Казалось бы, это хорошая, проходная локация. Но технические свойства помещения не дают возможности продать или сдать его по хорошей цене.
Часто бывает так, что нам продают участок, обманывая с техническими условиями. Вот пример моего приятеля. Он купил участок земли. Продавец сказал, что газовые коммуникации – через дорогу, легко будет подключиться. Однако, позднее выяснилось, что дорога имеет региональный статус, а значит, газовая труба через неё никак не может проходить – ни под землёй, ни над ней. Участок был куплен по выгодной цене. Но потом пришлось покупать насосы геотермального отопления, то есть отопления энергией земли. Какой итог? Выгодная цена + стоимость насосов + стоимость работы сделали эту землю невыгодной по стоимости.
Так что когда нам говорят “О! Что Вы! Такая локация! Где вы найдёте подобную цену?”, не стоит сразу кидаться оформлять сделку. Сначала нужно посчитать конечную стоимость, а получив её, заново определить ценность объекта в этой локации.
Глава 11. Так что же такое сделка с недвижимостью?
Получается, что мы оцениваем физический объект и его реальные характеристики: расположение, технические свойства, вид из окна. Но что является предметом сделки? Сам описанный объект или право владения им?
Давайте разберём достаточно распространённые для 90-х истории со строительством частных домов. В те времена грамотного кадастрового оформления участков не велось, электрические мощности получались просто за взятки. Таким же образом оформляли подключение газа и водопровода.
Проблемы с документами на этот дом устранить можно было только за 1.500.00 рублей. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
Приезжаешь на такой объект сегодня: стоит дом площадью 500 м2 на участке в 50 соток. И дом симпатичный, и участок расположен близко к городу. С точки зрения базовых свойств товара под названием “недвижимость” вопросов к дому нет.
Запрашиваешь документы на дом – а там на кадастровом учёте значится только техническое помещение, куда подводился газ. По сути, по самому дому газ подведён с нарушением норм. Дальше возникает вопрос: как купить такой дом с ипотечным займом? Никак, пока не поставите всё здание на кадастровый учёт. А потом выясняется, как подводилось электричество: по документам – 5 кВт, а по факту – две фазы в 20 кВт. Как так получилось? Договорились и подключили.
У дома есть заявленная цена, но это цена постройки без нормальных документов. А что является предметом сделки: физическая постройка или право на владение домом в 500 м2 на участке в 50 соток с документами на газ и электричество, оформленными по всем правилам?
Когда выясняешь, что стоимость приведения в порядок всех документов составит 2.000.000-3.000.000 рублей, начинаешь подсчитывать: стоимость = цена дома + затраты на оформление. Конечная стоимость покупки делает этот объект ценным для нас?
Теперь посмотрим на этот же объект со стороны собственника. Пока были деньги, строил, не задумываясь о последствиях: тут “дал на лапу” за выделение границ участка, чтобы быстро газ провести, там оформил гараж в 75 м2 для подключения отопления к дому в 500 м2, здесь дал электрикам взятку. Потом понадобились деньги. Что думает собственник? Так дом же есть. Актив? Нет, пассив! Потому что без документации такая постройка не то что активом не будет, но ещё и потребует трат на снос дома по требованию властей.
Вот вам пример. Вызвал меня однажды на платную консультацию наследник одного из таких объектов: “Приедете – расскажу, что за проблема”. Приезжаю:
– Показывайте, где дом?
– Вот.
– Так это холм!
– Закопаны два этажа под холмом.
– Не понял.
– Мой папа решил сделать себе бизнес: хотел построить коммерческий дом для престарелых. Построил пятиэтажное здание.
– Погодите, у вас же статус земли и её назначение соответствуют типу “дома для индивидуальной жилищной собственности”.
– Ну, да. Но папа считал, что потом урегулирует этот вопрос, но что-то не срослось. Соседи стали писать письма в прокуратуру, там завели дело. Папа со всей этой нервотрёпкой не выдержал и умер. Дом уже я сносил, за свой счёт. Сплошные убытки! Но я решил до конца дом не сносить, два этажа законсервировали и закопали грунтом. Под курганом – два этажа и подвал.
– И что вы хотите с этим сделать?
– Придумайте, как мне это продать?
У вас, дорогие читатели, есть мысли, как можно продать участок с неоформленным домом, который по факту постановления суда числится снесённым?
Чему учит этот пример? Выходит, что право владения определяется узаконенным комплектом документов. Без них цена недвижимости может быть заявлена любая, но стоимость узаконивания недвижимости возможно перекроет её фактическую стоимость. Качественно оформленные бумаги порой определяют цену и ценность объекта недвижимости.
