Глава 44. Возвращаемся к основам: оценка локации
“Как же выбрать коммерческую недвижимость для инвестиций так, чтобы она хорошо сдавалась? С квартирой проще: купил “однушку” или “двушку” поближе к транспортному узлу, откуда удобно добираться, сделал аккуратный ремонт, приобрёл мебель в Ikea – вот и готово.” Это частый вопрос, который мне задают клиенты на индивидуальных консультациях. И могу сказать, что ничего сложного в нём нет.
Рассуждения нужно строить по следующей схеме: для того, чтобы мне стабильно поступали арендные платежи, чтобы можно было индексировать арендную плату ежегодно, арендатору должно быть выгодно снимать помещение.
“Что значит выгодно? – спросите вы. – Аренда помещения – это же затраты!” Ничего подобного. Помещение для бизнеса – это инвестиции. К примеру, вы – разработчик дорогого программного обеспечения. Вы хотите нанять хороших программистов, но они не хотят работать в обшарпанном здании и в таком же обшарпанном офисе, с туалетами, в которые страшно зайти. Значит, вы будете инвестировать деньги в хороший качественный офис.
Или другой пример. Вы открываете магазин мяса на нечётной стороне шоссе, на въезде в город, по выгодной ставке, но удивляетесь, что клиентов нет. Почему? Потому что люди не покупают мясо по дороге на работу, они это делают, возвращаясь домой. Следовательно выездная трасса из города всегда будет загружена посетителями на чётной стороне (по правую руку), потому что люди не хотят разворачивать свой автомобиль и потому что мясо покупается вечером или в выходные дни перед выездом на пикник.
Какой первый вывод можно сделать из приведённых примеров? Вы должны мыслить как предприниматель, который снимает офис или торговое помещение для себя. Тогда вы при поиске помещения для инвестиций будете сразу выбирать такой вариант, который можно быстро сдать.
Конечно, первое, что приходит в голову – купить помещение в центре города-миллионника. Но это ошибка. Население в мегаполисах сегодня в постоянном стрессе от скопления людей и пробок. Стресс приводит к физической усталости, и мы не хотим делать лишний шаг, чтобы купить повседневные продукты и товары. Поэтому в центр города мы поедем за исключительными товарами или услугами.
Наиболее эффективно инвестировать в покупку помещений от 80 до 200 квадратных метров в так называемых спальных районах. В таких городах, как Санкт-Петербург, Краснодар, Новосибирск, Екатеринбург, Москва новые районы строятся по принципу “город в городе”. Население по задумке архитекторов должно покидать пределы квартала только для поездки на отдых, в гости к друзьям или прогулки в центре города. Основные бытовые потребности – от покупки товаров до лечения и обучения детей – жители “города в городе” должны решать в пределах своих кварталов. Более того, сейчас новая стратегия говорит о том, что рабочие места, места организации коворкингов и ведения бизнеса должны тоже появляться в пределах этих кварталов. Такой подход формирует новое поведение населения: оно тратит деньги в радиусе 1-3 км от места проживания. Арендатор, естественно, инвестирует в аренду помещений там, где население тратит свои деньги. И так он разрушает миф о том, что в городах-миллионниках выгоднее всего инвестировать в помещения в центре. На самом деле гораздо выгоднее вкладывать в помещения в спальных районах, где соотношение вложенного рубля и показателя доходности гораздо выше, а срок окупаемости снижается в 1,5 раза.
Ко мне несколько раз приезжали на консультацию инвесторы из регионов:
– Сергей, тут такое дело: хотелось бы что-то прикупить в Москве.
– Почему?
– Понимаете, мне кажется, что в Ростове-на-Дону, где я живу, всё плохо, нет развития. Москва – это всё-таки столица. Вот думаю переложить деньги сюда.
– Расскажите, что вас не устраивает.
– Смотрите: я купил помещение за 3.800.000 лет пять назад и сдаю его винному магазину. Район спальный: пятиэтажки, частный сектор, есть несколько новостроек. Помещение 70 “квадратов”, я его ещё на стадии строительства покупал. Сдаётся оно за 800 руб./м² в месяц, получается 56.000 рублей ежемесячно, с налогами выходит 620.000 рублей в год. Есть ещё два таких же помещения, там схожие показатели: один объект площадью 150 метров сдан под аптеку; другой – не такой хороший, но, правда, я и купил его по 42.000 рублей за метр, и там сейчас овощной магазин.
– У Вас деньги, дорогой мой, инвестированы под 15-16% годовых, а Вы ещё и возмущаетесь. В Москве давно не найти такой доходности.
– Да?
Да, это самое глубокое заблуждение о локации. Коммерческая недвижимость работает везде, где люди живут постоянно и тратят деньги. Важно оценить не сумму, которую вы ежемесячно кладёте в карман, а доходность на каждый вложенный вами рубль.
Что толку рассуждать, что в Москве с одного помещения собственник получает 300.000 рублей в месяц, если цена такого помещения составляет сегодня 32.000.000 рублей? А доходность будет находится на уровне 9-10% годовых.
