Так как сдача собственником внаем жилого помещения бессрочно, по принципу, означала бы для него ущемление права собственности, договор коммерческого найма жилого помещения носит срочный характер. Вследствие этого условия найма жилого помещения устанавливаются договором между нанимателем и наймодателем – собственником помещения.
Права нанимателя ограничены, если договор коммерческого найма жилого помещения заключен на срок до 1 года , так как такой договор будет относится к краткосрочному найму и в этом случае наниматель не имеет права :
1) поселять в нанимаемом помещении временных жильцов;
2) сдавать нанимаемое помещение в поднаем;
3) заменять себя в договоре другим нанимателем;
4) заключать договора найма на новый срок, если договором не предусмотрено иное.
Продление срока договора социального найма как такового не существует, так как по данному договору наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение в бессрочное пользование.
Напротив, собственник жилого помещения сдает его нанимателю в пользование обычно на строго определенный срок по договору коммерческого найма жилого помещения, что соответствует целям создания стабильности в жилищных правоотношениях по договору коммерческого найма. Кроме того, законом предоставлено нанимателю преимущественное право на заключение договора на новый срок. Хотя и из этого правила есть некоторые исключения. Это связано с тем, что собственник жилого помещения может распоряжаться им по своему усмотрению. Он вправе отказать нанимателю в продлении договора, предупредив его об этом не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, если собственник решил не сдавать в дальнейшем жилое помещение внаем в течение не менее года,
Если собственник решил продлить с нанимателем договор найма жилого помещения на новый срок, то не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора он должен предложить нанимателю заключить такой же договор на новый срок. Условия нового договора могут быть изменены. Договор считается пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок, если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от автоматического продления договора.
Без согласия наймодателя наниматель имеет право предоставить другому лицу возможность пользования жилым помещением. При этом дополнительный субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок главного договора найма жилого помещения.
Права нанимателя являются производными от прав нанимателя, и поэтому поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жилым помещением. Договор субаренды жилого помещения прекращается при досрочном прекращении договора найма жилого помещения.
Поднаниматель не может требовать возобновления договора по истечении срока договора субаренды, и подлежит выселению в судебном порядке при отказе освободить занимаемое жилое помещение по первому требованию нанимателя.
Наниматель вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. Если нанимателя и члены его семьи выехали на постоянное жительство в другое место, договор найма считается расторгнутым со дня такого выезда.
Наниматель должен письменно предупредить наймодателя за 3 месяца о своем желании расторгнуть договор по договору коммерческого найма жилого помещения. Эту норму можно признать уместной, ибо для собственника жилого помещения, которое сдается в аренду, важно знать точные сроки освобождения данного помещения, чтобы было достаточно времени в случае необходимости подыскать другого нанимателя.
Наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм площади общежития в случае если оплата жилья по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение 6 месяцев.
По требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Выселение нанимателя по инициативе наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения допускается только по решению суда.
4. Арендная плата
Оплата жилья и коммунальных услуг по договору социального найма жилого помещения регламентирована законом. Ее размер соответствует обеспечению возмещения издержек на содержание и ремонт жилья. Сюда же относятся и коммунальные услуги.
Оплата жилья и коммунальных услуг по договору коммерческого найма жилого помещения размер определяется исключительно в договоре по соглашению нанимателя с собственником жилого помещения.
Изменение размера платы возможно только по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных законом или договором, так как размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма жилого помещения.
Предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и применяющихся льгот может осуществляться при повышении размера оплаты жилья и коммунальных услуг. Компенсации по договору социального найма оплачиваются нанимателям жилых помещений в безналичной форме в счет погашения и исключительно для оплаты жилья и коммунальных услуг.
В соответствии со ст. 78 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения размер оплаты за использование жилых помещений и коммунальные услуги по договору поднайма определяется соглашением сторон, но не может превышать размера квартирной платы, уплачиваемой за это помещение самим нанимателем, и платы за коммунальные услуги.
При субаренде жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения размер платы определяется соглашением между нанимателем и поднанимателем.
5. Образец договора аренды жилого помещения
Примерный договор аренды с правом выкупа жилого помещения
г. Москва
«___» _______ 199__ г.
Комитет муниципального жилья, действующий на основании __________
_____________________________________ в лице _________________________
____________________________________________________________________
(Ф. И. О., занимаемая должность)
Жилищное предприятие, осуществляющее управление жилищным фондом, действующее на основании ____________________________________
________________________________________ в лице _____________________
____________________________________________________________________
(Ф. И. О., занимаемая должность) именуемые в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и _____________
____________________________________________________________________
(полное наименование юридического лица) в лице ______________________________________________________________,
(Ф. И. О., занимаемая должность)
действующего на основании ___________________________________________
____________________________________________________________________ и именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем:
I. Предмет договора
1.1. На основании ______________________________________________ (постановление Правительства Москвы, ____________________________________________________________________ выписка из решения органа исполнительной власти от «___» ________ 199_г. № ________) Арендодатель передает, а Арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение, находящееся в собственности г. Москвы, с правом последующего выкупа, расположенное по адресу:
Город ________________________________________________________, административный округ (муниципальный район) _________________________ дом ______, жилое помещение _____, общая площадь ____________ кв. м, жилая площадь ____________ кв. м по улице ______________________________
Техпаспорт в ГорБТИ № _________________________________________
Для использования в целях проживания: 1. __________________________
___________________________________________________________________
/субарендатора – гражданина/
1.2. Выкупная стоимость жилого помещения на момент заключения договора аренды с правом выкупа по состоянию на «__» _________ 199__ г. составляет _______________________ тысяч рублей (_________________
_____________________________________________________________).
(сумму указать прописью)
1.3. Окончательная выкупная стоимость жилого помещения определяется на момент окончания срока действия договора и по состоянию на «___» ______ 199__ г. составляет ___________________________________ тысяч рублей (_______________________________________________).
(сумму указать прописью)
1.4. Техническое состояние жилого помещения, его местонахождение, степень износа и характеристики жилого помещения изложены в Техническом паспорте на жилое помещение, который является неотъемлемым приложением договора.
1.5. Срок договора аренды с правом выкупа жилого помещения устанавливается: на _____ __________ лет, с «__» ________ 199_ г. по «__» ________ 199_ г.
1.6. Срок платежей в счет выкупа арендованного жилого помещения устанавливается: с «__» ________ 199_ г. по «___» _________ 199_ г.
II. Обязанности сторон
2.1. Арендодатель обязан:
2.1.1. В месячный срок после подписания договора предоставить указанное в п. 1.1 жилое помещение Арендатору (приложение к договору).
2.1.2. Обеспечить в месячный срок свободный доступ Арендатору в жилое помещение.
2.1.3. Производить капитальный ремонт жилого дома, в котором находится жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, если он вызван неотложной необходимостью.
2.1.4. В случае аварий, немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.
2.1.5. Содержать места общего пользования, инженерного оборудования и придомовой территории дома, в состав которого входит арендуемое жилое помещение, и обеспечивать Арендатора необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами.