Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года от 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.
Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки (в случаях, установленных законом) влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с Законом № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Согласно определению Конституционного Суда от 05.07.2001 г. государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Отказ в государственной регистрации прав, а также уклонение соответствующего органа от государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде (арбитражном суде).
Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора аренды являются соответствующий договор аренды и прилагаемые к нему поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Таким образом, право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора. Любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор. При этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен Законом № 122-ФЗ. Государственная регистрация – это формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавлицающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств.
Земельный участок под зданием (сооружением): согласно п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Если арендодатель является собственником этого земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды (или иное право) на указанный земельный участок. О предоставленном праве делается запись в договоре аренды. Если же в договоре нет указания на предоставленное арендатору право, то в соответствии с п. 2 ст. 652 ГК РФ ему предоставляется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Если земельный участок, на котором находится здание или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то допускается аренда объекта недвижимости без согласия на то собственника земельного участка. Однако согласно п. 3 ст. 652 ГК РФ это не должно противоречить условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, за арендатором сохраняется право пользования той частью участка, на которой находится объект недвижимости и которая необходима для нормальной эксплуатации этого объекта (т. е. на тех же условиях, что и до продажи участка).
Арендная плата: обязательным условием договора аренды здания (сооружения) является условие об арендной плате. Если договором не определен размер арендной платы, то такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).
Порядок передачи здания (сооружения):
1) передача объекта недвижимости от арендодателя арендатору производится по передаточному акту. Дата подписания акта считается датой
исполнения обязательства арендодателя передать имущество и обязательства арендатора принять это имущество;
2) возврат объекта недвижимости при прекращении договора аренды производится по передаточному акту. Дата подписания акта считается датой исполнения обязательства арендатора вернуть арендованное имущество и обязательства арендодателя принять это имущество;
3) уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как уклонение этой стороны от исполнения обязательств по договору аренды (ст. 655 ГК РФ).
1.1.6. Аренда транспортного средства
Существует два вида договоров аренды транспортного средства:
1) аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем) (ст. 632–641 ГК РФ);
2) аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа) (ст. 642–649 ГК РФ).
По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
Необходимо обратить внимание на то, что на договоры аренды транспортного средства не распространяются положения ст. 621 ГК РФ (о преимущественном праве арендатора заключить договор на новый срок).
Форма аренды — только письменная.
Государственная регистрация договора не требуется.
Приведем сравнительную таблицу с характеристиками двух видов договоров аренды транспортного средства (табл. 5).
Таблица 5. Виды договоров аренды транспортного средства
1.1.7. Примеры договоров аренды
Договор № 55
аренды автомобиля с экипажем г. _________ «___» ______________ 2005 г.
Общество с ограниченной ответственностью «____» именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Закрытое акционерное общество «____», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора, действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.1. Предмет договора
1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование автомобиль марки _____, год выпуска _____, двигатель № ___, шасси № _____, цвет ____, регистрационный знак ________ и оказывать услуги по управлению и технической эксплуатации, а Арендатор обязуется выплачивать арендную плату и возмещать расходы на оплату топлива, других расходуемых в процессе эксплуатации материалов, в сроки, предусмотренные настоящим договором.
1.2. Автомобиль, передаваемый в аренду, является собственностью Арендодателя, в залоге и под арестом не находится.
1.3. Управление транспортным средством осуществляется работником Арендодателя
1.4. Оценочная стоимость автомобиля устанавливается.2. Порядок передачи
2.1. Передача автомобиля осуществляется в течение трех дней с момента подписания настоящего договора.
2.2. Автомобиль передается в технически исправном состоянии и по комплектности соответствующим условиям настоящего договора и требованиям, предъявляемым сопроводительной документацией.3. Обязательства арендодателя
3.1. Арендодатель обязан передать автомобиль полностью укомплектованным и пригодным к эксплуатации по акту приема-передачи с указанием внешних дефектов, свободным от прав третьих лиц.
3.2. Арендодатель не вправе во время действия данного договора передавать права собственности и заключать договоры аренды с третьими лицами.
3.3. Арендодатель обязан обеспечить обслуживание автомобиля водителем на весь период аренды.
3.4. Арендодатель обязан поддерживать надлежащее техническое состояние автомобиля, включая осуществление текущего и капитального ремонта, на весь период аренды.
3.5. Арендодатель обязан обеспечить автомобиль топливом.
3.6. Арендодатель обязан своевременно проходить технический осмотр.4. Обязательства арендатора
4.1. Арендатор обязан использовать автомобиль в соответствии с его целевым назначением; своевременно уплачивать арендную плату; возмещать расходы на оплату топлива; возмещать расходы на проведение текущего и капитального ремонта; возмещать расходы на содержание водителя, включающие в себя оплату труда водителя; по окончании срока аренды передать автомобиль в технически исправном состоянии в соответствии с актом приема-передачи.
4.2. Арендатор не вправе без согласия Арендодателя заключать договор субаренды автомобиля.5. Порядок и форма оплаты
5.1. Арендная плата за пользование автомобилем определяется в соответствии с калькуляцией, являющейся неотъемлемым приложением к настоящему договору, и включает в себя расходы по 2, 3 и 4 статьям калькуляции.
5.2. Арендная плата вносится путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным.
5.3. Возмещение расходов на оплату услуг по управлению и технической эксплуатации автомобиля, обеспечение автомобиля топливом и иных расходо