Коворкинги открываются в самых неожиданных местах. Например, Aalto Venture Garage расположен, как гласит название, в гараже – огромном, площадью 1500 м2, амбаре Университета Альто. Тоже в гаражах, но маленьких, объединенных одной прозрачной круглой крышей, расположен Rochuspark в Вене. Другой коворкинг-оператор предлагает своим посетителям не столы и стулья, а контейнеры в стиле винтаж.
Места для размещения новых офисов поражают воображение. Швейцарский коворкинг Hub находится между огромных арок старого виадука под железнодорожным полотном, португальский LX Faxtory нашел себе место в заброшенных цехах одного из заводов в Лиссабоне.
Однако судьба пионера движения коворкингов, компании WeWork, капитализация которой в удачные годы, по данным бизнес-СМИ, доходила до $47 миллиардов, оказалась сложной. В 2023 году компании пришлось подать на банкротство. Мне кажется, основная ее ошибка состояла в том, что WeWork свои основные площадки размещала в обычных бизнес-центрах. В итоге финальная стоимость рабочего места после реконструкции (добавим сюда стильный дизайн, создание комьюнити и прочие атрибуты коворкинга) получалась довольно высокой.
Мы для своих проектов выбрали работу с неудобной недвижимостью, той, которая своим владельцам приносит одни убытки.
Это исторические здания, бывшие производственные цеха, заброшенные церкви и другие сооружения, которым сложно найти эффективное применение, – одним словом, неудобная недвижимость. Итоговую цену аренды резиденту трудно сравнивать с обычным офисом, ведь аналогов таким объектам нет, а для владельца из обременительного пассива объект превращается в привлекательный актив.
Советую посмотреть несколько серий байопика We Crashed (2022 год, режиссеры Т. Кришнан, Г. Фикарра, Дж. Рекуа), в русском переводе – «Не сработало». Американский телесериал рассказывает о том, как создавалась, падала и снова развивалась компания Адама Ньюмана. Фильм местами творчески, но в целом точно показывает, как рос реальный бизнес Ньюмана. Бизнес, который во многом поменял индустрию офисных пространств. Сейчас Адаму 43 года, предприниматель родом из кибуца, он придумал, как сделать формат коворкинга – пространства для совместной работы – невероятно популярным. Его бренд WeWork знаменит сейчас на весь мир.
Мы уже упоминали кибуцы в главе про шеринговую экономику, там же разбирали феномен коворкингов. Сейчас хочется отметить буквально два айкимомента, которые можно увидеть уже в первых сериях.
Картина начинается с того, что Адам ищет свою «идею на миллион» и экспериментирует с разными стартапами. Он снимает офис и, чтобы заплатить за него, закатывает вечеринку на крыше с платным входом. Там он знакомится с будущей супругой и очень настойчиво добивается ее внимания много недель подряд. Девушка не в восторге от ухажера и соглашается ровно на одно свидание с уговором, что после этого Ньюман отстанет. Они договариваются о времени и месте. Но дальше Ньюман применяет прием айкидо: он больше чем на полчаса опаздывает на свидание, которого так страстно добивался, и является в модный ресторан (куда сам пригласил девушку) абсолютно без денег.
В итоге шаблон классического свидания рвется, девушка обескуражена, она выбита из колеи и злится. Шутка ли: командует «парадом» не она, ее приоритет под вопросом. В итоге во время встречи Ньюман еще больше провоцирует ее, и надменный образ-маска красавицы рушится: она срывается на него и в гневе говорит довольно откровенные вещи. Именно они в итоге дают Ньюману шанс привести все к счастливому финалу: пара женится и заводит детей. Главные роли в фильме играют Джаред Лето и Энн Хэтэуэй: это дополнительный приятный бонус.
Тот же прием айкидо Ньюман применяет на первой встрече с владельцем здания, которое ему очень нужно заполучить под будущий коворкинг. Понадобилось прозвонить несколько десятков компаний, прежде чем кто-то согласился поговорить с молодыми стартаперами. Но важная встреча с первых минут не задалась: крупный бизнесмен очень спешит, слушает вполуха, отвлекается на звонки и, видимо, все для себя решил. Что делает Ньюман? Он прерывает презентацию, которую ведет его партнер, и прямо говорит, что это здание ему не подходит и все просто теряют время: «Спасибо, расходимся».
Этим он застает врасплох своего противника, меняется с ним местами и ломает привычный сценарий таких переговоров. Это не он, Ньюман, пришел умолять такого важного человека отдать ему здание. Нет. Это здание просто недостойно того, чтобы стать площадкой такой великой в будущем компании. Завладев вниманием бизнесмена, Ньюман рассказывает о ценностях своего стартапа, рисует картину того, как его компания изменит привычки людей по всему миру, по очереди обращается к Ребенку, Родителю и Взрослому своего собеседника: в итоге за ним остается не только здание, но и инвестиции. Браво! Я бы точно присвоил Адаму черный пояс по психологическому айкидо.
