помещения, которую обеспечивает окно.
Планировка двухкомнатной квартиры в жилом комплексе Триколор в Москве (Рисунок с сайта застройщика https://cg-tricolor.ru/)
Объекты в ЖК “Триколор” в Москве, с такими планировками оказались без покупателей. Подобные квартиры имеют площадь в 90 м2 (!), но из-за трёх окон спроектировать в квартире можно не больше двух комнат (и обратите внимание, насколько неудобно расположены подводы воды и канализации). Получается, что гостиная превращается в 40-метровый зал – слишком великий для семьи, которая, скорее всего, будет состоять из двух взрослых и одного подросшего ребёнка. Все покупатели задавались одним вопросом: “Зачем мне такая площадь, если нельзя сделать больше двух жилых комнат?”.
Вот ещё одна попытка застройщика сделать качественную планировку, которая превращает квартиру в бестолковый продукт. Обратите внимание на 12,5 м2 коридора, в котором мы видим 7 дверных проёмов. В результате разместить что-либо в этом бесполезном коридоре просто невозможно. Ну, и, конечно, попытка сделать гостиную, которая может быть зонирована на две площади, выглядит сомнительно.
Планировка квартиры в одном из жилых комплексов Краснодара (Рисунок Смирнова Сергея)
В результате при покупке квартиры с такой планировкой мы имеем примерно 17 м2 бестолковой площади.
Давайте разберём грамотные планировочные решения. Вот планировки моих партнёров из “Ёлки Девелопмент” в Новосибирске. На 38 м2 организованы гостиная с кухонной зоной и спальная комната. При этом в коридоре есть отдельная зона для хранения вещей.
Планировка однокомнатной квартиры в жилом комплексе от Ёлки Девелопмент в Новосибирске (Рисунок Смирнова Сергея)
Вот планировка трёхкомнатной квартиры, расположенной на площади в 58,5 м2. Вы можете сказать, что площадь маленькая, но надо сказать, что застройщик предусмотрел в комплексе кладовки, что позволяет экономить при покупке, потому что кладовка продается дешевле, чем дополнительные метры в квартире.
Планировка квартиры с гостиной и двумя спальными комнатами в жилом комплексе от Ёлки Девелопмент в Новосибирске (Рисунок Смирнова Сергея)
Интересно, что в комнате, которая играет роль гостиной, площадь составляет 19,5 м2. За счёт двух окон можно поставить перегородку и организовать кухню и небольшую детскую комнату. Вот вам пример, какую роль в планировке играет количество окон.
При выборе планировки важно обращать внимание и на контур квартиры: в основе своей комнаты в массовом потреблении должны иметь прямоугольную форму.
Вот вам квартира в элитном доме площадью 160 м2, в которой нестандартная форма некоторых комнат сочетается с ужасным дисбалансом в площади спальных комнат и гостиной. При грамотном подходе на 160 м2 должны быть организованы три спальные комнаты, гостиная и кухня или две спальные комнаты, кабинет для работы, гостиная и кухня. Но, что мы видим в этой планировке?
«Экзотическая» планировка квартиры в одном из жилых комплексов Краснодара (Рисунок Смирнова Сергея)
Вот ещё один пример форм-фактора квартиры, которую потом будет сложно перепродать. При общей площади в 120 м2 покупатель получит комнаты странных форм, для которых тяжело подбирать мебель. Кроме того, здесь очень сложно планировать эргономичное пространство.
«Экзотическая» планировка квартиры в одном из жилых комплексов Москвы (Рисунок Смирнова Сергея)
Прежде чем подвести итоги главы, хочется напомнить о том, что мы обсуждали в этой книге ранее – жизненные циклы семьи. Они подтверждают одно из главных правил при покупке недвижимости: покупая или проектируя недвижимость, создавая интерьер своей квартиры в стремлении к оригинальности, думайте о том, как будете продавать это в будущем.
Жизненные циклы при покупке недвижимости и выборе планировки заставляют нас задумываться над следующими вопросами.
1. Как вы разместитесь в этой квартире сейчас?
2. Как вы будете размещаться в ней через 7 лет?
3. Как вы будете продавать квартиру? Будет ли такая планировка ликвидна?
Глава 20. Выбор дома: панель, монолит или кирпич
На этапе изучения рынка недвижимости, который мы обсуждали в 15 главе, покупатели часто сталкиваются с большим количеством противоречивой информации о качестве строительства многоквартирных домов. В основном, такие заключения делают профаны.
