Чаще всего непрофессиональный консультант начинает разговор так: “Какую квартиру хотите? Однушку или двушку? А трёшку? А бюджет у вас какой?”
Это – непрофессинальный подход, бегите от такого советчика. Поймите, на остановке под названием “КОНСУЛЬТАЦИЯ” вы начинаете дорогу к сделке. И в данной ситуации вы всегда сталкиваетесь с “дорожной развилкой”: “вляпаться в дерьмо” или дойти до выгодной сделки.
Осознание. Есть ещё одно важное условие, запомните его: после грамотной консультации чувство тревожности за сделку должно уйти, а не возрасти. Должно наступить осознание – что и зачем вы делаете. После плохой консультации или непрофессиональных советов картинка у вас не сложится. А если сложилась, можно её фиксировать в виде плана и приступать к действиям.
Сравнение. Теперь вы начинаете действовать. Активный просмотр недвижимости базируется на принципе визуального сравнения: вы сопоставляете качество, размеры, цены (в следующих главах будет изложен подробный порядок действий на этом этапе). Главное, что с вами в этот момент происходит – чем больше вы смотрите, тем чётче понимаете, что, за сколько и как можете купить.
Расчёты. Наступает момент финальных просчётов: вы считаете, сколько что стоит. И вот всё уже сложилось, картина становится более-менее ясной, и вдруг вас охватывает истерическая паника. Это норма! Так происходит со всеми клиентами, которых мы с моей командой агентов в сети наблюдаем ежедневно в течение 17 лет. Паника – это реакция на стресс, которая означает, что надо взять и сделать окончательный выбор.
Решение. Принятие решения сопровождается мощной затратой энергии. Решение – это ответственность. Сделка с недвижимостью – очень ответственная история, потому что недвижимость – товар дорогой. Нервничать в таком случае приходится всем.
ВНИМАНИЕ! Вы пытаетесь побыстрее выйти из состояния стресса, часто произнося: “Давай уже что-нибудь купим, уже всё надоело!”. Так делать нельзя! Нельзя покупать “что-нибудь”. Возьмите себя в руки. Если нет чёткого решения, вернитесь на стадию сравнения или расчётов.
Таким образом, теперь вы хорошо понимаете, что с вами происходит или может произойти (а многие уже узнали себя, вспомнив, как у них проходила сделка с недвижимостью). Где вас ждут ловушки, вы тоже поняли. Теперь важно при следующей покупке вспомнить все этапы и понять, что всё идет своим чередом и вы обязательно пройдёте весь описанный путь.
Глава 16. Выбор города и района для проживания
В первой части книги давалось много скучных определений. Вы могли подумать: “Ну, тоска же! Зачем мне это?” А вот зачем. Сейчас мы вернёмся к базовым понятиям и начнём складывать в вашей голове целостную картину.
Как уже говорилось, большая часть общества склонна вести оседлый образ жизни. Мы не любим менять место обитания, если нас всё устраивает. Поэтому смена локации часто объясняется поиском лучших условий для быта, заработка и воспитания потомства.
В обществе постмодерна особые мотивы смены места проживания часто связаны со “статусом” района. Иными словами, такие решения больше объясняются иррациональными причинами, нежели базовыми требованиями к условиям жизни.
Главная ошибка большинства инвесторов – спонтанность принятого решения. Чаще всего в такую ловушку попадают курортники (туристы), которые приезжают из отпуска с предварительным договором на покупку недвижимости.
Давайте сформулируем первое правило выбора города или района: для покупки недвижимости в каком-либо районе или городе стоит прожить там в арендованном жилье несколько месяцев. За это время ваш взгляд на выбранное место сильно поменяется.
Я знаю массу примеров, когда купленную на стадии “котлована” недвижимость выставляли на продажу через три месяца после заезда в квартиру с формулировкой: “Мы поняли, что это не наш район”. Позвольте! А что мешало изучить его до покупки? Вы не могли покататься в районе стройки?
Часто я говорю клиентам следующее: “Хотите понять, как от вашего будущего места жительства вам придётся добираться до работы, оставьте свой автомобиль и попробуйте добраться туда от предполагаемого места жительства утром общественным транспортом.”
Так мы формулируем второе правило: важно погрузиться в бытовые условия района или города, даже если вы там не жили раньше.
Не менее страшная ошибка покупателей – ДОВЕРИЕ “эксперту”, который продаёт им недвижимость. Что я только не слышал за годы работы! Самый яркий пример – Музыкальный район Краснодара. Часто люди с Дальнего Востока или Сибири выбирают Краснодар местом миграции в пенсионном возрасте. Таких горе-покупателей привозят в Музыкальный район (улицы названы именами композиторов и оперных певцов) в хорошую погоду, показывают симпатичные дома по низкой цене. Покупатель на эмоциях оформляет сделку, не общаясь с местным населением. А дальше выясняется, что район располагается в такой местности, где сильные ливни вызывают его затопление.
