Депозит может гарантировать оплату аренды, но тут тоже есть варианты. Если платите вперед, арендодатель и так защищен. Если компания не внесет оплату за следующий месяц, арендодатель закрывает доступ в помещение – и готово.
Нет никаких «установленных на рынке» размеров депозитов. И уже тем более депозиты в «среднем не равны двух– или трехмесячным» арендным платам. Своим доверителям советую всегда задавать вопрос, что именно гарантирует депозит, и искать способы гарантировать то же самое, но дешевле.
Кроме беспощадного депозита существует такой более гуманный инструмент, как банковская гарантия, – это когда банк поручается за вас: если арендодатель не сможет погасить арендную плату, это сделает банк.
Анастасия Татулова,
владелец сети семейных кафе «АндерСон»
Мы скептически относимся к депозиту: о двух– или трехмесячном депозите в принципе не может быть и речи; одномесячный размер арендной платы иногда оставляем.
В большинстве случаев мы делаем банковскую гарантию, она дешевле, чем деньги, отданные на десять лет арендодателю.
Ключевое здесь – не соглашаться на депозит просто так. С одной стороны, вы понимаете опасения арендодателя и хотите пойти ему навстречу. С другой – вы не хотите отгружать самосвал денег просто потому, что так сложилось на этом рынке. «Защитить интересы арендодателя в части сохранности помещения» – не вопрос. «Просто дать ему много денег, которые он сразу потратит» – скорее нет.
Возможность зачесть депозит за последние месяцы. Если придется оставлять депозит, предусмотрите в договоре, что он зачитывается за последний месяц аренды. Кажется, что это само собой разумеющееся, но чаще всего в договорах нет этого пункта, а само по себе это не считается.
Срок возврата депозита арендодателю. Какая-то неадекватная, но частая норма – возврат в течение 30 дней. Что получается: вот компания выехала из помещения, подписала акт приема-передачи, и должен пройти месяц, прежде чем она получит свой депозит.
При этом о переезде компания предупредила за два-три месяца до самого переезда. Это не спонтанное событие. У арендодателя было время собрать деньги и вернуть депозит. Поэтому нет логики в том, чтобы делать срок возврата сколько-нибудь значительным: три – пять рабочих дней вполне сгодится. Торгуйтесь. Например: «Если вы хотите возвращать деньги месяц, то мы должны предупредить об отъезде не за три месяца, а за два».
Удержание. В большинстве договоров аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке удерживать штрафы из депозита, причем без разбирательств. Может казаться, что это такая деловая традиция и ее надо уважать, но на самом деле это очень плохо.
Вот арендодатель решил, что арендатор сделал что-то не то. Он официально забирает деньги себе, а арендатору пишет уведомление в духе: «Пополнить депозит, потому что он ушел на погашение штрафа». Какого штрафа? За что? А где доказательства? Арендодатель имеет право не отчитываться по этим вопросам, а просто списать деньги.
Если такое встретили в договоре, настаивайте на разбирательствах – это называется претензионный порядок. Вы как бы не против того, чтобы интересы арендодателя были защищены, но это не должно быть одностороннее списание. В договоре может быть такая фраза:
«Арендодатель вправе удерживать штрафы и пени по Договору из обеспечительного депозита Арендатора в порядке, предусмотренном настоящим пунктом. Арендодатель обязуется уведомить письменной претензией о выявленном нарушении Договора Арендатором.
Арендатор вправе в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения претензии направить Арендодателю аргументированный ответ на претензию. По истечении 1 (одного) рабочего дня с момента получения ответа на претензию либо с момента окончания срока на предоставление такого ответа Арендодатель вправе в одностороннем порядке удержать штрафы и пени за счет обеспечительного депозита, если считает доводы Арендатора несостоятельными. Принятое Арендодателем решение Арендатор имеет право обжаловать в суде».
Такой пункт поможет избежать неаргументированного списания денег или обжаловать списания в суде.
Вынужденный простой во время ремонта. Если арендуете помещение в строящемся здании, совет для вас.
Вот ситуация. Магазин арендует помещение в торговом центре, который еще строится: коробка стоит, но повсюду ремонт. Магазин договаривается об арендных каникулах, чтобы сделать свой ремонт. Арендные каникулы – это период, когда компания не платит аренду и делает в это время ремонт своего помещения.
Есть проблема: из-за общего ремонта коммуникации нестабильны. То второй этаж обесточен, то силовой кабель перерубили при ремонте фасада – в общем, свой ремонт делать толком не получается.
Чтобы не терять арендные каникулы, предлагаю исключить из арендных каникул дни, когда ремонт в помещении нельзя было делать из-за общего ремонта. Торговый центр мешает делать ремонт три дня? Окей, эти дни добавляются к каникулам.
