У каждого инвестора должна быть цель! А какая цель у вас?
2.1. Определяем инвестиционные цели
Прежде чем начать поиск объектов для инвестирования, необходимо определиться с целями, бюджетом и географией покупок, чтобы не тратить свое время на осмотр лотов, которые вы заведомо не готовы приобретать. Под целями покупки мы будем подразумевать то, что вы планируете сделать с лотом после его приобретения.
У вас может быть некоммерческая цель, которая не принесет прибыли, но будет выбрана в качестве мотива для покупки. Например:
• использование имущества в личных целях;
• приобретение в качестве подарка кому-то из членов семьи и др.
В качестве примера коммерческих вариантов, которые сулят конкретную и, возможно, немалую прибыль покупателю, можно назвать такие, как:
• перепродажа объекта;
• сдача объекта в аренду или лизинг;
• организация собственного бизнеса, использование объекта в целях бизнеса и др.
Если вы планируете приобрести помещение, необходимо заранее продумать, что с ним делать после покупки. Вы можете его просто продать, можете сдать в аренду, а можете организовать в нем свой бизнес – парикмахерскую, салон красоты или что-то еще.
При этом важно точно знать, для каких целей можно использовать это помещение. Например, складские площади будет сложно и затратно переоборудовать в офис, а офисное помещение использовать для проживания.
В том случае если это квартира на втором или третьем этаже жилого дома, использовать ее в коммерческих целях также будет довольно проблематично, поскольку необходимо переводить такой объект в нежилой фонд. А для этого помещение, которое расположено под вашим, должно быть уже переведено в нежилой фонд.
Вот почему важно на начальном этапе представлять варианты дальнейшего использования площади. Это будет полезно, даже если вы решите его перепродать. В этом случае вы будете заранее представлять своих потенциальных клиентов и вам будет проще их найти.
Хорошим примером альтернативного использования площадей является организация хостелов, ориентированных на проживание студентов.
Площадь жилых комнат небольшая, однако в таких местах организована подходящая инфраструктура.
То же самое с автомобилями: можно продать, сдавать в аренду, а можно организовать свою службу такси или салон по продаже подержанных авто. Спецтехнику можно продать, сдавать в лизинг, а можно сдать на металлолом, если объект в неисправном состоянии.
После того как вы определитесь с выходом из сделки, вы сможете более точно просчитать и цену покупки.
Допустим, спецтехника, которую вы планируете купить, годится только на металлолом. Таким образом, нет смысла покупать ее за 300 тысяч рублей и более. Средняя стоимость одной тонны металлолома составляет – 6–8 тысяч рублей. Средний вес КамАЗа или экскаватора – 6-11 тонн. Получается, что после сдачи спецтехники на металлолом вы можете получить максимум 36–88 тысяч рублей.
Разумная цена покупки в таком случае составит не более 20–25 тысяч рублей. Прибыль будет совсем небольшая, но для первых тренировочных инвестиций уже неплохо, поскольку риски также небольшие.
Это одно из основных правил: прежде чем приобретать тот или иной объект, необходимо четко определить, что вы с ним собираетесь делать дальше.
2.2. Определяем бюджет и географию покупок
Важно учитывать соразмерность собственного бюджета с ценой лота. Не стоит участвовать в торгах и покупать лоты по цене 1 миллион рублей, если у вас есть только 100 тысяч рублей. Ведь в случае признания участника победителем арбитражный управляющий направляет ему договор купли-продажи и победитель обязан подписать его в течение пяти дней. Полную стоимость имущества участник обязан оплатить в течение 30 дней с момента подписания договора купли-продажи, иначе внесенный задаток – а иногда это сотни тысяч – участнику не возвращается.
Конечно, вы можете понадеяться, что за 30 дней успеете одолжить деньги или взять кредит. Однако в жизни бывает всякое – друг может подвести, банк – отказать в кредите или затянуть сроки выдачи. И тогда в случае неудачного стечения обстоятельств вы рискуете потерять деньги, внесенные в качестве задатка.
Продумывайте заранее и географию покупок. Лучше всего покупать объекты, которые расположены недалеко от вас. Если вы живете в Санкт-Петербурге, а ищете объекты в Хабаровске, важно понять, насколько часто вы сможете туда ездить. Ведь имущество нужно как минимум посмотреть, оценить его реальное состояние, соответствие фотографиям, полученным от организаторов. При визуальном осмотре может выявиться множество дополнительных положительных и отрицательных моментов.
В случае выигрыша все документы на собственность придется оформлять, скорее всего, по месту нахождения имущества, а это тоже не один день. Помимо этого, после покупки объект необходимо будет постоянно показывать потенциальным покупателям/арендаторам, а также следить за его состоянием и сохранностью.
