Если у арендатора в квартире потёк смеситель, то такой проблемой с большой долей вероятности придётся заниматься вам. Если у арендатора, организовавшего в помещении процедурный кабинет по забору анализов, потёк кран, то мастера он вызывает за свой счёт, не привлекая собственника.
Кажется, что коммерческое помещение сдать сложнее, но на самом деле оно может сдаваться чуть дольше, чем однокомнатная квартира, но зато точно быстро окупит разницу в простое.
Представим, что у вас есть 6.500.000 рублей и возможность купить:
1. однокомнатную квартиру с отделкой около станции метро в Москве;
2. помещение уже с действующим арендатором (ГАБ) в регионе.
При первом варианте ваша выручка от сдачи такой квартиры в аренду едва ли превысит 450.000 рублей в год.
При втором варианте, как я уже приводил пример выше, за 6.500.000 рублей вы можете купить в региональном городе с населением 40.000-60.000 человек помещение площадью 100-130 квадратных метров, получая от арендатора поток до 1.000.000 рублей в год.
Представим себе случай, когда ваше коммерческое помещение после покупки простояло в ожидании арендатора полгода. Так вот даже за следующие полгода вы получите столько же, сколько бы получили от сдачи квартиры в аренду. Как правило, договор с арендатором, которому требуется разрешение Роспотребнадзора, заключается не на один год, поскольку разрешение выдаётся на срок, соответствующий заключённому договору аренды. Поэтому такой арендатор редко съезжает через год. И в таком случае со второго года сдачи вы уже в два раза превысите свой доход, чем если бы сдавали квартиру в Москве.
Глава 47. Что такое “готовый арендный бизнес”?
Неоднократно на консультациях я слышал от клиентов такую фразу:
“Меня не устраивает доходность от сдачи квартиры в аренду! Что вы можете предложить взамен?”
Но когда начинаешь рассказывать про инструменты инвестиций, сразу же сталкиваешься с возражениями:
“Ой, нет, я не готов разбираться в покупке облигаций, акций и тому подобном. Дайте мне, пожалуйста, что-то такое же надёжное, как моя недвижимость”.
Опустим рассуждения о надёжности и доходности недвижимости. Вместо этого разберём на конкретных примерах Готовый арендный бизнес (ГАБ).
Готовый арендный бизнес – это покупка торгового или офисного помещения с арендаторами. Часто за ГАБ пытаются выдать отель или апартаменты с посуточной сдачей. Но разница в том, что тогда вам придёся самостоятельно ежесуточно сдавать апартаменты. Поэтому такой вариант нельзя считать готовым бизнесом.
Основная особенность ГАБ состоит в том, что вы покупаете помещение с действующим долгосрочным договором аренды. То есть арендатор уже даёт конкретный входящий поток денежных средств.
В таком случае есть два типа доходов:
– ежемесячные платежи от арендатора;
– возможность получить доход от перепродажи помещения в будущем.
Давайте посмотрим на конкретном примере. Один из наших партнёров в 2020 году купил помещение и подготовил его к сдаче в аренду торговой сети “Пятёрочка”. Объект находится в Советском районе Воронежа. Помещение расположено на первом этаже пятиэтажного жилого дома. Общая численность населения – 2.500 человек в радиусе 500 метров. Парковка – на 20 автомобилей. Коммуникации – центральные. Арендатор заключил прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, что является преимуществом в связи с автономностью этого объекта.
Фотография магазина Пятерочка (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
Площадь помещения – 644 м2. Из них 382,2 м2 арендует “Пятёрочка” (договор будет действовать до 2026 года, начал действовать с 2016). Ещё 262.2 м2 занимают вспомогательные помещения.
Экономический аспект. По условиям договора аренды платёж привязан не просто к ставке за 1 м2, а к обороту магазина – 5,5% от розничного товарооборота, но не менее 200.000 рублей в месяц. Фактический средний платёж за последние 6 месяцев – 248.900 рублей в месяц.
За сколько можно купить такой объект? Цена такого объекта – 22.000.000-23.000.000 рублей. Окупаемость – 7,4 лет. Доходность – 13,6% в год. Для сравнения: в Москве за 22.000.000 рублей можно купить квартиру площадью 75-100 м2 и сдавать её за 100.000 рублей в месяц. Также можно купить 4 малогабаритные квартиры в новостройках у метро, подождать полтора года, а потом сдавать их в общей сумме за 140.000 рублей.
Как я буду все контролировать? Подобный вопрос мы слышим довольно часто: "Я в Москве живу, а магазин – в Воронеже! Как я буду контролировать арендатора?"
Сразу возникает несколько встречных вопросов:
– “Вы контролируете квартиру? Часто?”
– “Что вы собираетесь проверять в работе “Пятёрочки”, “Магнита” или “Шоколадницы”?”
– “Платежи? Так вы видите всю отчётность по контракту онлайн”.
А вдруг съедет арендатор? Арендатор может съехать как из жилой, так и из коммерческой недвижимости. Но если у коммерсанта в этом месте есть доход, то какой смысл отсюда съезжать? Поэтому при покупке сразу строится демографический срез района и делается срез по экономическим прогнозам стабильности продаж в этой локации.
