енах. Ваш комфорт и безопасность будут определятся районом.
Глава 17. Дом или квартира: типичные заблуждения
После рождения второго ребёнка или во время ожидания третьего у семейных пар часто возникает вопрос: “А не стоит ли нам за те же деньги, на которые в городе можно приобрести большую квартиру, купить частный дом с участком?”.
Давайте рассмотрим вопрос комплексно и выясним, всегда ли это верное решение.
Для начала посчитаем цену и стоимость. Для примера возьмём трёхкомнатную квартиру в Москве площадью 75 м2. Такая квартира может выставляться в рекламу с ценой от 11.000.000 до 16.000.000 рублей в зависимости от района. И тут начинает казаться, что лучше за те же деньги купить дом.
Изучаем предложения. Сначала надо понять, что качественное жильё в таком ценовом диапазоне найдётся не всегда. Затем приходим к пониманию, что с таким бюджетом мы купим дом в 150-180 м2 с участком в 6-10 соток в двадцати километрах от города. НО! Полезной площади в таком доме будет 100-130 м2, поскольку в нём много технических помещений, подлестничного пространства, подкровельных метров. Что мы выиграли в качестве площади? Многие скажут: “Участок, площадь больше, чем в квартире, и жизнь на природе!”.
Хорошо. Запишем. А теперь давайте сравним жизнь с детьми в загородном доме и в квартире.
Загородные поселки не всегда обеспечены инфраструктурой (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
За городом не всегда удаётся найти качественную школу и детский сад. Вызов врача в частный дом в Подмосковье – целая история. Но не школой и садом живёт семья – детям нужен развивающий досуг. Во многих пригородах крупных городов с этим проблема.
Дальше встаёт вопрос цены эксплуатации. В квартире всё можно решить руками работников управляющей компании. В загородный дом выезд специалиста по отопительным котлам, слесаря, электрика всегда обойдётся дороже. Зимой из многоквартирного дома вы выходите, а управляющая компания уже очистила от снега тропинку до остановки транспорта или до машины. В частном же доме придётся помахать лопатой или поработать снегоуборочной машинкой.
После шести соток многие россияне кинулись покупать участки по 20-50 соток. Им участки в 10-15 соток уже казались маленькими. Но с годами все осознали, что затраты на содержание земельного участка, на ландшафтные работы стоят немало. И ситуация резко поменялась: все понимают, что не готовы тратить большие деньги на содержание дома. К тому же налоговая нагрузка на частные домовладения возросла. В некоторых районах Подмосковья и в курортных городах частные дома стали облагаться высоким налогом.
Теперь давайте вернёмся к трём понятиям: цена, стоимость и ценность. Цена, на первый взгляд, у большой квартиры и частного дома кажется одинаковой. Но стоимость содержания квартиры и дома уже разнятся. Плюс дом всё время добавляет к своей стоимости новые суммы, которые забирает незначительный ремонт фасада, крыльца и так далее. В многоквартирном доме такие затраты включены в коммунальные платежи. Но преимущество частного дома – в наличии собственного земельного участка, что, как мы уже знаем из юридических свойств недвижимости, описанных в первой части, сигнализирует о более надёжном правовом статусе.
Приведу беседу с одним из своих знакомых. Надеюсь, для многих читателей она станет хорошим уроком, а некоторые – не сомневаюсь – в этом разговоре узнают себя:
– Как пришла идея начать строить дом? Как выбиралось место под покупку участка? Какой размер был у участка?
– У отца была давняя идея построить родовое гнездо, где мы будем собираться вместе и проводить выходные: родители, дети, внуки… В то время (в 2007 году) дела в компании отца шли хорошо. В какой-то момент он решил вложить деньги в строительство дома. Участок выбирался спонтанно. Отцу кто-то задолжал денег и рассчитался участком. Он был так себе: 12 соток, 40 километров по Киевскому шоссе, транспортная доступность – не очень, да и по природным характеристикам не самое красивое место.
– Как выбирали проект? Какие у дома были характеристики? Вам наверняка хотелось реализовать амбиции строителя, если у отца была строительная компания?
– Естественно! Деньги были, решили строить с размахом. Общая площадь дома – 288 м2. Отец взял готовый проект и доработал его “под себя”. У проекта появились непонятные архитектурные формы, башенки и всё в таком духе.
– То есть вы в тот момент не думали, что дом должен быть такой, чтобы его можно было легко продать?
– Нет, я же сказал, строилось родовое гнездо. Но когда стали продавать, поняли, что именно нужно было строить. В момент проектирования никто о продаже не думал.
– Смету всего проекта просчитать пытались или делали по принципу “как пойдёт”?