Район Краснодара, который периодически топит (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
Отсюда формулируем третье правило: идите и общайтесь с местными жителями, которые не работают в сфере недвижимости.
Ну и самое важное правило: надо помнить, какой была изначальная цель. Вот пример. Приходит на консультацию пара и рассказывает, что цель её переезда в город – поиск хорошей работы, так как в их родном городе с этим плохо. Диалог разворачивается следующий:
– В каком районе вы нашли работу? Это важно, потому что Москва – такой большой город, что добираться до места работы будет удобно не из всех районов.
– Пока мы только выставили квартиру на продажу в нашем городе. Сначала купим здесь, а там уже будем с работой определяться.
– Стоп, ребята! Цель была какая? Работу найти. Почему не искали? Кто вы по специальности? Куда устроитесь?
Или другой пример. Приезжает женщина на консультацию, и у нас случается такой диалог:
– Мне надо купить квартиру за 15.000.000-17.000.000 рублей.
– Цель покупки какая?
– У нас дочь через год поступать будет. Я с ней перееду в Москву.
– В какой ВУЗ поступает?
– Пока не определились. Думаю, на западе где-то надо купить.
– Почему?
– Там МГУ.
– Так вы определились?
– Нет, это один из вариантов поступления.
– А если поступите в Государственный университет управления?
– Ну, может.
– Так он на востоке Москвы. Дочь через весь город кататься будет?
По дороге от мечты до сделки цель забывается. И начинается другой маршрут.
Так всё же как соблюсти все правила? Если вы планируете переехать в другой город, то однозначно сначала арендуйте квартиру сроком не менее полугода, а уже потом можно думать о покупке. Для этого надо пройти несколько районов города своими ногами, общаясь с местными жителями. Если вы уже живёте в городе, то при смене района задайте себе вопросы.
1. Какие причины заставляют меня менять район?
2. Достигну ли я со сменой района своей цели?
На консультациях часто приходится видеть людей, которые основной причиной смены района называют неблагоприятную атмосферу из-за неподходящего контингента. Но когда начинаешь выяснять, что связывает людей с районом, в который они хотят переехать, что они знают о нём, ходили ли они там вечером на прогулку, то видишь удивлённые лица. Моя задача как эксперта – задавать клиентам провокационные, острые вопросы, которые они сами себе, как правило, не задают.
Есть ещё одна особенность мозга: это явление называется “импринтинг”, то есть качественное закрепление в памяти особенностей объектов. Мы не осознаём, насколько сильно на нас влияют приятные детские воспоминания при выборе жилья. Если мы выросли в определённом районе или в детстве ездили в красивый город, то воспоминания потом влияют на нас и во взрослом возрасте. Часто приходится слышать:
“После того, как в детстве я попал на экскурсию на обзорную башню, я всегда мечтал жить на верхних этажах”.
“Мне с детства нравились такие райончики”.
Поэтому при смене локации мы часто не понимаем, что нами движет.
Недавно на консультации у меня была семейная пара. Говорил больше супруг, в основном – о новых районах Москвы, которые строятся на месте бывших промышленных зон, с модными жилыми комплексами. Тогда я завёл диалог с супругой:
– А что сейчас Вас не устраивает? Расскажите, в каком районе Вы выросли.
– Я выросла и училась в центре, в районе Кутузовского проспекта. То есть жила ближе к Украинскому бульвару.
– Получается, Вы жили в сталинском доме, а сейчас – на окраине в панельном, в спальном районе?
– Да.
– А хотели бы в район своего детства вернуться? Или в подобный ему?
– Конечно, мне нравятся такие районы.
Нередко на консультациях я прошу клиентов рассказать подробно, как выглядел район, в котором они прожили большую часть жизни, что в нём нравилось, а что нет.
Часто люди выбирают не современные дома, а архитектуру своего детства (Фото из фотобанка canva.com)
Сейчас часто приходится наблюдать удручающий подход к выбору места жительства: выбирается не район проживания, а список жилых комплексов, которые себя ярко рекламируют, но разбросаны по разным концам города. Вместо формирования цельной логической картины осознанного выбора района покупатели в хаосе носятся по городу, рассматривая жилые комплексы из рекламы. Часто такие горе-инвесторы ездят по городу на такси. Вот вам пример диалога с одним из таких людей:
– Вы видели, что рядом с жилым комплексом, в котором вы хотите купить квартиру – фабрика химчистки гостиничного комплекса, следственный изолятор и комбинат по производству майонеза?
– Нет, мы туда приезжали пару раз на такси прямо в отдел продаж.
При поиске района для проживания лучше забыть о такси и личном автомобиле. Необходимо пройтись по району, посмотреть, как он живёт, какой в нём контингент, где находятся магазины, сады, поликлиники, салоны красоты. Вы не будете просто сидеть в четырёх ст