Ситуация существенно меняется во второй половине XX века. Пенсионное и социальное обеспечение становятся доступными всем жителям Соединенного Королевства, а влияние церкви (как и короны) постепенно падает. Единая система пенсионного и социального обеспечения наращивает эффективность, а церковная система (Bounty в 1948 году объединяется с общеанглийским управляющим церковным имуществом в Church Commissioners) становится все менее эффективной. В итоге английская церковь создает нового пенсионного агента – The Pension Board, а Church Commissioners оставляют за собой выплаты пенсий священникам, вышедшим на пенсию до 1998 года.
По понятным объективным причинам функционирование The Church Commissioners ограничено во времени примерно 2035–2040 годами и потому начиная уже с 70-х годов XX века организация активно распродает недвижимость, поддерживая выплаты за счет поступлений от продажи (мы сейчас покупаем дом, который в 70-е был продан прежнему владельцу именно Church Commissioners). Тем не менее на 2020 год это все еще большой фонд – более 8 млрд фунтов совокупной оценки недвижимости, против всего 3 млрд фунтов активов новой пенсионной системы. Изменения в Англии идут медленно.
И в сделке с leasehold, и в сделке с Church Commissioners, и в обычной сделке с недвижимостью (просто купить квартиру у частного владельца, например) обстоятельность британцев дает о себе знать по полной программе. Для начала – сделки в Британии никто не делает самостоятельно, только через юристов. На мой вопрос: «А я имею право сам?» мне было отвечено: «Имеете». – «Так я могу?» – «Нет, не можете». Почему? Потому что никто не будет делать сделку с покупателем, у которого нет юристов.
Юридическое сопровождение стоит «совсем недорого» – от 0,5 % до 0,1 % от сделки. За эти деньги юристы берут на себя ответственность за чистоту сделки, чистоту объекта, правильность уплаты налогов, своевременность перехода квартиры в распоряжение покупателя. Кстати, вопрос налогов здесь не последний. В Британии действует stamp duty на покупку недвижимости, который составляет от 2 % до 12 % от стоимости квартиры. В период до 30 июня 2021 года ставку stamp duty понижали для дешевых квартир и домов – и к концу июня все местные юристы и управляющие компании фактически вынуждены были признать, что не справляются с потоком сделок.
Но чтобы добраться до юристов, вам надо преодолеть еще один рубеж – агентов. Искать дом или квартиру на покупку вы можете либо сами в одной из нескольких отлично разработанных и достаточно полных баз – наиболее крупные это Rightmove и Zoopla, либо обратившись к брокерской компании-агенту. Впрочем, если вы даже сами нашли в базе нужный вам объект, вы выйдете на связь с агентом продавца; контакты напрямую в Лондоне фактически невозможны. Большинство покупателей тоже пользуется агентами-брокерами.
Заплатить агенту за покупку стоит по очень простой причине: у любого агента есть свой шкаф предложений: на верхней полке в нем лежит stock из того, что никто не покупает. Этот stock агент предложит вам в первую очередь, вне зависимости от вашего запроса – для него это option value: а вдруг вы купите? Если вы гневно отвергнете все треш-варианты, то агент полезет на следующую полку – там лежат варианты, по которым он получает полную комиссию от продавца (то есть «законтрактованные» с ним на продажу). На горячем рынке эта полка напоминает предыдущую до степени смешения – все хорошие варианты продаются быстро, вас ждать не будут.
К этому моменту агент уже изучил вас и понял, что (1) вы не лох и вам не продать плохое дорого; (2) вы не desperate и не покупаете первое попавшееся; (3) вы не Крез и не заплатите любые деньги за то, что вам понравится. То есть вы автоматически отправляетесь в ментальной очереди на прием у агента в самый конец; перед вами встанут русские чиновники, которые не смотрят на цены; китайцы, не понимающие что хорошо, что плохо и берущие все подряд; арабы, чьи предпочтения понятны и просты как аравийская пустыня – надо перед просмотром покрыть стены золотой краской; англичане, которые ищут в определенном районе из-за школы ребенка и вообще безразличны к планировке.
Тут начинается расхождение в действиях агента, которого вы «наняли бесплатно» и агента, которому вы обещали заплатить за сделку. Первый естественным образом теряет к вам интерес совсем – даже если ему удастся продать вам чей-то «чужой» дом и даже если агент продавца как-то поделится с ним комиссией, это все равно меньше нормальной комиссии агента по сделке. К тому же вы уже зарекомендовали себя как требовательный клиент, то есть вероятность сделки не так уж велика. Такой агент будет в дальнейшем изредка выходить на связь по мере пополнения его самой верхней полки и пропадать, как только вы дежурно ответите ему «нет».