Для договора подходит фраза с таким смыслом:
«В случае отсутствия возможности делать ремонт в помещении по независящим от арендатора причинам он имеет право на продление арендных каникул на то же количество дней…»
Условия об отделке помещения. С краткосрочными договорами бывает так: компания сделала дорогостоящий ремонт, а через 11 месяцев арендодатель говорит: «Не буду перезаключать договор, помещение вам больше не сдается».
Такой случай может быть и с долгосрочной арендой, но если в договоре есть право арендодателя взять и расторгнуть его (уведомив, например, за три месяца). Обращайте внимание на эти пункты и старайтесь их исключать.
На такие случаи есть выход: пропишите в договоре, что арендодатель обязан возместить 70–90 % стоимости ремонта, если договор будет расторгнут в течение первого года. Когда заключите краткосрочный договор на второй год, ставьте 50–70 %, на третий 30–50 %. Правда, арендодатель, скорее всего, потребует согласовать с ним ремонтные сметы. На это можно согласиться. А то вдруг ремонт на сто миллионов рублей.
Письменное согласование ремонта. Компания заезжает в помещение и проводит осмотр: тут дыра, тут пятно. Арендодатель говорит, что ничего страшного, сделайте ремонт, а я возмещу. Вроде арендодатель сам разрешил ремонт, но всё равно идете за письменным согласованием.
Чтобы получить возмещение за ремонт, наверняка придется согласовать с арендодателем смету этого ремонта. Иначе он скажет: «Ничего не знаю, это слишком дорого, мои ребята сделают в пять раз дешевле, и вообще можно было без ремонта, подумаешь, дырка, она же не сквозная…» Письменно заранее согласовывайте с арендодателем сметы и любой ремонт, если вы договорились возмещать расходы за счет снижения арендной платы.
Ответственность арендодателя. Обычно шаблон договора аренды дает арендодатель: мол, впишите данные своей компании и подписывайте. Проблема такого договора в том, что в нем мало ответственности арендодателя (проще сказать, что ее там нет вообще, но пусть останется лучик надежды).
Например, на улице возле здания ремонт и из-за ремонта перегорожен доступ в магазин арендатора. Или из-за происшествия в торговом центре эскалаторы отключены на три дня, поэтому поток покупателей до третьего этажа не доходит. В обычном договоре ничего нет на этот случай.
Чтобы договор как-то защищал арендатора, в договор нужно будет самостоятельно добавить пункты об ответственности арендодателя. Например, если идет ремонт, то арендная плата снижается на столько-то.
Тут важно понимать, что это не арендодатель оказывает вам великую милость, сдавая свое помещение. Вы тоже делаете ему хорошо: его пустое помещение становится полным и приносящим доход. Он заинтересован в вас не меньше, чем вы в нем. И напоминайте ему: пустующее помещение – самое дорогостоящее для арендодателя.
Аренда должна быть сделкой равных.
Штрафы и другая ответственность арендатора. Будьте готовы к тому, что по договору арендатор несет ответственность за всё. Например, часто у арендодателя есть почти в любой ситуации право досрочно расторгнуть договор и оставить себе обеспечительный депозит.
Формальная причина расторжения – нарушение договора аренды, а таким нарушением может стать «курение в неположенном месте сотрудника или посетителя арендатора». Это цитата из реального договора. С точки зрения бизнеса это не причина, чтобы выпроводить арендатора из помещения. Но, если такое условие есть в договоре, это законно. Договаривайтесь об изменении договора.
Мой совет – дифференцировать ответственность за разного масштаба нарушения. Если нарушение маленькое или оно произошло не по вине арендатора, за него не штрафовать. Если значительное, будет денежный штраф. А вот расторжение договора – только при больших нарушениях и в крайнем случае. Все варианты обоснованной ответственности арендатора должны быть подробно описаны в договоре.
Расторжение со стороны арендодателя. У арендодателей есть привычка: писать в договоре, что они вправе расторгнуть договор аренды по любому поводу. Это нелогично. Арендодатель, что бы ни случилось, всё равно останется со своим помещением, а вот арендатор при расторжении потеряет деньги, вложенные в ремонт, мебель, оборудование, клиентов, которые привыкли приходить по конкретному адресу.
Руководство к действию: добиться, чтобы у арендодателя было право на расторжение договора в одностороннем порядке только в крайних случаях: например, арендатор задерживает оплату на три месяца или разводит костры в офисе. Больше ничего.
Серьезно, я не вижу оснований лишать арендатора денег и помещения только потому, что он не так согласовал ремонт или сотрудники курили в неположенном месте. Арендодатель – не царь, чтобы вы ходили по струнке и боялись совершить лишнее действие. Понятно, что если государство оштрафует собственника за ваш ремонт или курение, то вы должны возместить эти убытки. Спорьте о возможности оставаться в помещении. При этом проявляйте эмпатию (хотя бы внешне): «Да, конечно, мы понимаем, что есть критически важные нарушения, их мы уважаем