http://www.federalreserve.gov/releases/z1/Current/z1.pdf
Таблицы D.3, F.100 и B.100
И что мы видим? Практически то же, что у меня напрогнозированно, разве что с небольшим отставанием. Небольшое отставание, понятно, связано с более инертной динамикой кризиса, как мы уже обсудили.
Перевожу, что тут нарисовано.
1. Актив исчезает с дикой скоростью.
2. Доля долга, стоящего за этим активом, с начала кризиса подпрыгнула в 1.5 раза и идет строго к 85% от финальной стоимости актива.
3. Отношение DPI к совокупному долгу фактически не меняется и составляет примерно 1:1.
А теперь поясняю, что все это значит.
В 1960 люди полностью владели 69% своей недвижимости, а банкам «принадлежало» только 31%. При этом располагаемый годовой доход в 2.5 раза превышал совокупный ипотечный долг. Т. е. долг, с учетом процентных выплат, было вполне реально выплатить за 8–10 лет, если поднапрячься.
В 1989 люди полностью владели 65% своей недвижимости, а банкам «принадлежало» только 35%. При этом располагаемый годовой доход почти в 2 раза превышал совокупный ипотечный долг. Т. е. долг еще можно было реально выплатить лет за 15–20 лет. Если поменьше есть.
В начале 2010 люди полностью владели только 38% своей недвижимости, а банкам «принадлежало» уже 62%. При этом совокупный ипотечный долг сравнялся с совокупным доходом домохозяйств. Т. е. этот долг практически нереально выплатить даже за 50 лет.
В 2015/16, согласно моему прогнозу, который, как видно, не сильно отклоняется, люди будут владеть всего лишь 15% своей недвижимости, а остальные 85% будут принадлежать банкам. При этом совокупный ипотечный долг будет превышать совокупный доход домохозяйств на 20–25%. Т. е. этот долг будет абсолютно нереально выплатить ни при каких условиях.
Для совсем трудных: В начале игры граждане США реально владели большей частью своей недвижимости и были должны банкам относительно немного. За отчетный период они подарили банкам практически всю свою недвижимость, причем не только ту, что у них была вначале, но и ту, что была построена за все последующие годы, не считая примерно 5–6 годовых доходов, выплаченных ими в виде процентов по ипотеке.
Вывод. В большой экономической игре никакого «оборотная сторона долга — это актив» не существует. В такой игре, какая строилась все последние 40 лет, оборотная сторона долга для рядового гражданина — это потеря всего, что было нажито им самим и его предками, и мертвая долговая удавка на шею.
Грубо говоря, в долях гражданам стало принадлежать не две трети площади, а одна треть, но ведь и сама площадь выросла вчетверо, т. о. в пересчете на квадратные метры получаем прикидочное удвоение принадлежащей площади. Распределена она, конечно, неравномерного в среднем по больнице физический актив граждан, получается, подрос? Я понимаю, что треть дома продать невозможно, но если в порядке мысленного эксперимента, все немедленно переедут в дома и квартиры площадью в соответствии с выплаченной долей, то у банков останется куча больших домов, а у граждан — много маленьких, но это будет больше, чем полвека назад?
Вы просто мыслите это как сфероконя в вакууме. Вы оглянитесь вокруг. Насколько реально на нашем российском падающем рынке недвижимости продать более или менее крупные объемы жилья по тем ценам, которые определены как «текущие рыночные»? И на сколько десятков процентов дополнительно рухнет цена жилья, если сегодня на продажу выставить хотя бы 10% жилого фонда? Т. е. сама по себе постановка вопроса не имеет смысла. Некуда американцам деваться с подводной лодки. Два, три или пять миллионов семей, конечно, могут выпрыгнуть по Вашей схеме. Но это окончательно втопчет в асфальт цену на жилье и только еще глубже утопит остальные 100 млн. домохозяйств. Так что американцам остается только сидеть и радоваться — «Я свое жилье подарил банку, зато оно вчетверо больше, чем то, которое лично мне принадлежало 20 лет назад.»
Итак, как понимается сия картинка «невеждой» Дохтуровым.
Когда–то жили амеры тесненько, в дешёвеньких конурках, но зато в своих.
«Шлехт унд кляйнер, абер майнер». Ну, а с течением времени стали местами переезжать в чего посимпатичней и подороже, но отчасти на заёмные денежки. Лучше стали жить? Несомненно.
Не удивительно, что у «невежды» Дохуторова картина получается соответствующей.
Вот, человек только что привел статистику по площади односемейных домов. Источник не очень, но можно залезь на первоисточникNPR,чтобы уж с гарантией:
Average Square Feet of US New Single Family Home
2007 = 2,521
2000 = 2,266
1990 = 2,080
http://inexpensivehomebuilding.blogspot.com/2009/05/house–square–feet–per-person.html
Как видим, «тесненькие дешевенькие конурки» образца 1990 г. имели среднюю площадь 224 м2. А «хоромы» образца 2007 – 271 м2, т. е. аж на 21% больше. Жуть, какой прирост простора. А еще в 1990 ни в одном доме США, видимо, не было ни электричества, ни газа, ни тепла, ни канализации. Я думаю, Вы, Дохтуров, именно это нам и хотите сообщить. А вот доля принадлежащих самому домохозяйству метров уменьшилась за тот же период с 65%, т. е. 146 м2, до 38%, т. е. до 103 м2. Проипали американцы свои метры, а? Ах, да, я забыл — это ж метры с наноканализацией, не хухры–мухры.
