ерческого объекта в провинции. Но Ценность, как уже не раз говорилось – понятие иррациональное, а недвижимость – это, прежде всего, математика.
А теперь берём выручку от сдачи в аренду особняка и снимаем на эти деньги квартиру в Москве. Получается, что квартиру, которую она может купить за 18.000.000 рублей, снимать можно по арендной ставке 90.000 рублей в месяц. Таким образом, за вычетом затрат на аренду квартиры у семьи будет оставаться ещё 80.000 рублей в месяц на сбережения или личные траты.
Зачастую громкое и раскрученное имя локации загоняет нас в нерациональную ловушку. Стоимость недвижимости не оправдывается показателями окупаемости. Почему же я так упорно настаивал на основах, о которых мы говорили в первой части? Потому что под воздействием рекламы, средств массовой информации, окружения, мы нередко совершаем необдуманные поступки, не делая точных расчётов от доходности средств, размещённых в бетоне.
Глава 45. Технические и юридические характеристики помещения под сдачу в аренду играют важную роль
Часто инвесторы гонятся за маленькой ценой квадратного метра, полагая, что выгодно прикупить помещение подешевле, а сдавать его подороже. В итоге такие горе-инвесторы попадают в ловушку, когда не могут сдать помещение годами.
Как мы уже знаем из первой части книги, ценность помещения складывается не только из площади и местоположения (локации), но и из технических характеристик и юридических документов. Важную роль при покупке помещения под сдачу в аренду будут играть:
– назначение помещения по документам;
– этаж;
– наличие и количество окон (лучше витринных);
– электрическая мощность, выделенная на помещение;
– точки водоснабжения и канализации (количество играет роль);
– система вентиляции;
– количество входов в помещение;
– высота потолков и форма помещения.
Перед покупкой надо учитывать, каким арендаторам подойдёт помещение. Значительная часть видов бизнеса требует разрешительной документации и лицензий от Роспотребнадзора:
– точки общественного питания;
– медицинские организации;
– торговля алкогольной продукцией;
– фармацевтика;
– салоны красоты;
– фитнесс-залы, бассейны, бани;
– супермаркеты;
– учебные заведения;
Точки общественного питания
Ресторанные помещения в первую очередь различаются по типу кухни:
– полный цикл готовки,
– разогрев в микроволновых печах уже готовой продукции,
– полный цикл готовки + мангальные зоны.
Первый тип требует мощной сети электричества (до 60 кВТ) и дополнительных площадей кухни. Второй тип требует меньший объём электричества (до 25 кВт), и кухонная зона часто совмещается с зоной раздачи еды. Третий тип, помимо мощной сети электричества, требует особой вентиляции для мангальной зоны.
Торговля алкогольной продукцией тоже накладывает ограничения. Нельзя открыть точку с торговым залом меньше 50 квадратных метров. Пожарный надзор требует организации путей эвакуации и того, чтобы двери открывались наружу. Особенность расположения ресторанов в подвальной зоне требует качественно вентиляции. Также в обязательном порядке в таком помещении должна быть точка водоснабжения и канализации, да и желательно не одна.
Важно понимать, что не все локации подойдут под открытие ресторана. В центральной части города его будут посещать и в подвальном помещении, тогда как в спальном районе для открытия семейной пиццерии помещение будут искать в месте пересечения всех жителей района, с витринным окнами для организации рекламы за счёт подсвеченных витрин.
Медицинские организации
Медицинские заведения не могут иметь единый вход с жильцами дома, если помещение открывается на первом этаже жилого здания. Нельзя выкупить квартиру на первом этаже, вывести её в нежилой фонд и сделать вход через подъезд. Помещения для организации медицинского учреждения требуют в процедурных кабинетах наличия окон для инсоляции по определённым нормам. Простыми словами, нельзя проводить процедуру в помещении без окон, к примеру, в подвальном помещении или цоколе с небольшими световыми проёмами.
Каждый кабинет, где ведёт приём врач, должен иметь рукомойник, а следовательно должно быть несколько точек водоснабжения или возможность организовать подачу и канализационный сток в разные части помещения.
Высота потолков в медицинских учреждениях требует высоты 3 м².
Если площадь помещения более 300 квадратных метров или там будут находиться одновременно более 15 человек на рабочих местах, пожарные требуют организацию второго выхода для эвакуации.
Торговля крепким алкоголем и пивом
Основные требования к помещению таковы:
– Общий метраж торговой зоны – 50 квадратных метров.
– Требуется наличие склада и зоны под разгрузку товара.
– Пожарная сигнализация и охрана обязательны.
– Расстояние от точки торговли алкоголем в Москве должно составлять не менее 100 метров от детских, образовательных организаций, студенческих общежитий, библиотек, осуществляющих образовательный процесс, оптовых и розничных рынков. То есть точка не должна находиться рядом со школой и садом. Так что, если покупаете помещение на стадии строительства, смотрите на план застройки земельного участка на сайте застройщика.