Важно понимать, что современные технологии строительства многоквартирных домов давно шагнули вперёд. В современном домостроении мы всё реже встречаем кирпичные дома с железобетонными балками и перекрытиями. Если раньше классический оранжевый или ярко-красный кирпич считался основным материалом при строительстве домов, то сегодня он всё чаще встречается только в частном домостроении. Почему? Здесь играет роль скорость строительства. Раньше фундамент заливался из обвязки арматуры и бетона, где арматура придавала каркасу жёсткости, или фундамент делался на основе железобетонных свай, которые забивались в грунт, и железобетонных плит. Дальше вертикальные опорные стены возводились из кирпича, а межэтажные перекрытия снова делались из железобетонных плит.
В середине 20 века в массовом строительстве стали применяться железобетонные панели и блоки, которые использовали как для перекрытий, так и для вертикальных опорных конструкций и стен. В начале 21 века весь мир постепенно перешёл на монолитное домостроение. И сегодня мы встречаем большое количество заблуждений относительно того, что монолитное домостроение – более качественное решение, нежели строительство панельных домов. А многие покупатели выбирают не новый фонд, а старый (как они говорят – “проверенный годами” кирпич). Давайте всё-таки разберём на примере вечного спора “панель или монолит” отличия строительства современных многоквартирных домов. Многие ошибочно полагают, что монолитный дом однозначно лучше панельного. Мы решили развеять этот и другие мифы.
Внимание! Дочитайте до конца, чтобы понять, как выбирать проект!
Рабочие вяжут арматуру для заливки вертикальной стены. (Фото из фотобанка depositphotos.com)
Если вы пойдёте к застройщику, который возводит и продаёт монолит, то он однозначно скажет, что монолитный дом лучше. Если спросите то же самое у застройщика, специализирующегося на панельном домостроительстве, он ответит, что панель, конечно же, лучше и технологичнее монолита, а главное – дешевле.
Как быть, если сегодня компания “ПИК” строит новые дома с монолитным каркасом и панельным фасадом? Что это за технология?
На фото виден монолитный каркас, который закрывается фасадной панелью (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
Давайте, вместе попробуем разобраться в преимуществах и недостатках каждой из технологий строительства.
Фундамент. Строительство здания начинается с фундамента. И он не зависит от того, какой дом будет строиться дальше – панельный или монолитный.
Работы по подготовке опорной стены фундамента (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
Фундамент зависит от многих других факторов, связанных с местностью, на которой строится проект, с геоподосновой, с наличием или отсутствием подземной парковки, с этажностью здания и нагрузкой.
Заливка фундамента (Фото из фотобанка depositphotos.com)
Фактически фундамент и работы нулевого цикла выполняются отдельно от всех остальных работ по проекту, который предоставляет проектный институт со всеми расчётами.
Работы нулевого цикла будут очень схожи и при строительстве монолитного дома, и панельного.
Плюсы и минусы монолита. Монолитный дом начинается с заливки пола первого этажа. Для этого собирается опалубка, которая формирует плиту межэтажного перекрытия.
Уложенная арматура для межэтажного перекрытия (Фото из фотобанка depositphotos.com)
Опалубка строится из опорных металлических конструкций и специальных фанерных щитов, которые создают сплошную горизонтальную поверхность и удерживают бетон в форме до застывания. Опалубки смазывают специальным раствором.
Вертикальные опоры для опалубки для межэтажного перекрытия (Фото из фотобанка depositphotos.com)
После заливки бетон прогревается и набирает проектную прочность за 7 суток.
Затем начинается заливка вертикальных опорных конструкций. Для этого сначала вяжется арматура для вертикальных конструкций.
До заливки бетона связанная вертикальная конструкция из арматуры предъявляется техническому надзору на стройке.
Вертикальная опалубка представляет собой вертикальный щит, который смазывается специальным составом, чтобы после того, как бетон наберёт прочность, опалубку можно было легко оторвать от готовой стены.
Рабочие установили вертикальные опалубки для заливки бетона стен (Фото из фотобанка depositphotos.com)
При строительстве в зимнее время для прогрева бетона через электроды подаётся электрический ток. Таким образом, сейчас мы разрушаем миф о том, что бетон зимой не застывает и строить в мороз нельзя.
Перед заливкой застройщик проверяет качество каждой партии бетона от поставщика для того, чтобы не залить бракованную бетонную смесь.
После застывания прочность конструкции проверяется техническим надзором. Затем снимается опалубка, шлифуется набравшая проектную твёрдость плита и убираются все стыки.
Рабочие готовят опалубку для опорной стены дома (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
Покупателю важно знать, когда достроят его дом! Скорость строительства монолитных домов такова: за месяц подрядчик может залить 3-4 этажа. Поэтому если вы видите, что сейчас строят второй этаж, а в здании их двадцать, то на строительство всех этажей (при условии, что процесс непрерывен) уйдёт 5-6 месяцев. Дальше будет потрачено время на фасадные и внутренние отделочные работы (как правило, столько же, сколько на строительство каркаса). Узнать об этажности проекта всегда можно из проектной декларации.