VIII. Особые условия
8.1. Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в аренду с правом выкупа, лежит на Арендодателе до внесения полной выкупной стоимости жилого помещения.
8.2. С момента оплаты всей выкупной стоимости жилого помещения риск случайной гибели жилого помещения лежит на Арендаторе.
8.3. При внесении всей выкупной стоимости жилого помещения до окончания срока действия договора аренды, с правом выкупа, жилое помещение признается находящимся в залоге у Арендодателя до исполнения Арендатором его обязательств по договору аренды с правом выкупа.
IX. Прочие условия
9.1. Все изменения, дополнения к настоящему договору действительны, если они изложены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.
9.2. Разногласия, возникающие в процессе договора, рассматриваются в судебном порядке.
9.3. По вопросам, не предусмотренным настоящим договором, стороны руководствуются законодательством РФ и г. Москвы.
9.4. Договор вступает в законную силу с момента его государственной регистрации.
9.5. Настоящий договор составлен в 4-х экземплярах, из которых один хранится у Арендатора, один – у Арендодателя, один у жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом, один экземпляр хранится в учреждении, осуществляющем государственную регистрацию в г. Москве.
Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.
X. Юридические адреса сторон
Глава 4. Аренда недвижимости нежилого назначения
1. Предмет договора аренды недвижимости нежилого назначения
Договор аренды здания или сооружения – гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) здание или сооружение.
Правовое регулирование аренды зданий и сооружений осуществляется в первую очередь на основании специальных норм параграфа 4 гл. 34 ГК РФ, а в случае их отсутствия – на основании общих положений об аренде, закрепленных в параграфе 1 гл. 34 ГК РФ. Особенности передачи в аренду зданий или сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регулируются, как правило, актами Президента РФ, Правительства РФ и Минимущества РФ.
Вряд ли целесообразно установление различий между понятиями «здание» и «сооружение», поскольку указанные понятия не относятся к силу правовых категорий.
Если обратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением – всякая значительная постройка (различного вида, назначения) [3] .Вместе с тем необходимо отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости.
Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без соразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Исходя из этого, из состава недвижимого имущества исключаются временные переносные строения сборно-разборного типа (киоски и т. п.).
Объекты недвижимого имущества нежилого назначения (нежилые помещения) можно классифицировать в зависимости от целевого назначения и вида деятельности арендатора следующим образом [4] :
1) торговые – продовольственные и промтоварные магазины, универмаги и другие предприятия оптовой и розничной торговли; магазины, реализующие предметы культуры, искусства, национальных промыслов, книжную продукцию;
2) продовольственные – цеха, мастерские, техлаборатории и другие имущественные комплексы, предназначенные для осуществления определенных технологических процессов; трансформаторные, вентиляционные и холодильные камеры; калориферные, котельные, водомерные узлы; помещения насосных станций и станций подкачек; специализированные овощехранилища; автоматические телефонные станции; информационно-вычислительные центры; предприятия автосервиса;
3) складские – склады различных назначений (кроме специализированных овощехранилищ) для длительного хранения материалов, продуктов, деталей, полуфабрикатов, готовых изделий и других материальных ценностей; пункты приема стеклотары;
4) коммунально-бытовые – дома быта и комбинаты бытового обслуживания; ателье и мастерские, обслуживающие население путем предоставления услуг и выполнения работ по ремонту и изготовлению одежды, головных уборов, обуви, бытовых приборов, часов, фотоаппаратуры и т. п.; парикмахерские, бани, приемные пункты прачечных, химчисток, фотоателье, ателье проката, по уборке квартир; машинописных и переплетных работ, по приему вторичного сырья; гостиницы, справочные бюро, предприятия ритуальных услуг, диспетчерские пункты;
5) общественного питания – имущественные комплексы, обеспечивающие производство и реализацию продукции общественного питания;
6) офисы – службы неторгового и непромышленного характера, используемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями; авиакассы;
7) медицинские – больницы, поликлиники, амбулатории, диспансеры, врачебные консультации, здравпункты, санитарно-эпидемиологические станции, медлаборатории, лечебно-трудовые мастерские, медицинские кабинеты, центры социальной адаптации, станции скорой помощи, судмедэкспертиза;
8) образовательные – учебные заведения, лектории, интернаты, детские сады и ясли, колледжи, гимназии, действующие на основании Закона РФ «Об образовании», музеи, библиотеки, методические центры, кружки и курсы различного назначения;
9) аптеки – аптеки готовых лекарственных форм, аптеки, обслуживающие медицинские учреждения и изготавливающие медицинские препараты;
10) имущественные комплексы для частной медицинской практики – соответствующие кабинеты, поликлиники;
11) театрально-зрелищные – клубы, театры, кинотеатры;
12) спортивные – спортивные комплексы и залы;
13) творческие – мастерские и студии художников, скульпторов, архитекторов, модельеров, дизайнеров; выставочные залы;
14) имущественные комплексы, обеспечивающие деятельность финансовых организаций и их подразделений – банков, пунктов обмена валюты, финансовых компаний, профессиональных участников рынка ценных бумаг, ломбардов;
15) увеселительные заведения – казино, ночные клубы, игорные залы;
16) развлекательные центры – залы игровых автоматов, дискотеки, компьютерные залы; видеосалоны;
17) гаражи – гаражи или боксы юридических лиц;
18) архивы – архивы государственных и муниципальных унитарных предприятий;
19) агентства – охранно-сыскные, рекламные и т. п.;
20) отделения связи – городские отделения почтовой связи;
21) предприятия и учреждения телефонной и телеграфной сети – узлы телефонной связи и телеграфы;
22) проектные, конструкторские организации – предприятия, институты, занимающиеся проектной и конструкторской деятельностью.
2. Форма договора
Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключение из этого правила установлено п. 2 ст. 651 ГК РФ для договора аренды здания и сооружения, заключенного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации. Следует отметить, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме независимо от срока аренды. Несоблюдение указанных требований влечет недействительность договора.
Стороны могут по взаимному согласию удостоверить договор аренды здания или сооружения у нотариуса. Обязательного придания договору аренды здания или сооружения нотариальной формы закон не требует.
К договору аренды здания, сооружения (помещения в них или части помещений), представляемому на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Такие планы изготавливаются организациями технического учета (БТИ).
Так же обязательным документом является передаточный акт (акт приема-передачи, сдачи-приемки), на основании которого происходит передача здания или сооружения во временное владение и пользование или пользование арендатора. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами передаточного акта (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ соответственно арендодателя от обязанности передать имущество, а арендатора принять ее.
Порядок осуществления государственной регистрации закреплен в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. от 30 декабря 2004 г.). Государственная регистрация осуществляется соответствующими учреждениями юстиции.
3. Права на земельный участок при аренде здания или сооружения
Аренда здания или сооружения, расположенного на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка. Получение согласия собственника является обязательным лишь в случаях предусмотренных законом или договором с собственником участка или когда в результате сдачи в аренду здания или сооружения условия пользования земельным участком существенно изменяются.
В договоре аренды сторонами должны быть согласованы условия пользования земельным участком, на котором расположено арендуемое здание (сооружение).
В зависимости от вида права арендодателя на земельный участок условия его использования