Конечно, в теории все можно делать и удаленно. Автомобиль можно перегнать в свой город, для недвижимости найти риелтора или доверенное лицо, которое будет «на месте» помогать вам со всеми нюансами. Но в этом случае возникают дополнительные затраты. И на перегон, и на разъезды, и на различных специалистов. Все эти расходы нужно просчитывать еще на этапе покупки, чтобы правильно оценивать потенциальную прибыль.
Итак, если вы не готовы ездить в другие города и нанимать дополнительных специалистов, то лучше сразу искать объекты в пределах собственного места проживания или на разумном доступном расстоянии.
Глава 3Подбор объекта для покупки
3.1. Источники информации и алгоритм работы с ними
Существует несколько типов источников информации, с помощью которых можно искать интересные лоты на торгах по банкротству.
Основной и официальный печатный и электронный источник – это газета «Коммерсантъ». Она выпускает по субботам специальный номер, в котором собраны все объявления по банкротству и по торгам по банкротству, вышедшие за неделю.
Существенный минус этого источника информации заключается в том, что его достаточно сложно анализировать и осуществлять по нему поиск. Нужно просматривать и прочитывать каждое объявление, чтобы понять основные аспекты – вид имущества, место нахождения и цену. Это требует большого количества времени, ведь в каждой газете размещены тысячи сообщений. У новичков такой «мониторинг» может занимать несколько дней. Но, когда вы наберетесь опыта, сможете анализировать газету за 2–3 часа.
Еще один официальный источник информации – это Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ), или Федресурс.
Его несомненный плюс – продуманная система поиска, который можно осуществлять по различным критериям: по ключевому слову, региону расположения, этапу торгов (аукцион или публичное предложение), актуальности торгов (открыт прием заявок, завершенные, объявленные) и другим данным.
Однако есть и свой минус. Поиск по ключевым словам не дает полной выборки, поскольку один и тот же объект может называться по-разному. В одном объявлении может быть написано «коммерческая недвижимость», в другом – «офис», в третьем – просто «недвижимость». Предугадать и учесть все синонимы невозможно. Автомобиль может значиться как «автомобиль», «а/м», «транспортное средство», а может быть просто указана марка машины. Даже одну и ту же марку машины можно написать по-разному, например: Hyundai, «Хендай», «Хюндай», «Хендэ». Поэтому такой поиск не очень точен.
Помимо этого, если организатор торгов имеет свой умысел (и такое бывает), в объявлении могут быть намеренно допущены ошибки. Например, некоторые буквы могут быть пропущены или написаны латиницей, могут быть поставлены пробелы или подчеркивания, чтобы просто не удалось обнаружить данный объект по поиску. Подробнее об этом мы поговорим в разделе 4.5 «Десять самых распространенных схем мошенничества на торгах по банкротству».
Поиск по региону тоже не идеальный вариант, поскольку определяется он в соответствии с адресом регистрации должника. Но должник может быть зарегистрирован в одном городе, а имущество может находиться в любом другом городе России и за ее пределами.
Так что этот ресурс тоже неидеален для точного поиска.
Третий вариант – поиск объектов на электронных торговых площадках. Скорее всего, это один из самых неудобных способов для первичного поиска. Во-первых, площадок сейчас порядка 66, из которых примерно 55 действующих. На их анализ уйдет точно не один день. Во-вторых, поиск на площадках осуществляется также по ключевому слову, как и на ЕФРСБ, а, как мы убедились, это далеко не идеальный способ.
Но если вы знаете конкретного должника и конкретную площадку, на которой проходят торги по продаже его имущества, то поиск становится намного проще. Достаточно ввести в строку поиска наименование или ИНН должника – и площадка отобразит все торги и все имущество данного должника, выставленное на продажу.
Это наиболее эффективный вариант использования площадок, но он будет работать только в случае, если вы заранее знаете ИНН должника. А его вы сможете узнать только после того, как найдете интересный вам лот в том же «Коммерсанте» или на Федресурсе.
Последний вариант, который мы рассмотрим, – это сайты – агрегаторы объявлений. Такие сайты анализируют и собирают объявления с того же Федресурса или площадок и предоставляют более удобный вариант использования информации. Однако минусов тут не меньше.
Во-первых, поиск также осуществляется по ключевому слову либо по региону, как на официальном сайте ЕФРСБ.
Во-вторых, большинство сайтов-агрегаторов – это коммерческие проекты. И если искать лоты на ЕФРСБ можно бесплатно и без регистрации, то в случае использования агрегаторов вам придется регистрироваться и платить определенную сумму за их использование. Суммы обычно несущественные, но это может доставлять определенный дискомфорт.
Но есть и значительные плюсы. Достаточно один раз задать и сохранить критерии поиска – и в дальнейшем система будет самостоятельно «мониторить» рынок торгов по банкротству на предмет интересных лотов и в автоматическом режиме отсылать вам выборку.
