Самое неприятное ждёт владельцев средних секций. Чаще всего застройщики из-за непонятной экономии строят совершеннейшие убожества. Представьте: вам предлагают секцию дома в три этажа. Общая площадь, за которую вы заплатите – 200 м2, но использовать в реальности вы будете от силы 120 м2. Получается, вы получите 80 м2 бесполезной площади!
Вот так выглядит обычно «обжитый» третий этаж (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
Почему так происходит?
За последние несколько лет я осмотрел более двух сотен предложений таунхаусов. Половина из них – трёхэтажные. Все собственники заявляли, что третьим этажом не пользовались никогда! Оказалось, что в ежедневной эксплуатации третий, мансардный этаж, использовать совершенно невозможно. Только вообразите: вы бежите на третий этаж позвать ребёнка к обеденному столу! У большинства владельцев при продаже таунхауса на третьем этаже находились: склад, тренажерный зал (про который забывали, судя по пыли), пустое пространство (так как не придумали, что с ним делать). То есть 60-70 м2 были куплены впустую.
Лестничные марши «съедают» полезную площадь. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
Важно отметить и другую особенность: ужасные придомовые территории. Из жадности застройщики оставляют вам одну сотку земли перед домом и одну – за домом. Естественно, что перед домом стоит машина (редко “тауны” строят со встроенным гаражом), а за домом остаётся убогая лужайка, зажатая соседскими заборчиками.
Такой придомовой участок вызывает улыбку. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
С экономической точки зрения – тоже одни убытки. Изначально всех покупателей заманивали тем, что за 8.000.000-12.000.000 рублей они приобретут в Подмосковье полноценную альтернативу квартире в Москве. Да! Только цену любой недвижимости определяет локация! Представьте себе квартиру, которую купите за 12.000.000 рублей, если вы готовы кататься за город на расстояние 10-12 км от последнего поста ГИБДД.
По сути, никакой просторной замены квартире вы не получите, потому что в итоге у вас выйдет на 10-15 м2 больше полезной площади. Зато при этом у вас появятся дополнительные заботы: о газовом котле, системе индивидуального отопления, о расчистке места для машины зимой, о кровле и состоянии фасада. Всё это в многоквартирном доме решать не приходится.
Мы не будем рассказывать об инфраструктуре большинства загородных посёлков. Её или нет совсем, или она не компенсирует жизнь в городе.
С детьми жить в большинстве таунхаусов в пригородах российских городов можно до окончания начальной школы, дальше приходится ломать голову с организацией поездок в город.
Расходы на содержание таунхауса со временем также увеличиваются! Но самое главное – продать сегодня таунхаус без финансовых потерь невозможно.
Вывод таков: большинство людей, инвестируя в этот странный тип жилья в России, проигрывают и несут убытки. Многие признают, что лучше купить отдельный дом или оставаться в квартире.
Глава 19. Расчёт площади квартир и ошибки при выборе планировок
Расчёт площади квартиры или дома неразрывно связан с жизненными циклами семьи. Часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда покупатели выбирают планировку квартиры с бесполезной площадью.
При расчёте площади всё-таки надо опираться на определённые стандарты. Например, непродолжительное время в Москве по некоторым проектам строились однокомнатные квартиры площадью 50-55 м2. Потом стало понятно, что такие площади неликвидны: квартира в итоге получается не практичной, а за площадь приходится переплачивать.
Важно понимать, что современная городская квартира как массовый продукт появилась и в Европе, и в СССР в эпоху главенства идей французского архитектора швейцарского происхождения Ле Корбюзье – одного из главных апологетов конструктивизма.
Основные идеи конструктивизма – простота и функциональность – были абсолютно созвучны идеям, которые пропагандировал и внедрял в европейскую архитектуру Ле Корбюзье. “Дом – машина для жилья”, – эти слова Ле Корбюзье могли бы принадлежать и любому представителю школы советского конструктивизма.
Одна из главных идей Ле Корбюзье касалась планировок жилого дома. Свободная планировка внутри здания становится возможна благодаря применению железобетонного каркаса. Теперь стены перестают быть несущими, и внутри здания они играют роль только лишь перегородок. Их можно переносить по своему усмотрению, что обеспечивает значительную экономию внутреннего объёма здания, а также материалов.
Все эти принципы используются в домостроении до сих пор. Советское наследие и в настоящее время ярко проявляется в потребительских привычках. Например, кухня для многих людей – всё ещё не место приготовления пищи, а место сбора членов семьи. Поэтому многие хотят, чтобы площадь кухни была не просто больше 10 м2, а достигала 14-15 м2.