Вывод: готовый арендный бизнес – это инвестиция для людей, готовых считать и вникать в экономику. Если уровень ваших знаний не позволяет выйти за границу привычных представлений о бизнесе, оставайтесь в своих квартирах и не жалуйтесь на низкую доходность.
Глава 48. Типичные ошибки инвесторов в коммерческую недвижимость
Давайте перечислим типовые ошибки покупателей коммерческой недвижимости, которые инвестируют в этот тип недвижимости с целью получения арендного дохода.
Ошибка №1: “Недвижимость должна мне нравиться”. Нет! Это не так. Недвижимость должна нравиться арендатору! Например, если арендатор -“Пятёрочка”, смотреть будут не на внешний вид, а на возможность собрать трафик в магазин.
Ошибка №2: “Сначала покупаем, а потом думаем, кого туда посадить”. Нет! Думать, какому типу арендаторов это помещение подойдёт, и выяснять, какие требования к техническому оснащению помещения они предъявляют и, какие ограничения есть у арендаторов под лицензируемый вид бизнеса, надо заранее.
Ошибка №3: “В центре крупного города недвижимость всегда будет окупаться быстрее, чем в маленьком городке на окраине”. Нет! Это заблуждение! Цена объекта в небольшом городе на 70.000 жителей будет ниже, чем в городе на 2.000.000 человек. А вот арендные ставки могут различаться незначительно. Но по итогу помещение в небольшом городе окупится на несколько лет быстрее.
Ошибка №4: “Помещение надо покупать рядом, чтобы была возможность контролировать арендаторов”. Нет! Это тоже ошибочное решение. Помещение надо покупать там, где с арендатором можно заключить договор на 5-7 лет. Он сам решает вопросы по замене лампочек, ремонту замка в двери и т.д. Это вам не наниматель жилья, который по каждому “чиху” звонит вам.
Ошибка №5: “Надо самому купить помещение и самому найти арендаторов”. Нет! Это тоже заблуждение! Гораздо эффективнее купить готовый арендный бизнес. Вы покупаете помещение, которое уже арендует определённый клиент, а значит, точно знаете, что оно востребовано у арендаторов. Более того, вы не тратите время на поиск арендатора и не теряете деньги на простое (арендных “каникулах”), а сразу получаете арендный доход.
Глава 49. Типичные ошибки при покупке недвижимости с торгов
Мне многократно приходилось сталкиваться с “охотниками” за проблемными активами. Важно сразу пояснить главное – или вы посвящаете всю свою деятельность инвестициям в скупку недвижимости с торгов с последующей перепродажей, держа руку на пульсе, или не лезете в этот бизнес вовсе.
Ошибка №1. Никому не приходит в голову, почему помещение оказалось на торгах.
За свою многолетнюю практику я провёл не один десяток оценок объектов жилой и коммерческой недвижимости, выставленной на торги. Как правило, такие помещения попадают туда в результате непогашенной кредитной задолженности. Но спросите себя: почему владелец помещения, получивший сумму кредита не более 50% оценочной стоимости объекта, не смог продать его самостоятельно, чтобы рассчитаться с банком? Это первый вопрос, который я себе задаю, когда еду на очередной осмотр объекта. Как и почему это помещение не было продано “в рынок ранее”? В моей практике не раз бывали случаи, когда на моих глазах собственник вёл себя неадекватно. Когда ему давали время продать объект по рынку, он упорно ставил завышенную цену, пытаясь компенсировать финансовые потери. Но чаще всего оценку надо делать очень консервативно.
Ошибка №2. Делают оценку по объявлениям на порталах недвижимости.
Ещё раз объясняю: если объект на портале до сих пор рекламируется, значит, по этой цене его ещё не купили. Купленные объекты снимаются по правилам делового оборота в тот же день, когда за него внесли задаток или аванс. То есть всё, что мы видим в рекламе, не имеет ничего общего с ценой реальных сделок.
Вот вам пример торгов, в которых мы участвовали с клиентом. На торги была выставлена квартира без цены. По правилам торги проходят “в закрытую”, каждый из претендентов может один раз прислать своё предложение по цене. Побеждает лучшее. Осмотреть квартиру до выселения бывших владельцев вы не можете, так что оценку вы будете делать без учёта отделки и состояния объекта. Мы провели с сотрудниками анализ, который показал, что аналоги объекта продавались по цене от 10.000.000 до 12.000.000 рублей. Следовательно, с учётом затрат на выселение, мы предложили цену 9.500.000 рублей, которая позволит после улучшения перепродать объект по цене, близкой к 11.000.000 рублей – чтобы была возможность заработать. В итоговом протоколе мы увидели профессиональных игроков, которые также повторили наше предложение, и победителя, который предложил за объект 11.500.000. Даже если бы он пошёл покупать объект с рынка по рекламе на порталах и нашёл самый дорогой объект за 12.500.000 рублей, то после торга смог бы получить цену 11.900.000. С учётом того, что ему придётся выселять из квартиры жильцов, и того, что он, возможно, будет