могут быть изложены следующим образом:
1) в случае, если арендодатель является собственником земельного участка, арендатору сожжет быть предоставлено право аренды или право безвозмездного срочного пользования частью земельного участка, необходимой для использования здания (сооружения) в соответствии с его назначением и условиями договора;
2) в случае, если в договоре аренды здания (сооружения) условия пользования не определены, то, по общему правилу (п. 1 ст. 652 ГК РФ), к арендатору автоматически переходит на срок аренды Прево пользования частью земельного участка, необходимой для функционального использования здания или сооружения.
Смена собственника здания, сооружения не является основанием для расторжения договора аренды. В этом случае первоначальный арендодатель заменяется новым (собственником здания или сооружения). При этом за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до перехода права собственности на здание, сооружение, земельный участок (п. 1 ст. 617, ст. 653 ГК РФ).
4. Арендная плата
В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК РФ). То есть к обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения) не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Так, согласно ст. 614 ГК РФ, при обозначенных обстоятельствах, считается, что установлены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если же объектом договора аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным. Условие о размере арендной платы договора аренды здания (сооружения) является существенным.
Форма арендной платы за пользование зданием или сооружением в законе специальных правил не содержит. Поэтому стороны вправе установить любую форму арендных платежей, предусмотренных п. 2 ст. 614 ГК РФ и другую форму либо сочетание нескольких форм. Более того, приведенный в законе перечень не является исчерпывающим для назначения арендных платежей по договору аренды здания (сооружения).
Ставки арендной платы за аренду государственного (Российской Федерации или ее субъектов) и муниципального имущества устанавливаются на единицу площади здания или сооружения нормативными правовыми актами органов, осуществляющих правомочия собственников соответствующих объектов. В качестве исходной величины при расчете размера арендной платы недвижимого имущества обычно используется базовая стоимость аренды одного квадратного метра общей площади нежилых помещений, зданий, сооружений в месяц.
5. Особенности аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности
Порядок заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности установлен Мингосимущества РФ (постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (в ред. от 27 ноября 2000 г.). [5]
Недвижимое имущество передается в аренду либо на торгах, либо на бесконкурсной основе.
Основу правового регулирования отношений в области организации и проведении торгов на право заключения договора аренды здания, строения, сооружения и нежилого помещения, находящихся в федеральной собственности, составляют нормы ст. 447–449 ГК РФ и Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества РФ от 28 июля 1998 г. № 774-р. [6]
Названное положение определяет порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а так же права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов [7] .
Второй вариант возможет лишь в случаях, если:
1) аренда передается в соответствии с разрешением Президента РФ;
2) предоставляется помещение взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом здания или сооружения;
3) заключается договор аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;
4) федеральными законами или иными нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.
Решение о передаче в аренду объекта недвижимого имущества оформляется Мингосимуществом РФ, либо по отдельным поручениям – его территориальными органами путем согласования условий договора аренды Мингосимуществом РФ или его территориальным органом, что удостоверяется подписью соответствующего государственного должностного лица и печатью этого органа; подписания договора о передаче объекта недвижимого имущества.
Заключается договор аренды и осуществляется государственная регистрация в соответствии с законодательством. При этом между сторонами оформляется акт приема-передачи или иной предусмотренный договором документ, подтверждающий передачу имущества. После этого происходит фактическая передача недвижимого имущества в аренду.
За арендуемое недвижимое имущество арендатор уплачивает арендную плату в размере, сроки и порядке, установленном договором аренды.
6. Образец договора аренды здания (сооружения, нежилого помещения)
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА .
1.1. Арендодатель обязуется предоставить здание (сооружение, нежилое помещение), находящееся в собственности Арендодателя, во временное владение и пользование Арендатору, а также обеспечить Арендатору свободный доступ в указанное здание (сооружение, нежилое помещение) ( далее по тексту – здание ).
Общая площадь предоставляемого здания – ___ кв. метров.
Здание расположено по адресу _________________________________.
Здание предоставляется Арендатору для _________________________.
(цели использования)
Техническая характеристика здания, предоставляемого Арендодателем, приведена в выписке из технического паспорта БТИ, выданной «___» ________
20__ г., являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1).
1.2. Оценочная стоимость здания с учетом норм амортизации и коэффициентов переоценки на день заключения настоящего договора составляет __________ рублей.
1.3. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование по настоящему договору электрооборудование, системы водоснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество, установленное в здании.
Перечень передаваемого имущества, установленного и находящегося в здании, приводится в Приложении № 2 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой частью.
1.4. Оборудование арендуемого здания средствами защиты от несанкционированного проникновения посторонних лиц и противопожарной сигнализацией, а также организация, при необходимости, круглосуточной охраны проводятся за счет _______________________. (наименование стороны)
1.5. В случае, если Арендодатель выставит арендуемое здание для продажи, Арендатор имеет первоочередное право купить его по цене, назначенной Арендодателем для любого добросовестного приобретателя.
2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ЗДАНИЯ
2.1. Арендодатель в ______________ срок после государственной регистрации настоящего договора передает Арендатору здание по акту сдачи-приемки, подписываемому представителями Арендодателя и Арендатора.
2.2. Вместе со зданием сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в здании имущество, указанное в Приложении № 2 к настоящему договору.
2.3. Здание должно быть передано в состоянии, соответствующем характеристикам, указанным в Приложении № 1 к настоящему договору и пригодном для дальнейшей эксплуатации.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду здания, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Арендодатель вправе:
контролировать соблюдение Арендатором условий настоящего договора;
беспрепятственно посещать сданное в аренду здание с целью реализации контрольных функций;
осуществлять иные правомочия собственника, не ограниченные условиями настоящего договора.
3.2. Арендодатель обязан:
предоставить Арендатору здание в порядке, установленном в разделе 2 настоящего договора;
производить за свой счет капитальный ремонт здания;
принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших в здании не по вине Арендатора;
информировать Арендатора о правах третьих лиц в отношении переданного по настоящему договору здания;
в случае отчуждения здания информировать об этом Арендатора не позднее чем за __________ дней до совершении сделки;
при этом переход права собственности на здание от Арендодателя к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.
3.3. Арендатор вправе:
сдать переданное ему здание в субаренду любому юридическому или физическому лицу, предварительно получив письменное согласие Арендодателя;
по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять произведенные Арендатором в здании улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для здания (отделимые улучшения);
после прекращения настоящего договора получить от Арендодателя стоимость неотделимых улучшений здания, произведенных Арендатором за свой счет с предварительного письменного согласия Арендодателя;
с письменного согласия Арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с перестройкой, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основную конструкцию здания;