Хотя бизнес Адама Ньюмана оказался в сложном положении, уже в год выхода сериала бывший основатель WeWork привлек $350 миллионов инвестиций при оценке его компании в $1 миллиард. Новый стартап Адама Ньюмана Flow снова действует в сфере недвижимости: занимается владением и управлением 3000 объектов.
Была бы идея, а площадка найдется
Итак, применив приемы айкидо, можно дать жизнь, казалось бы, уже ненужному пространству, такому как старый склад, нерабочий цех или гаражи. Айкиподход позволяет придумать новое назначение для коммерческого или жилого помещения, заодно усилить его ценность, повысить стоимость и найти новый рынок или расширить целевую аудиторию.
Например, мы в основу создания каждого коворкинга закладываем свою особую идею. Где-то это история места (Benua PAGE), где-то ставка на образование (Campus PAGE), где-то роскошный вид (Kazanskaya PAGE). Объединять резидентов может любовь к дизайну, котикам, искусству, столярному делу – все что угодно! Потом идет организация пространства, разработка дизайна, декорирование и, наконец, формирование комьюнити. Притом что проект PAGE («страница» в переводе с английского) несет в себе дополнительный смысл: новое использование книг и всего, что окружает книги.
Полностью в стиле айки работает минимум один из коворкингов в Лондоне. Там почти все бесплатно, в том числе и аренда рабочего места. Так, если у кого-то есть хорошая идея бизнеса, резидент коворкинга может получить грант на аренду офиса. А в случае успеха проекта владельцы коворкинга помогают ему в развитии бизнеса и, конечно, получают возможность первыми инвестировать в успешный стартап. Как сказал мне владелец коворкинга на личной встрече, такой подход уже многократно окупился. Мы сняли много роликов, где подробно разбираем, как вернуть на рынок неудобную недвижимость: заходите на канал PAGE!
Поделюсь еще одним секретом: знаете, чтобы применить айкидо в сфере недвижимости, вам не всегда нужно само здание. По всему миру появляются целые районы, построенные из контейнеров. Из них строят модные кафе, барбершопы, отели, вейк-станции и загородные дома личного пользования.
Петербург не стал исключением: на Петроградской стороне по соседству с отелем Avenue Apart, который создал мой сын, Глеб Лушников, вырос целый микрорайон из контейнеров: они модно украшены, собраны в стильные архитектурные группы, привлекают внимание и служат отличным решением для самых разных бизнесов, подчеркивая творческое начало и современность этих компаний.
Приведу еще один пример айкиподхода к пространству, для которого не нужно здание: более того, речь об отказе от строительства привычных всем нам городских объектов. Не секрет, что каждому современному развивающемуся мегаполису нужны места для автомашин. Статистика такова, что при постройке дома на 20 000 м2 нужно оставлять примерно 200 машино-мест для жителей с учетом современных нормативов.
Но где взять их в центре города? В Лондоне поступают так: правительство полностью очистило центр от личных авто, сделав город Меккой общественного транспорта. На большой бизнес-центр по нормативам там выделяется только два-три автоместа. Но связь между районами не нарушена: ее поддерживает развитая транспортная сеть. Некоторые гостиницы в старинных европейских домах решают этот вопрос обустройством подземной парковки: если на поверхности свободной площади нет, она найдется под землей. В Корее нашли еще один изящный способ запарковать авто. С помощью лифт-конструктора оператор загоняет вашу машину в кабинку, она перемещается в нужное место, и затем стены и потолок паркинга аккуратно сужаются, чтобы высвободить пространство для новой машины.
Сам себе кормилец
Вернемся к классическим примерам и поговорим об отелях. Однажды я ночевал в музее, который сделали из дома старинного итальянского вельможи. К сожалению, средств от продажи билетов и экскурсий не хватало для того, чтобы поддержать здание в хорошем состоянии. Тогда владелец применил айкиподход и, чтобы здание могло само себя содержать, вернул некоторым комнатам их изначальный функционал. Так, в одном и том же здании разместились одновременно отель и музей.
Желающий заплатить за возможность почувствовать себя настоящим вельможей может переночевать в шикарном интерьере, окунуться в неспешный распорядок дня итальянской знати, наконец, просто позавтракать в таком невероятно атмосферном месте.
Любитель экскурсий тоже не обделен: он может попасть в дом и вместе с гидом побродить по многочисленным комнатам, изучить интересующий его исторический период. В выигрыше оператор здания, ведь аудитория посетителей расширилась и у него повысилась прибыль. Это и есть экономика впечатлений, то, о чем мы говорили в предыдущей главе: возможность испытать новые эмоции притягивает людей.
Благодаря айкиподходу дом продолжает жить. Он находится в хорошем состоянии, потому что появились деньги, чтобы поддерживать экстерьер и внутренние коммуникации в рабочем состоянии. Старинный дом сам себя кормит. Грустно представить, что он мог быть закрыт и ветшать год от года: так его история закончилась бы значительно раньше.