и этом наивно полагает, что такой метод – исключительно надёжный способ сбережения средств.
Когда же лифт снова поедет вверх? Когда будет дефицит качественных предложений. Но они же, заразы, каждую неделю выводят на рынок новый объект. Как при таком объёме кончатся качественные предложения? Ответ – никак. Лифт цен надёжно припарковался на верхнем этаже.
И тут в это же время находится другой инвестор, который купил недвижимость раньше и говорит: «Я заходил по 98.000 за метр, а сейчас так нужны деньги, что, пожалуй, солью по 130.000 рублей – не так выгодно, зато быстро».
Помните? Рынок недвижимости – рынок идеальной конкуренции: все смотрят на всех и все в конкуренции. Что с ценой? Лифт медленно начинает опускаться вниз.
«А я?! Я же по 140.000 заходил, у меня ипотечное плечо!» Настало время проигрывать. Бетонное казино даёт сначала выиграть, чтобы в следующий раз на кон ты поставил не стесняясь. Вот ты и поставил на 140.000 при мечте роста до 160.000 с ипотечным плечом на максимуме, ипотека же была по 6,5%. Лифт едет мимо 135.000, 130.000. Застройщик устраивает распродажи. А в дверь звонит коллектор.
In бетон we trust. Только один игрок выигрывает всегда на рынке недвижимости – банк, который даёт кредиты застройщику и ипотечнику. Так что, дружок, заплати всё заработанное банкиру.
Глава 43. Как вести бизнес в недвижимости, не владея ею?
Ко мне часто приходят за консультацией с вопросом, как с небольшими инвестициями начать свой бизнес в недвижимости. Существует несколько способов, когда в него можно войти, владея небольшими средствами, и все эти способы создаются на одной основе – управляющая компания.
Есть масса собственников жилой и коммерческой недвижимости, которые не хотят самостоятельно заниматься сдачей объекта, а часто даже не могут придумать, как эффективно его сдавать.
Итак, какие проекты можно реализовать без больших вложений:
– апартаменты под краткосрочную аренду;
– co-working – создание пространства под аренду отдельных рабочих мест;
– площадка для проведения праздников, мероприятий с почасовой сдачей в аренду;
– помещение под предоставление услуг со сдачей в почасовую аренду рабочих мест;
– складские помещения для семейных нужд и мелких предпринимателей.
Апартаменты под краткосрочную аренду
С такого бизнеса я сам начал свою частную практику на рынке недвижимости в Москве в 2006. В 2008 году при вложениях 2.000.000 рублей мы вышли на чистую прибыль 300.000 в месяц, управляя более чем 50 апартаментами (квартирами) в Москве. Бизнес был продан в мае 2008 года за 7.500.000 рублей.
Для начала такого бизнеса подойдёт вариант управления апартаментами, которые вы можете сдавать клиентам на короткий срок.
И сразу два важных правила: не сдавайте апартаменты под вечеринки и на срок менее трёх суток!
Теперь, как это делать и, как считать экономику бизнеса.
Самые ходовые апартаменты – это квартиры в районе большого скопления бизнес-центров и деловой активности в вашем городе. Я разберу экономику на примере Москвы, но и в других городах это применимо. Лучший формат апартаментов – suite: когда кухня объединена с гостиной + отдельная спальная комната. Площадь таких объектов – 40-50 метров.
Как без больших инвестиций у меня появятся такие апартаменты? – спросите вы.
Поясняем. Вы берёте их с рынка, находите собственника и предлагаете ему контракт “аренда с правом пересдачи в поднайм (субаренду) третьим лицам на короткий срок”.
Как? Как собственник согласится на это?! – снова удивитесь вы.
Как это делал мой партнёр? Для начала он обратил внимание на то, что при длительной аренде квартире наносится бо́льший ущерб, чем при краткосрочной. Действительно, когда мы приезжаем в отель, фактически, мы там только ночуем. При краткосрочной аренде всё так же.
Отсюда первый аргумент собственнику – так квартира изнашивается меньше.
Второй аргумент – консъерж-сервис. Вы объясняете собственнику, что ваш сотрудник раз в три дня проводит уборку квартиры: моет кухню, сантехнику, полы, пылесосит. Будут ли арендаторы на длительный срок так делать каждые три дня?
Второй аргумент – уборка и контроль за состоянием квартиры осуществляется каждые три дня.
Третье. Собственник сдаёт квартиру раз в год, а управляющий – каждые 3-5 дней. Он заинтересован в поддержке объекта в идеальном состоянии, поскольку это его доход.
Третий аргумент – в интересах бизнеса содержать объект в идеальном состоянии.
Теперь самое интересное. Такую квартиру в управление можно взять за 55.000-65.000 рублей в месяц. А сдавать эти апартаменты вы будете за 55-70€ в сутки, то есть за 4.000-5.000 рублей. Загрузка апартаментов – 75% от месяца (22 дня). То есть выручка с апартаментов составляет 90.000-100.000 рублей в месяц.
И четвёртый аргумент – Деньги! Оплата в таком случае стабильнее!
