5) потребовать досрочного расторжения договора.
Кроме того, арендатор вправе потребовать возмещения части непокрытых убытков, которые он понес сверх расходов на устранение недостатков.
Арендатор, обнаружив недостатки имущества, должен известить об этом арендодателя. В извещении арендатор может:
1) потребовать от арендодателя устранить недостатки;
2) уведомить арендодателя о намерении устранить недостатки за счет арендодателя.
Арендодатель, получив такое извещение, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 612 ГК РФ).
В следующих случаях, предусмотренных п. 3 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества:
1) недостатки были им оговорены при заключении договора аренды;
2) недостатки были заранее известны арендатору;
3) недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Права третьих лиц на переданное в аренду имущество: при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать снижения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. При этом передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ).
Последствия изменения сторон договора (ст. 617 ГК РФ):
1) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не влечет изменения или расторжения договора аренды;
2) в случае смерти гражданина-арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к его наследнику на оставшийся срок действия договора (если иное не установлено законом или договором или если заключение договора не было обусловлено личными качествами арендатора).
Результаты использования арендованного имущества: арендатор должен использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договором аренды, т. е. по тому назначению, которое указано в договоре. Используя арендованное имущество, арендатор получает плоды, продукцию или доходы. В данном случае под «плодами» следует понимать некий результат от использования арендованного имущества: пользу, выгоду, получение дополнительных преимуществ, возможностей, прав и т. п. Согласно ст. 606 ГК РФ если указанные плоды, продукция, доходы получены в результате использования и арендованного имущества в соответствии с условиями договора, то они являются собственностью арендатора.
Сроки внесения арендных платежей: арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).
Обязанности арендатора по использованию арендованного имущества: арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ).
Передача арендованного имущества (прав по договору аренды) третьим лицам:
1) если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иными правовыми актами, арендатор вправе с согласия арендодателя:
а) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);
б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
в) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
г) отдавать арендные права в залог;
д) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (ст. 615 ГК РФ).
Субаренда:
1) договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ст. 615 ГК РФ);
2) если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ);
3) если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (ст. 618 ГК РФ).
Ремонт и содержание арендованного имущества (ст. 616 ГК РФ):
1) капитальный ремонт производится арендодателем (если иное не установлено договором, законами, иными правовыми актами):
а) в срок, установленный договором;
б) при неотложной необходимости;
в) в разумный срок (если срок проведения ремонта не установлен договором);
2) если арендодатель не производит в установленные сроки капитальный ремонт имущества, то арендатор вправе по своему выбору:
а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
3) текущий ремонт имущества производит арендатор (если иное не установлено законом или договором аренды);
4) арендатор поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на содержание имущества (если иное не установлено законом или договором аренды).
Улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ):
1) отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются собственностью арендатора;
2) договором аренды может быть предусмотрено, что отделимые улучшения являются собственностью арендодателя, а расходы арендатора на эти улучшения подлежат возмещению арендодателем;
3) неотделимые улучшения могут производиться с согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором);
4) при прекращении договора арендатор имеет право на возмещение неотделимых улучшений (если иное не установлено договором);
5) неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя, возмещению не подлежат (если иное не предусмотрено законом);
6) улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Возврат имущества по окончании договора (ст. 622 ГК РФ):
1) арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;
2) при несвоевременном возврате (или невозвращении) имущества арендатор вправе потребовать:
а) внесения арендной платы за все время просрочки;
б) выплаты неустойки, предусмотренной договором;
в) возмещения понесенных убытков, не покрываемых арендной платой и неустойкой, предусмотренной договором.
Выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ): законом или договором аренды может быть предусмотрено, что по истечении срока действия договора аренды арендованное имущество переходит в собственность арендатора. Выкуп может быть произведен до истечения срока действия договора при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Условие о выкупе может быть установлено дополнительным соглашением к договору аренды. В дополнительном соглашении стороны могут зачесть ранее уплаченные арендные платежи в счет выкупной суммы.
К выкупу арендованного имущества применяются положения о купле-продаже. В договоре аренды с правом выкупа или дополнительном соглашении к договору аренды должно быть согласовано условие о цене выкупаемого имущества, поскольку цена является существенным условием договора, при отсутствии которого договор аренды в части выкупа имущества или дополнительное соглашение не могут считаться заключенными. При включении условия о выкупе имущества в договор аренды необходимо согласовать:
1) примерную выкупную цену (или порядок определения такой цены);
2) порядок оформления перехода права собственности на имущество (подготовка необходимых документов, обязанность арендодателя передать такие документы арендатору и т. п.).
1.1.5. Аренда зданий и сооружений
Государственная регистрация договора:
договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Как указано в информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Таким образом, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии со ст. 433 ГК РФ.