Так что мой прогноз: цены — в пол, а банки будут вынуждены жилье СДАВАТЬ внаем, ну или по лизинговой схеме.
Возможно, найдутся денежные волчары, которые на дне цены купят это банковское жилье массово и будут сдавать его внаем — этакие «конторы по прокату домов».
Зачем волчары. Сами банки, по сути, и будут этим заниматься. У меня друзья купили в Штатах дом в 2005 за $350+, несмотря на мои предостережения. Буквально месяц назад жалились: Первоначальный взнос и комиссия агентству — $60+ тыс. Больше $100 тыс. уже выплатили банку, но ипотека дело хитрое, так что банку они все еще должны под $300 тыс. Мужика сократили, четвертый месяц мыкается, ищет работу — на абы какую идти не хочет, т. к. потом подняться будет нереально. Деньги на выплаты по закладной заканчиваются. Они попробовали прицениться к продаже — больше $250 тыс. никто не дает. Зато от банка поступило предложение — дом передаете банку, кредит закрываем, и дальше живите в доме как арендаторы. По сути, это самое выгодное предложение, какое им поступало. По–моему круто. Выплатить $160 тыс. за дом, чтобы жить в нем арендатором.
Видимо я совсем трудный т. к. меня мучают вопросы:
Что будет если перейти к натуральными показателям домостроения типа «среднее место пригодное к обитанию домохозяйства» (как тут уже было показано, оно по качественным характеристикам изменилось не сильно).
Не получится ли так:
1960: было 100 домохозяйств и 100 мест обитания 65 у самих домохозяйств, 35 у банков
2010: стало 150 домохозяйств и 150 мест обитания 75 (50%) у самих домохозяйств, 75 у банков
Тогда выводы у меня получаются совсем другие:
Не получится. Потому что реально это выглядит так:
1990: 102 млн. единиц жилья, домохозяйствам принадлежит 66.3 млн. (65%)
2010: 130 млн. единиц жилья, домохозяйствам принадлежит 49.4 млн. (38%)
http://www.census.gov/popest/housing/HU-EST2009.html
http://www.census.gov/popest/archives/1990s/ST-98–52.txt
Просто не надо брать цифры от балды, как Вы берете, тогда все будет понятно. А если брать цифры с потолка, то можно прийти к абсолютно любым выводам — это очевидно.
Итак, смотрим.
Долгосрочная причина: пик облегчения условий доступа к ипотеке уже пройден, дальше условия кредитования будут только жёстче, сабпраймом все наигрались. Значит, увеличение доли домовладельцев среди населения вряд ли возобновится, и оно уже начало падать. Значит, старые ипотеки будут постепенно выплачиваться, приток новых кредитов сократится, это будет понижать долю долга в стоимости домов.
Среднесрочная причина. Эффект «Mortgage equity withdrawal» исчерпан, он работает только на растущем, пузырящем рынке. Значит, чистая стоимость домов проедаться не будет, как раньше.
Краткосрочная причина. Падение цен на дома не вечно, оно скоро прекратится или уже прекратилось. А затем, когда избыток предложения рассосётся, дома понемногу начнут дорожать вместе с общей инфляцией. Что опять же начнёт толкать долю долга в стоимости домов вниз. (Кстати, номинальная сумма ипотечного долга падает уже 2 года.)
Итого. Никаких оснований ожидать снижения чистой стоимости домов до 15% нет. Скоро эта цифра снова начнёт расти, а доля ипотечного долга — падать.
Тадеуш, прочитайте внимательно свое резюме, которое я выделил в Вашем анализе. Как у нас тут любят говорить — надо или крестик снять, или трусы надеть.
Если новые ипотечные займы браться не будут (п 1), значит дома не будут покупаться, значит цена будет только падать, а не расти, как Вы утверждаете в п 3. Следовательно доля долга будет расти, поскольку сокращение объема ипотеки на 1% ведет к снижению стоимости национальной недвижимости на 5–10% (эффект рычага, leverage — если нужно пояснение, скажите).
Наоборот, если цена недвижимости начнет расти (п 3), значит снова начнется ипотечный ажиотаж иMortgage equity withdrawal,что снова противоречит Вашим выводам в п 1 и п 2. Следовательно, доля долга опять будет расти. Вилка.
Майкрософт
Ключевым преимуществом капитализма оказался именно инновационный потенциал хайтек стартапов. Организует всё это именно государство: именно оно определяет, на что давать гранты, какие направления приоритетны. Государство же управляет и созданием хайтек стартапов — от соответствующего законодательства и налоговых льгот, до многочисленных грантов этим стартапам.