– Расстояние от точки торговли алкоголем – не менее 25 метров от медицинских организаций, вокзалов, аэропортов, станций метрополитена, железнодорожных платформ, объектов военного назначения, объектов спорта.
Салоны красоты
– В жилых домах запрещён единый вход с жильцами, то есть необходимо оборудовать отдельный вход.
– Обязательно наличие водоснабжения (горячая и холодная вода).
– В зале парикмахерского обслуживания универсальное рабочее место парикмахера должно составлять 4,5-8 м² (4,5 м² – при наличии отдельного помещения для мытья и окраски волос, 8 м² – при оборудовании моек в зале парикмахерского обслуживания). Площадь парикмахерской на одно рабочее место должна быть не менее 15 м² с учётом зала ожидания, гардероба для посетителей и рабочего места парикмахера. Помещения для мытья и окраски, а также химической завивки волос должны составлять 8 м².
– Метраж косметического кабинета не может быть меньше 12 м². Площадь на одно рабочее место – 12 м², на каждое последующее – 2 м².
– Кабинет маникюра должен составлять 4,5 м² минимум. Кабинет педикюра – те же 4,5 м². А вот кабинет по наращиванию ногтей – уже 6 м².
– На один массажный стол и рабочую зону вокруг стола должно приходиться не менее 8 м², при площади кабинета не менее 12 м². То есть в кабинете площадью 14 м² два массажных стола поставить уже нельзя.
Получается, полноценный салон красоты сложно открыть в помещении менее 50 метров с одной “мокрой точкой”.
Какие выводы можно сделать из таких требований? Сегодня для инвестиций идеально подходит помещение от 75 метров с наличием 1-2 точек водоснабжения и канализации, с высотой потолков от 3 м², с выделенной электрической мощностью сети от 15 кВт, с вентиляцией, пригодной для установки вытяжки, и вторым входом.
Вы спросите: где купить такие помещения? В основном – в новых жилых комплексах в современных районах. Там такие помещения строятся по умолчанию. Гораздо сложнее искать объекты в старом фонде.
Выходит, чем универсальнее вы купили помещение в хорошей локации, тем проще найти арендаторов – так спектр возможностей расширяется.
Глава 46. Вечный спор: сдавать квартиру или коммерческую недвижимость?
Начну главу с вопроса: в любом ли городе с населением от 30.000 человек можно выгодно инвестировать в квартиру под сдачу в аренду, и в любом ли городе с таким же количеством населения можно выгодно инвестировать в помещение под сдачу в аренду?
Сдача квартиры в аренду – бизнес для региональных и федеральных центров, туристических и курортных городов. Их в России не больше двух десятков, а желающих инвестировать деньги в квартиры под сдачу в аренду с годами становится всё больше и больше. На фоне падения ипотечных ставок и сомнительных показателей рождаемости количество предложений скоро скажется на показателях доходности.
Уже сегодня можно говорить о доходности 5-6% годовых. Но так как ипотечная ставка постепенно будет снижаться до показателей 5-6% годовых, количество покупателей будет расти, а следовательно, они не будут арендовать квартиры в будущем, поэтому и доходность от сдачи квартир в аренду может снизиться до 3-4%.
В сети сегодня можно встретить массу маргинальных советов о повышении доходности от сдачи квартиры в аренду методом превращения двух-/трёхкомнатных квартир в хостел или мини-отель. Важно сразу отметить: в этой книге не было ни одного совета, который бы толкал вас на нарушение законодательства, тем более дорогостоящее. Во-первых, перепланировка квартиры в мини-отель с переносом “мокрых точек” и нарушением норм о площади жилых помещений приводит к тому, что продать такой объект потом крайне проблематично (проверено на печальном опыте моих клиентов лично). Во-вторых, организация мини-отелей в подъездах жилых домов тоже запрещена законом с 1 октября 2019 года и может грозить крупным штрафом.
Поэтому, когда пишут о повышении доходности от сдачи квартиры в посуточную аренду, “советчики” не понимают, что это отдельный вид предпринимательской деятельности, а не пассивная инвестиция. Заниматься сдачей в посуточную аренду квартиры имеет смысл, когда у вас есть 5-7 квартир, доход от которых позволяет нанять персонал, отвечающий за заселение и уборку объектов. С одной квартирой вы это делать не будете, потому что сдавать её посуточно, да ещё каждые три дня тратить деньги на стирку и уборку, невыгодно. Заработаете 5.000 в месяц, а забот при этом много.
Главное отличие сдачи коммерческой недвижимости от жилой даже не в том, что она даёт доходность в 9-12% годовых, а в том, что арендатор в коммерческой недвижимости решает свои бытовые вопросы самостоятельно.