Недавно у меня состоялся разговор с дамой из региона, которая искала однокомнатную квартиру для покупки сыну. Она остановила выбор на квартире с такой планировкой:
Планировка квартиры в одном из московских жилых комплексов (Рисунок Смирнова Сергея)
На первый взгляд она может показаться кому-то интересной. Но! Обратите внимание: при общей площади квартиры в 37 м2 и площади жилой комнаты в 13,1 м2 площадь кухни – 12,6 м2. У меня к клиентке возник вопрос:
– Вы понимаете, что планировка не очень ликвидная? В итоге в комнате вы не сможете разместить много вещей, а в кухонной зоне получете лишнюю площадь.
– Вы знаете, я выбрала эту планировку, потому что собираюсь приезжать к своему сыну и буду ночевать на кухне, где мы поставим диван.
Недавно я был в гостях у своего знакомого в другом жилом комплексе, в котором была вот такая планировка:
Планировка квартиры в одном из московских жилых комплексов (Рисунок Смирнова Сергея)
В эксплуатации эта квартира вынуждает собственника организовать всю свою жизнь на вытянутой кухне. Спальная комната в 13,2 м2 слишком мала. Если поставить в ней двуспальную кровать, едва ли хватит места для приличного шкафа с одеждой.
Как вы понимаете, застройщики в первом и втором случае делали попытки создать так называемую “европейскую планировку” квартиры с одной спальной комнатой и гостиной. Но на площади до 40 м2 мы получаем нелепое решение.
Тут следует поднять вопрос о балансе площадей. Одно из самых удачных решений принадлежит проектировщикам в таких сериях домов, как П-44, КОПЭ, П-3 и их модификациях. Подобные серии характерны для поздней советской и ранней российской архитектуры. До сих пор такие планировки пользуются повышенным спросом и с небольшими изменениями применяются при строительстве современных жилых комплексов. Их главная особенность состоит в том, что авторы путём анализа массового строительства достигли баланса жилой и общей площади квартир.
Когда вы покупаете квартиру, вы оцениваете её по количеству людей, которые будут проживать на этой площади, хранить свои вещи и проводить досуг. Но сегодня цена квартиры чаще всего привязана к стоимости метра. Нередко получается так, что в площади квартиры вы покупаете бесполезные метры.
Планировка однокомнатной квартиры в панельных домах серии П44Т (Рисунок Смирнова Сергея)
Если посмотреть на схему, кому-то площадь кухни может показаться маленькой. Но в этой однокомнатной квартире серии П-44Т достигнут правильный баланс – вы платите за жилое пространство. Такая квартира подходит для молодой семьи: комната будет поделена на зону досуга семейной пары и игры маленького ребёнка. Большая жилая площадь в ванной комнате позволит с удобством разместить стиральную машинку и шкафчик для личных вещей.
Планировка квартиры в одном из краснодарских жилых комплексов (Рисунок Смирнова Сергея)
А теперь посмотрим на планировку из Краснодара. При общей площади квартиры в 34,5 м2 жилой площади – всего 15,2 м2. То есть она составляет 44% от всей покупаемой площади. Покупатель будет платить за 5 м2 бесполезного коридора и за 1,5 м2 бесполезной узкой кухни. Получается, в итоге небольшая площадь в 6,5 м2 даже при ценах Краснодара в 55.000 рублей за 1 м2 выливается в 360.000 рублей переплаты.
Рассмотрим примеры планировок квартир с бо́льшей площадью.
Планировка двухкомнатной квартиры в панельном доме серии П44т (Рисунок Смирнова Сергея)
Этот тип планировки двухкомнатной квартиры в П-44Т до сих пор очень популярен, хотя сама серия домов спроектирована почти 30 лет назад. При общей площади квартиры в 63 м2 жильцы получают просторный холл на входе, где можно поставить большой шкаф для верхней одежды, просторную ванную комнату и кухню-гостиную, в которой – за счёт эркерного окна – много света и пространства. В итоге формируются жилые комнаты площадью 18,9+14,8=33,7 м2. Такая планировка ценится, и покупатели даже сегодня готовы за неё платить дополнительные деньги. И тут мы вспоминаем первую часть этой книги:
покупатель готов к повышению цены за предложение, если видит для себя дополнительные ценности.
Как мы наблюдаем, такой тип планировки по сей день используется при проектировании современных монолитных квартир. Вот вам пример из жилого комплекса “Ясный”, построенного на юге Москвы в 2019 году.
Планировка двухкомнатной квартиры в жилом комплексе Ясный в Москве (Рисунок Смирнова Сергея)
Здесь переместилась ванная комната, которая расположена между жилыми комнатами, но основа и принцип контура квартиры остались неизменными.
Особое внимание при выборе планировок нужно уделять количеству окон в квартире. Сейчас достаточно часто можно встретить в продаже большие квартиры, которые на самом деле имеют много бесполезной площади. “Нарезать” это пространство на качественные комнаты невозможно, поскольку жилая комната определятся не просто площадью, а естественной инсоляцией