случай, если арендодатель передумает или появится конкурент, кто заплатит за размещение своей вывески. Расположение вывески и информационных досок здорово отметить на плане здания и приложить к договору аренды.
Система пожаротушения. В помещении должна быть система пожаротушения, и это следует требовать от арендодателя. У системы есть видимая часть – небольшой белый цилиндр на потолке. Советую прописать в договоре аренды, что за ее установку, обслуживание и соответствие требованиям законов отвечает арендодатель. Если начнется пожар и она не сработает, платить будет арендодатель. Или если придет проверка МЧС и выяснится, что система неисправна или размещена неверно, – это не должно быть вашей проблемой.
Важно понимать, что система пожаротушения в торговых и бизнес-центрах обычно единая для всего здания, поэтому арендатор физически не может сделать ее сам. По крайней мере это можно использовать как довод на переговорах. Ваше желание, чтобы за систему отвечал арендодатель, логично, правильно и законно.
Срок аренды. Договор аренды бывает долгосрочным и краткосрочным. Краткосрочный заключается на срок до года, долгосрочный – на год и дольше. К ним разные формальные требования, и они открывают разные возможности – например, долгосрочный обязательно регистрируется.
Среди арендаторов ходит слух, что «все на рынке» заключают договоры на 11 месяцев, а потом договоры пролонгируют. А на долгосрочные никто из арендодателей не соглашается. Это не так. Многие успешные предприниматели из ритейла и ресторанного бизнеса принципиально не подписывают краткосрочных договоров аренды. Среди них: «Мосигра», «АндерСон», «Додо Пицца», «Леонардо».
Я спрашивал крупные компании, что они делали в начале, когда не были еще такими большими и известными. Они отвечали то же самое: занимали принципиальную позицию и подписывали только долгосрочные договоры. Когда узнавали, что помещение сдается только 11 месяцев, отказывались и искали дальше. Так сложнее найти помещение и сложнее договориться с арендодателем, но это реально.
У долгосрочного договора аренды три плюса: стабильная цена, непрерывность и возможность получить лицензию.
Стабильная цена. Допустим, ресторан снимает помещение уже пять лет, но раз в год подписывает договор на 11 месяцев. И каждый год арендодатель поднимает цену. Все аргументы в его пользу: ресторану это помещение нужнее (налажен поток клиентов), если не продлить договор – они будут обязаны съехать, поэтому скорее согласятся на повышение цены.
Увеличение цены арендодателем в 11-месячном договоре абсолютно не ограничено. На шестой год он может поставить цену в три раза выше, чем в предыдущий период, и ничего при этом не нарушит. Не нравится – выезжайте. А в долгосрочном договоре лучше прописать, что арендодатель может увеличить цену только один раз в год и не более чем на столько-то процентов.
Непрерывный договор. Если договор на пять лет и арендатор не нарушает условия договора, арендодатель не сможет просто так расторгнуть договор – об этом можно отдельно написать.
А вот при краткосрочных договорах бывает так. Представьте, что вы кафе, у вас договор на 11 месяцев. Дела идут хорошо, и владелец помещения видит, что поток клиентов есть, а бизнес процветает. Зачем зарабатывать только на аренде, когда можно заработать еще и на ресторанном бизнесе? Когда договор подходит к концу, арендодатель прощается с вами. А на ваше место встает сам или сдает другому кафе, которое готово платить больше. Поток клиентов есть, место известное – арендодатель в выигрыше, а вам начинать всё с начала.
Возможность получить лицензию, например, на алкоголь. Долгосрочные договоры аренды регистрируются в Росреестре, а регистрация – обязательное условие для лицензии. Нет зарегистрированного договора – нет лицензии.
Еще совет. Пропишите в договоре такое: если по каким-то причинам, которые не зависят от арендатора, договор аренды нельзя зарегистрировать в Росреестре, арендная ставка на период без регистрации снижается. Вы ведь недополучаете доход. Можно зафиксировать в договоре коэффициент для снижения.
На преимущества краткосрочного и долгосрочного договоров аренды есть и другая точка зрения. Если по каким-то причинам ваша модель бизнеса такова, что вам нужны помещения, которые другим не нужны, то у вас как арендатора сильная позиция и вы можете ее использовать в краткосрочной аренде.
Например, вы готовы занимать помещения в подвалах и на чердаках, в глубинах промзон, где не ступает нога человека. Обычно эти помещения простаивают. Тогда при краткосрочном договоре вы можете каждый раз продавливать всё более выгодные для себя условия: говорите, что вам здесь невыгодно и вы готовы съехать. Выбирая между пустым помещением и помещением на немного менее выгодных для себя условиях, арендодатель, скорее всего, выберет второе. Это редкое исключение на рынке аренды, но такое тоже бывает.
Барно Турсунова,
совладелец сети умных автосервисов «Вилгуд»
Мой опыт – краткосрочные договоры аренды были эффективнее. Во-первых, в долгосрочных договорах сразу планируется и часто реализуется повышение цены на 5–7 % каждый год, а в краткосрочных такого нет. Во-вторых, перезаключение договора держит в тонусе и меня, и арендодателя.
Может, мне везет на помещения, но я каждый раз при продлениях еще что-то дополучаю новое, например еще немного площади за те же деньги, либо снижаю арендную ставку. Но тут важно снять иллюзии: арендатора лучше, чем «Вилгуд», они не найдут. Мы располагаемся на второй линии, где классические автосервисы не выживают, потому что к нам с улицы спонтанно не приезжают, всё по записи через сайт, поэтому локация нам некритична.
Всё же мой совет – подписывать долгосрочный договор аренды, на пять-семь лет. При этом без права арендодателя расторгнуть досрочно договор, если арендатор ничего не нарушил. А у вас право досрочного расторжения должно быть.