Вот другой пример. Мы продавали объект коммерческой недвижимости площадью в 600 м2 как готовый арендный бизнес. По сути, продаётся помещение, где все площади сданы по договорам аренды. Заявленная нами цена – 59.000.000 рублей. Появляется серьёзный покупатель:
– Я посмотрел объект, он мне подходит. Давайте так: моя цена – 48.500.000 рублей.
– Отлично, я передам ваши условия собственнику. Только вот какое дело: не могли бы вы мне помочь?
– Могу! Как?
– Всё просто: вы пришлёте мне письменное предложение по цене, в котором обоснуете, почему она должна быть именно 48.500.000 рублей. Для этого напишите, какие объекты вы купите, если наш собственник не согласится. Да, имейте в виду – у нас идеальные документы на помещение, на коммуникации, на фасады. Просто если вы покажете собственнику список объектов, у которых всё также хорошо с расположением, состоянием, и главное – с документами, мы рассмотрим вашу цену.
– Окей, бумага будет.
Через два дня мы получили предложение в 52.500.000 рублей. Конечная сумма сделки составила 55.200.000 рублей. Когда проводили саму процедуру сделки, юристы покупателя признались, что просьба составить список объектов с качественными документами поставила их начальника в тупик. Он стал вникать и сравнивать состояние документов на объектах конкурентов и понял, что назвал слишком маленькую цену.
О чём это говорит? Изучение законодательства страны (о чём я так нудно писал в первых главах), характеристик объектов, комплекта документов на сам объект и на технические условия – комплексная работа инвестора. Вы, конечно, можете влюбиться в вид из окна какой-нибудь квартиры, но если у неё нет внятной и прозрачной истории сделок, нет прозрачных документов на собственность, этот объект недвижимости – бомба замедленного действия.
Эта книга называется “Бетонное казино” именно потому, что многие мои клиенты, даже очень интеллектуальные, вели себя при покупке недвижимости крайне беспечно, словно играли в рулетку, ставя “на красное”, чтобы выиграть большую сумму денег.
Недвижимость – сложный продукт. Но, к сожалению, многие относятся к её покупке так легкомысленно, что даже автомобиль проверяют тщательнее.
Я не ставил себе целью дать в этой книге ответы на все вопросы. Моя задача – говорить о недвижимости с позиции оценки эффективности инвестиций. Если прочтение этой главы приводит вас к мысли изучить процесс юридической экспертизы более тщательно, я рекомендую книги Вадима Шабалина – профессионального юриста-практика в области оценки и экспертизы документов на объекты недвижимости.
Глава 12. Что вы покупаете, когда инвестируете в новостройку “на котловане”
В 1990-е годы экономика России не позволяла привлекать банковские кредиты для строительства готового жилья. А в начале 2000-х было решено перенять аргентинский1 опыт долевого участия в финансировании строительства многоквартирных домов.
Застройщик получал право стимулировать инвесторов вкладывать деньги не в готовый объект, а в строительство со стадии “котлована”. По сути, первые проекты представляли собой финансовые пирамиды, в которых дольщики нередко сталкивались с перепродажей одной и той же доли, выраженной в квартире определённой площади, дважды.
Первые контракты с дольщиками заключались по “вексельной схеме”. Это важно запомнить, потому что схема, в сущности, изменений не претерпела.
Вексель – простейшая форма договора займа.
Следовательно, некая организация, владеющая правом распоряжаться земельным участком по договору купли-продажи или долгосрочному договору аренды, брала у физического лица деньги в долг. Обязательством по долгу были не деньги, а товар в виде недвижимости, которую ещё предстояло построить.
С тех пор законодательство вокруг темы новостроек претерпело массу изменений, но суть осталась прежней: застройщик, то есть организация, владеющая правом распоряжаться земельным участком, занимает у дольщика беспроцентный кредит на 1-2 года, в обмен обязуясь вернуть квартиру. Фактически такой тип контракта называется “фьючерсный”. Во фьючерсном контракте описывается будущий товар, цена и срок поставки.
Фьючерсные контракты всегда относились к высокодоходным и одновременно к высокорисковым типам сделок. Так почему долевое строительство до сих пор считается выгодным способом инвестирования? Из-за бытующего убеждения, что недвижимость всегда будет расти в цене.
Ловкий застройщик всегда сумеет создать эффект и иллюзию роста. Как это происходит? Здесь снова стоит вспомнить три понятия: цена, стоимость и ценность.
Очевидно, стоимость будет определяться сметой на строительство. И нередки случаи, когда застройщик привлекал деньги дольщиков по цене, которая была ниже объективной стоимости строительства. Следствие по делу Urban Group показало, что часть денег дольщиков была привлечена по цене, близкой к стоимости строительства.