Агент оплачиваемый будет относиться к вам как к нормальному, хотя и невыгодному, клиенту. Вы все равно останетесь в конце очереди, но не будете забыты: вам будут предлагать варианты, появляющиеся на рынке, вперемежку с пополнениями «полок» у агента, и у вас есть шанс не только найти что-то стоящее, но и получить поддержку агента в процессе убеждения продавца продать именно вам. Поскольку вы читаете это по-русски, такое убеждение потребуется – для продавца вы будете тоже стоять в конце очереди; в начале ее стоят компании, покупающие, чтобы сдавать (они надежны и профессиональны), за ними понятные местные жители со стабильным доходом в Британии и ипотекой от хорошего банка за спиной, после – богачи с Ближнего Востока, которые покупают уже десятый дом и все документы у них идеальны, за ними – китайцы, которые сделают все, что им скажут, подпишут удобный договор и все оплатят, а вы будете где-то вместе с латиноамериканцами средней руки – ни местного банка за спиной, ни внятных бумаг о происхождении денег, и вообще непонятно, почему вы в последний момент, уже подписав договор, не передумаете и не испаритесь.
И агенты, и юристы начинают с того, что проверяют вас на благонадежность (в Европе это вообще повсеместный тренд, все сервисы делают это, и я с ужасом жду, когда же для того, чтобы войти в музей или ресторан потребуется не только сертификат о прививке, но и комплект подтверждений источников дохода, utility bill и справка о уплаченных налогах). Отсутствие независимого централизованного know your client сервиса в Европе вызывает у меня удивление, граничащее со ступором: ну ладно, вы хотите точно знать откуда у меня деньги, где я живу и плачу ли я налоги, но почему я должен это заново доказывать каждому провайдеру, которому я буду платить за услуги три копейки? Почему не авторизовать какие-то компании (скажем tax solicitors или аудиторов) выдавать справки, действующие, скажем, год, о благонадежности клиента и о сумме доступных проверенных денег? Но нет – обратившись к агенту за помощью в покупке квартиры (равно как к агенту, который продает понравившуюся вам квартиру) вы начнете с представления справок, выписок и подтверждений; на следующем ходу появятся юристы – и все повторится заново.
В Великобритании постепенно вступает в права новая, цифровая мода: проверка теперь делается все чаще в специальном приложении. Вводишь свои данные, сканируешь документы, отправляешь, ждешь ответа – в идеальном варианте. В варианте неидеальном – приложение не срабатывает; документы не того формата или «слишком тяжелые»; приложение не верит, что твое фото, только что снятое на смартфон, и твое фото в паспорте пятилетней давности (спасибо криворукому фотографу на паспорт и литрам выпитого за пять лет виски) – это фото одного человека. Наконец вы всех победили, документы ушли, фото принято, приложение уходит в нирвану на пару часов и потом сообщает, что «не хватает документов». Ты со всей силы кидаешь смартфон об пол, стоически это воспринимаешь, тратишь полчаса на поиск продолжения – каких не хватает документов? да кто же тебе это напишет! – и звонишь юристам (или агенту). Они обещают разобраться, возвращаются через пару дней и сообщают, что был сбой в приложении и надо просто проделать всю процедуру заново.
Отлично – у вас есть агент, есть юрист, и вы прошли этап поиска жилья на покупку (параллельно узнав о недвижимости Лондона все, что я написал в предыдущих главах, и еще больше). Перед вами конкретный вариант. Вы его хотите. В этот момент вам, разумеется, уже сообщили, что есть и другие заинтересованные покупатели (конечно, вам это сообщили, даже если их нет). Дальнейшее развитие событий зависит от агента продавца: либо торг будет идти непублично, либо он примет форму sealed bids.
Непублично – это когда агент продавца сообщает вашему агенту, что другой покупатель поднял цену (на сколько – секрет), и вам предлагается сделать то же самое, и, подмигнув, называется уровень – скажем 15 %, потому что «вообще-то агент покупателя симпатизирует вам и попробует убедить продавца, но только если цены будут близкими». В случае вашего согласия вполне возможна и вторая и даже третья итерации. В случае несогласия часто после паузы в неделю-две вам сообщается, что таинственный второй покупатель почему-то «отвалился», вам повезло, и сделка может состояться по начальной цене. Однако все это не гарантировано, второй покупатель, возможно, есть и, возможно, не отвалится, так что предложить вам стратегию я не могу.
Sealed bids – запечатанные предложения – это аукцион. Все покупатели сдают свои предложения, не зная предложений других, в назначенный момент вскрываются все конверты, и продавец выбирает одно из предложений. Предложение – это не только цена, это и скорость оплаты (зависящая от необходимости брать ипотеку), это и строгость требований покупателя к проверке состояния недвижимости, это и прочие мелкие нюансы, но цена – это 99 % дифференцирующих факторов. Если вы такой покупатель, как я описал выше, то вам практически никогда не выиграть sealed bids auction, если только он не имитация и на объект претендуют несколько серьезных покупателей. В порядке убывания вероятности претендентами на победу будут (1) сумасшедшие, у которых немерено денег и они испугаются, что проиграют и дадут сильно больше; (2) те, кому нужен дом именно в этом месте и они готовы переплатить за конкретное место; (3) клиенты того же агента, кто представляет продавца, которые несомненно получат информацию о лучшем биде и дадут +10 000 фунтов если этот бид не безумный. Так что, участвуя в sealed bids не надейтесь на победу и не пытайтесь победить любой ценой – цена будет слишком высока; давайте столько, сколько вы считаете правильно.