– Со сметной стоимостью всё вышло как в типичном IT-проекте. Там программисты на старте говорят одну сумму разработки, а в финале выходит совсем другая. Вот тут также: сначала тебе говорят, что всё строительство обойдётся в 5.000.000-6.000.000 рублей, а потом нужен крутой септик и дорогущий котёл – тащи ещё 1.000.000 рублей. Какой дом без бани? Снова ищи 1.000.000 рублей. Забыли учесть пару нюансов – давайте ещё деньги. В итоге к финишу строительства смета точно превысила 10.000.000 рублей.
– Стройка дома финансировалась тоже коллективно? Кто-то вёл запись расходов, кто и сколько вложил?
– На старте около 3.000.000 вложил отец. Потом у него начались проблемы с бизнесом, и деньги стал вносить я. В тот период мой бизнес стал приносить ощутимые доходы, но в то же время не такие, чтобы ускориться и закончить все работы за один сезон. Поэтому стройка финансировалась постепенно и тянулась не один год.
– Когда ты понял, что семейное гнездо стало обузой для твоего кошелька?
– Я давно себя приучил вести запись расходов. И в определённый момент стал понимать, что вся ощутимая прибыль от бизнеса “закапывается в землю”. Было ещё несколько эпопей, которые били не только по кошельку, но и создавали нервотрёпку. Например, за подключением электричества ты идёшь к местному “царьку”, который тебе выставляет счёт в виде “вступительного взноса”, а потом устанавливает безумные тарифы за свет. И обойти ты это никак не можешь. Ещё была история с подключением газа. Несколько лет с нас собирали деньги: то 30.000, то 50.000 рублей. В итоге даже к моменту продажи газ к дому так и не подключили (насколько я знаю, новый владелец всё-таки решил проблему). Все эти неурядицы и незапланированные расходы в какой-то момент достали меня, я стукнул кулаком по столу и сказал, что лучше родовое гнездо продать, чем дальше инвестировать деньги в бездонную бочку.
– Как ты высчитывал цену продажи дома?
Дом клиента. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
– О, это было интересно! Сначала я обратился в одно крупное агентство. И вот что любопытно: они спросили, сколько я хочу за свой дом, но никаких рекомендаций по цене не дали. Просто приехали, сфотографировали объект и исчезли. Я посчитал цену строительства и стоимость участка. Получилась сумма порядка 13.000.000 рублей. Я прибавил личный “коэффициент жадности”: сначала это была сумма порядка 5.000.000 рублей. Звонков и обращений не было. Я снижал эту сумму с шагом в 500.000-1.000.000 рублей. Постепенно дошёл до цены 14.500.000 рублей, но и тогда последовала тишина. Не дождавшись ничего от первого крупного агентства, я обратился во второе. В итоге за два года получил пару просмотров.
– Так через сколько тебе всё-таки удалось выйти в деньги?
– В общей сложности в рекламе дом стоял больше трёх лет. Когда я разочаровался во всех агентствах, стал как-то сам по всем порталам и доскам объявлений раскидывать рекламу. Была мысль повесить баннер на объекте с телефоном, но у меня дом стоял в стороне от дороги. А покупатель нашёлся совершенно случайно. Агент искал дом для клиента из региона и шерстил все объявления. Надо отметить, что он и дотянул меня до сделки. Его активность сыграла в итоге решающее значение. Хотя он работал не на меня, а на своего клиента-покупателя, из сделки я вытащил 12.500.000 рублей”.
В завершении этой главы хотелось бы посоветовать вот что: если у вас до покупки дома или участка под строительство не было опыта постоянного проживания в частных домах, то начните с аренды.
Глава 18. Почему таунхаусы в России нельзя покупать?
В нашей стране любят использовать иностранные словечки не по назначению: лофты, фахверковые дома, шале и таунхаусы встречаются в рекламе недвижимости повсеместно.
Уже из перевода английского слова townhouse понятно, что речь идёт о “городском доме”. В таких домах раньше жили богатые аристократы. Так как города в Европе строили на небольшом пространстве и земля в центральной части города всегда была дорогой, то стены домов буквально срастались друг с другом. Таким же способом строятся и современные сблокированные дома в городах всего мира. Сегодня можно встретить несколько разновидностей таунхауса: многосекционные дома, а также duplex (как правило, это два сблокированных дома с одной общей стеной).
Российская «находка» строить таунхаус за чертой города. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
Таким образом, изначально townhouse – это городская недвижимость, имеющая малоэтажные формы (максимум – 2-3 этажа).
А теперь, задайте себе вопрос: зачем в предместье города или за его пределами (например, в Подмосковье, где земли много) строить таунхаусы?
Более бестолковую покупку придумать сложно. В расходах на эксплуатацию дома и таунхауса не будет больших отличий. При этом нормального земельного участка вам не выделят. Зачем, спрашивается, ехать по пробкам в пригород, чтобы в итоге заехать в нечто странное? Это и не частный дом с участком, и не квартира со своими преимуществами. По сути, вы живёте с соседями за стеной, но оплачиваете все расходы на частный дом.