Кроме того, в сети Интернет есть множество различных компаний, сервисов и ресурсов, которые самостоятельно проводят мониторинг наиболее интересных лотов на торгах по банкротству и в бесплатном режиме рассылают его подписчикам. Например, так делает Антикризисная группа «Б+»[10].
Итак, мы рассмотрели четыре наиболее распространенных варианта поиска. Идеального источника информации пока не существует, поэтому каждый выбирает для себя наиболее оптимальный или пользуется несколькими сразу.
3.2. Предварительная оценка ликвидности и прибыльности лота
Мы рассматриваем торги по банкротству как способ инвестирования и получения прибыли, поэтому, прежде чем покупать тот или иной объект, необходимо понять его ликвидность и потенциальную прибыльность. Как это сделать?
Для начала стоит узнать, сколько стоят аналогичные объекты. Подбирать необходимо максимально близкие по характеристикам к оцениваемому имуществу. То есть если это автомобиль, то смотрим аналоги как минимум той же марки, того же года выпуска и в том же городе, желательно в таком же техническом состоянии. Если объект – квартира, то желательно искать аналоги в том же городе, в том же районе, того же метража и на том же этаже, с аналогичным состоянием ремонта и другими характеристиками.
Когда вы определились с рыночной стоимостью аналогов, необходимо понять, есть ли вообще спрос на подобные объекты. Для получения объективной картины придется, скорее всего, дополнительно привлекать профессионального риелтора, специалиста по продаже автомобилей или других объектов. Он сможет сориентировать вас не только по реальной цене продажи объекта, но и по срокам.
Но простой анализ вы можете сделать и сами: достаточно поместить тестовое бесплатное объявление на любом популярном специализированном сайте вместе с подробной информацией об объекте, фотографиями и своим контактным телефоном. Даже за 2–3 дня вы сможете проверить наличие спроса исходя из количества звонков. Ничего страшного, что этой машины или квартиры у вас еще нет. На данном этапе для вас главное – понять, есть ли спрос.
Вы можете честно говорить звонящим, что объект продается с торгов по банкротству, и если они заинтересованы в приобретении, вы можете выкупить его для них. Следуя такой стратегии, вы оцените спрос, а в идеальном варианте – заранее найдете себе покупателя и будете уверены, что у вас не будет проблем с дальнейшей продажей имущества. Исходя из полученной информации, вы сможете принять обоснованное решение о покупке.
Если вам нужно перепродать лот и получить прибыль как можно скорее, нет смысла вкладывать денежные средства в имущество, средний срок экспозиции (реализации) которого – полгода или больше. Например, длительным сроком экспозиции отличаются земельные участки и недвижимость, а также сложное и узкоспециализированное оборудование, чуть меньше срок экспозиции у автомобилей.
Если вы хотите перепродать купленное имущество и получить прибыль как можно скорее, хорошей стратегией может быть поиск лотов в расчете на инвестора. То есть сначала вы ищете инвестора, который готов вложить некую сумму, а затем уже по его запросу подбираете объекты. В таком случае вы получите свои деньги (комиссию) практически сразу после покупки имущества, а в некоторых случаях даже заранее – в зависимости от ваших договоренностей.
После того как вы убедились в наличии спроса, проанализировали объекты и определили среднюю и минимальную рыночную стоимость аналогов, вы уже имеете более четкое представление о том, по какой цене вы сможете продать объект и, соответственно, по какой цене есть смысл его приобретать.
Это очень важно, поскольку продавать объект в дальнейшем вам придется по рыночной цене либо даже дешевле. В данном виде инвестирования прибыль делается на покупке, поскольку дороже рыночной стоимости объект у вас никто не купит. Поэтому вы определяете для себя «идеальную» цену и максимальную цену, по которой вы в дальнейшем будете готовы купить имущество.
Если вы участвуете в торгах на этапе аукциона, то в режиме онлайн видите ставки других участников и текущую стоимость имущества. Это позволяет вам оперативно принимать решение – делать следующую ставку или нет, продолжать участие в торгах либо остановиться, если цена для вас уже слишком велика.
В идеале вы сможете приобрести имущество по начальной цене, если не будет других участников, в менее удачном случае – вы немного поторгуетесь и приобретете имущество по выгодной для себя цене, в худшем случае – остановитесь и имущество купит другой участник, который готов заплатить за него больше.
Но если вы участвуете в торгах в форме публичного предложения, то, к сожалению, ставки других участников вы не видите и не можете оперативно принять решение относительно своего ценового предложения. В таких условиях лучше сразу заявлять цену, близкую к максимальной, за которую выгодно купить объект. Возможно, этим вы сократите потенциальную прибыль, но она будет, поскольку у вас будет больше шансов купить объект. А вот если в надежде на удачу вы заявите слишком маленькую цену, то вы рискуете совсем упустить выгодную инвестицию.