Экономика становится интересной с 10-12 апартаментов в управлении. Для этого вам понадобятся два помощника: один отвечает за заселение и договора, другой – за уборку и чистоту.
При работе с 10-12 апартаментами ваша чистая прибыль будет чуть больше 100.000 рублей. Скромно? Да! Но в качестве инвестиций в бизнес нужно не более 2.000.000 рублей. А выручка идёт с первого дня, так как каждый апартамент вы размещаете в популярных сервисах booking.com и airbnb.com – эти ресурсы дают загрузку и защищают от простоя.
Если же вы хотите более серьёзно развиваться, то стоит продолжать набирать апартаменты. С тремя менеджерами по заселению и тремя сотрудниками в клининге вам под силу управление 50 апартаментами. И вот тогда резко возрастает ваша прибыль, поскольку появляется возможность заселять группы, и расходы на штат в проценте от оборота снижаются. Сегодня можно говорить о 400.000-500.000 рублей чистой прибыли в месяц.
Это хороший малый бизнес для семьи. Начать его можно с инвестициями в 2.000.000-2.500.000 рублей. На эти деньги не купишь даже одну квартиру, а вот в управлении будет хороший объём.
Сo-working
Если кратко, то коворкинг – это рабочее пространство (как правило, офисное помещение), которое сдаётся в почасовую аренду. Офисные помещения больших площадей берут в аренду с правом пересдачи в субаренду третьим лицам. Основная задача – взять помещение на более выгодных условиях, создать креативное пространство и привлечь поток арендаторов.
Такие проекты возможны только в городах с высоким уровнем деловой активности начинающих предпринимателей, которые на старте не хотят тратиться на офисы. Основная целевая аудитория – люди творческих профессий, мелкие предприниматели, юристы, программисты.
Инвестиции в такой проект могут составить 3.000.000 – 5.000.000 рублей. Основной невозвратный риск – вложения в отделку помещения, перегородки, мебель.
Рабочее место в коворкинге конкурирует с минимальной ставкой аренды на офис небольшой площади. Если в вашем городе офисное помещение в 20 метров можно арендовать за 15.000 рублей, а ваша рентабельность начинается со сдачи рабочего места в аренду от цены 14.000 рублей, то конкуренцию вы проиграете.
В Москве минимальная арендная ставка на помещение в бизнес-центре качественного уровня с удобным расположение составляет 80.000-100.000 рублей в месяц. Поэтому когда у арендатора появляется возможность взять пару рабочих мест в бюджете 20.000-30.000 рублей в месяц, то, конечно, он выбирает такой формат.
Площадка для проведения праздников и мероприятий с почасовой сдачей в аренду
Это схожий по формату бизнес с коворкинговыми пространствами. Вы арендуете площадь или отдельно стоящее здание. Часто их арендуют в пригороде, где часть мероприятий заказчика может проходить под открытым небом. Как правило, ищут как раз низколиквидные помещения и за счёт отделки дизайна создают креативное пространство.
По опыту аренды таких помещений для собственных мероприятий (семинаров, корпоративов моей компании) могу сказать, что они располагаются в старых особняках или заводских цехах, которые переделываются в офисные пространства. Сдаются такие помещения в почасовую аренду под свадебные торжества, корпоративные праздники, семинары или небольшие конференции.
Главная фишка помещения в том, что за счёт декора и мебели пространство быстро меняет свой вид: от романтического под проведение свадьбы до делового под бизнес-презентацию.
Помещение под предоставление услуг со сдачей в почасовую аренду рабочих мест
Сегодня, это в основном помещения для работы самозанятых в индустрии красоты: стилисты, парикмахеры, мастера маникюра. Так как такие объекты требуют лицензирования, то мастера предпочитают арендовать готовое рабочее место. Поэтому сдаётся помещение уже с организацией рабочей точки мастера.
Есть попытки организовать такие же помещения для предоставления медицинских услуг – для стоматологов, дерматологов. Но надо понимать, что в отсутствие закона о частной врачебной практике арендодатели таких объектов часто сталкиваются с проблемами.
Складские помещения для семейных нужд и мелких предпринимателей
Такие проекты актуальны в городах с высокой плотностью застройки, где при строительстве домов застройщики не закладывают в квартирах и местах общего пользование пространства под кладовки.
Всё, что граждане обычно хранят на балконе, такой склад предложит сложить в ячейку с объёмом от 3 кубических метров, куда поместится зимняя резина, до комнаты в 10-15 квадратных метров, где может расположиться склад небольшой компании, торгующей косметикой, или мебель на время ремонта в квартире.
Рентабельность проектов высока, так как вы арендуете промышленные помещения с высокими потолками по низкой арендной ставке – за счёт того, что арендуется площадь пола. А вот сдавать после реконструкции вы будете объём, а значит, выручка имеет серьёзный мультипликатор.
Инвестиции в такое помещение уже более серьёзные – тут понадобится проведение работ, связанных с реконструкцией бывшего цеха или устаревшего склада. Сами же блоки строятся из металлоконструкций с перегородками. И важно предусмотреть зоны под разгрузку не только легковых автомобилей, но и грузовиков.