Вот вам другой реальный пример. Приезжает ко мне на консультацию житель Москвы. Предмет разговора – покупка помещения с арендатором (готовый арендный бизнес) в региональном городке с населением в 30.000 человек. Цена помещения площадью 128 квадратных метров – 6.000.000 рублей, а арендные платежи составляют 85.000 рублей в месяц. Арендатор – федеральная сеть винных магазинов “Красное и Белое”, арендный договор действует с 2018 до 2026 год. Доходность, после уплаты всех налогов, составляет 14% годовых. Важно отметить, что помещение находится около центральной круговой развязки города и рядом работает другой федеральный продуктовый магазин “Пятёрочка”, а такие соседи на профессиональном языке называются “якорными” арендаторами. Вот вам пример, когда москвич понимает, что важнее доходность, а не название города.
Фотография объекта, который купил клиент. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
Читатели-скептики воскликнут: “А что он будет делать с этим помещением, если арендатор соскочит?!”. Во-первых, арендатор – федеральная сеть и торгует в этом помещении не духами элитных марок, а алкогольной продукцией, которая в избытке потребляется в России. Во-вторых, если бы менеджеры магазина увидели убытки, то закрыли бы магазин на первый год. В-третьих, центральная развязка города и “якорный” арендатор рядом говорят о том, что трафик посетителей точно привлечёт на это место следующего арендатора. Даже если инвестор продаст это помещение через пять лет на 10% дешевле, он всё равно за эти годы получит доходность на вложенный рубль выше, чем во многих вариантах в мегаполисе.
Поэтому на те же 18.000.000-20.000.000 рублей лучше найти три таких варианта, чем вложить деньги в один проект в центре мегаполиса с платежом 180.000-200.000 рублей в месяц. И вот почему:
– доходность выше;
– риски диверсифицированы;
– если понадобилась сумма в 5.000.000-6.000.000 рублей, продать придётся только одно помещение, остальные же будут приносить прибыль дальше.
Перед покупкой помещения важно оценить локацию, выехав туда. Посмотрите на социальный портрет населения, оцените плотность застройки в радиусе 1-2 километров, трафик транспорта и поток людей.
Важно обратить внимание на пешеходные маршруты и даже на стихийные тропинки, которые протаптывают люди. Пешеходы любят “срезать углы”, так что смотрите внимательно, как жители идут от остановок общественного транспорта. Помните о доходности и не гонитесь за площадью помещения. Лучше на 10.000.000 рублей купить 70 квадратных метров около транспортного узла, чем за 6.000.000 купить ту же площадь там, где люди не ходят или ходят меньше.
Сначала считайте, сколько вложенные деньги приносят вам доходности, а потом принимайте решения.
Вот вам пример оценки реинвестиции при смене локации. Ко мне за помощью обратилась женщина из регионального города во Владимирской области. Заработанные мужем деньги она инвестировала в покупку земельного участка рядом с центральным отделением Сбербанка. Построила там по всем правилам и нормам нежилой особняк и сдаёт его нескольким арендаторам. Общая выручка от арендных платежей составляет чуть более 2.000.000 рублей в год. Естественно, инвестиции в особняк практически отбиты, так как внутреннюю отделку по сути делали за счёт арендаторов. Цель у женщины – продать особняк и купить взамен квартиру в Москве, потому что дочь здесь поступает в институт. Моя рекомендация – оценить разницу в доходности от инвестиционных вложений.
Ей поступило предложение от потенциального покупателя продать этот особняк за 18.000.000 рублей, то есть капитализация проекта составила бы 18.000.000. Эти деньги можно забрать, а можно дальше оставить в особняке, и получается, что отказ от продажи – это своего рода реинвестиция 18.000.000 в сдачу особняка в аренду. То есть, отказавшись от денег, собственница, по сути, в этот момент вкладывает свои 18.000.000 в свой же особняк. Доходность от реинвестиции средств в этом случае составляет 9% годовых чистыми. А если на вырученные деньги купить квартиру в Москве, то доходность будет составлять всего 5% годовых. Как это получается? А вот как.
Можно купить квартиру в Москве за 18.000.000 рублей, а можно взять эти деньги и положить на депозит в банк, тратя их на аренду той же самой квартиры. Расходоваться они будут темпом 5% в год. В таком случае получается, что обратившаяся ко мне женщина никогда не потратит все 18.000.000, потому что проценты, начисленные банком, будут полностью покрывать арендные платежи. Как мы посчитали выше, сумма, оставленная в виде отказа от сделки в её же особняке, приносит ей 9% годовых. А найм квартиры стоит 5% годовых, и 4% она попросту теряет. Если говорить простыми словами, она забирает деньги со вклада, которые приносили ей 9% годовых, и кладёт их на вклад со ставкой 5%. Какой человек на это согласится? Но как только дело доходит до недвижимости, люди перестают мыслить рационально. Большинство россиян считает, что квартира в Москве – более ценный актив, чем коммерческая недвижимость в их городе, которая стабильно приносит доход. То есть они не измеряют недвижимость ценой и стоимостью актива. Ценность квартиры в столице для них выше, чем комм