— Рассмотрим четвертое правило инвестирования в недвижимость.
Во-первых, вы должны внимательно следить за всем происходящим в том районе, в котором покупаете недвижимость: за тенденциями к повышению или снижению арендной платы, за появлением в районе новых офисов или магазинов, за изменением стоимости жилья, за общими тенденциями развития района и так далее. Таким образом, когда новая недвижимость будет выставлена на продажу, вы, будучи экспертом по этому району, сразу определите, насколько выгодно это предложение.
Во-вторых, если с вашей недвижимостью возникнут какие-то проблемы, вам не придется садиться на самолет, брать напрокат машину, решать эти проблемы, снова ехать в аэропорт и лететь назад. Это стоило бы вам немало денег и времени.
В-третьих, если бы я считала, что в других городах могу заключить более выгодные сделки, чем дома, то постоянно разъезжала бы в поисках недвижимости по всему миру. Вместо этого все мое внимание сосредоточено на нескольких ключевых близлежащих районах, и, как ни странно, я постоянно нахожу там хорошие возможности капиталовложения.
— Почему я так настаиваю на соблюдении этого правила? Потому, что свою самую большую ошибку в инвестировании я совершила тогда, когда не последовала своему же совету.
Однажды мы с Робертом были в Майами и неожиданно натолкнулись на неплохой вариант: помещение для коммерческого использования площадью 4000 м2, арендуемое крупным оздоровительным центром. Мы сошлись в цене и приступили к обсуждению деталей.
Поскольку до этого я никогда не занималась недвижимостью такого рода и не знала тонкостей рынка штата Флорида, то в качестве своего представителя на переговоры по поводу соглашения отправила поверенного по недвижимости. Но, во-первых, сам он жил в Аризоне и не знал всех тонкостей законодательства Флориды. Во-вторых, между ним и поверенным продавца, компетентность которого вызывала некоторые сомнения, сразу возникла взаимная антипатия. Поэтому вместо мирного процесса обсуждения деталей сделки переговоры превратились в состязание двух поверенных. Моя ошибка заключалась в том, что я послала представителя, поскольку сочла себя недостаточно компетентной в силу того, что эта операция казалась сложнее обычной, а недвижимость находилась в незнакомом мне городе. Кроме того, я поняла, что поверенному по вопросам недвижимости нельзя заниматься обсуждением условий сделки. Его задача — задавать вопросы и находить возможные проблемные моменты, а на основании этого я сама должна решать, что делать дальше.
Короче говоря, дело затянулось на пять месяцев. Оно усложнялось моей неопытностью в капиталовложениях такого рода. На протяжении всего этого времени мы обсуждали условия первоначального соглашения.
В итоге мы с Робертом сами полетели в Майами, чтобы встретиться с продавцом лицом к лицу. За считанные минуты мы разобрались с последними спорными вопросами и вернулись домой. На следующий день экземпляр соглашения лежал у меня на столе, и оказалось, что поверенный продавца изменил условия, о которых мы договорились. Сам продавец улетел по делам за границу.
Наконец, однажды поздним вечером, после долгих месяцев сражений, позвонил наш брокер и сообщил, что владелец снимает здание с продажи. Как выяснилось позже, у него возникли еще какие-то проблемы. После этих слов у меня внутри все похолодело. Столько времени, усилий, денег — и все впустую. Я позвонила продавцу, и он подтвердил, что сделка отменяется.
Дело было к ночи. Я была ужасно зла, но не на продавца и не на поверенных, а на себя. Все сложности начались из-за того, что я сочла себя недостаточно компетентной, чтобы лично участвовать в переговорах. Но в глубине души я понимала, что истинная причина — мое недоверие к самой себе. Я думала, что мне не хватает знаний, боялась сделать что-нибудь неправильно. Я позволила страху решать за себя, и ЭТО погубило сделку. Теперь я понимаю, что в пей не было ничего сложного, что мне нужно было лишь собрать необходимую информацию и немного поучиться. Это стало для меня хорошим уроком.
До часу ночи я ругала и корила себя. «Я потратила столько времени и усилий, поэтому теперь просто обязана найти на замену другую сделку!» — решила я.
Рядом с компьютером лежала стопка присланных брокером проспектов с информацией о различных объектах недвижимости с указанием ориентировочной стоимости, прогнозируемого дохода и условий финансирования. Занимаясь сделкой в Майами, я оставила без внимания эти предложения, и теперь пришло время исправлять свою ошибку.
Примерно через час я выбрала одно предложение, поступившее несколько месяцев назад. Чем больше я его изучала, тем больше оно мне нравилось. «Интересно, какова вероятность того, что здание еще не продано?» — думала я.
В семь утра я позвонила брокеру, которого давно знала и которому доверяла. «Крейг, помнишь то здание, которое мы обсуждали несколько месяцев назад, расположенное прямо напротив твоего офиса? Оно еще не продано?»
«Владелец не вносил его в общий каталог, — ответил Крейг. — Он искал серьезного покупателя. Я позвоню его брокеру и узнаю».
Через полчаса он перезвонил и сообщил, что я могу купить здание.
«Сколько они просят?» — спросила я.
«Полную стоимость», — ответил Крейг.
«Чего оно стоит?»
«Полную стоимость».
«Беру», — сказала я.
Это здание оказалось практически идентичным тому, что я нашла в Майами. Поскольку на этот раз я хорошо знала район и уже была знакома с недвижимостью такого рода, сделка была заключена за сорок пять дней. Кроме того, во время переговоров я познакомилась с одним из лучших поверенных по недвижимости, что восстановило мою веру в представителей данной профессии.
Как оказалось, эта недвижимость стала лучшим из всех моих приобретений с точки зрения величины денежного потока, стоимости и местоположения. Так что моя величайшая ошибка обернулась самым большим преимуществом в плане как приобретенных знаний, так и прибыли.
Знаете, что самое интересное в этой истории? Это здание находится всего в двух кварталах от моего дома.
Потому-то я и советую всем инвесторам держаться ближе к дому.
Глава двадцать перваяСЛЕДУЮЩИЕ ПЯТЬ ПРАВИЛ УСПЕШНОГО ИНВЕСТОРА
Я всегда считала независимость величайшим благом на земле, основой любой добродетели.
— Ты научилась доверять себе! Это потрясающий урок! — произнесла Трейси.
— Мне кажется, для женщины это очень важно, особенно если говорить о деньгах и инвестировании, потому что для многих из нас эта сфера деятельности совершенно нова, — добавила Пэт. — Изменилось ли что-нибудь после этого случая?
— Я бы сказала, что в ту ночь исчезло большинство моих страхов, связанных с инвестированием, — ответила я. — Я перестала слишком переживать по поводу своих капиталовложений и относиться к ним слишком эмоционально, осознав, что причина всех тревог и сомнений не в них, а во мне самой. Наверное, я научилась отделять себя от своих инвестиционных проектов. Теперь, изучая какое-нибудь предложение, я обычно — хотя и не всегда — могу оценивать его объективно, не позволяя эмоциям влиять на окончательное решение.
— Твои советы многое проясняют, — заметила Трейси. — Чему еще ты научилась за эти годы?
— Пожалуй, вам могут оказаться полезными следующие пять правил, — ответила я.
— Рассказывай, — потребовала Трейси.
— Пятое правило является следствием четырех предыдущих:
Подготовьтесь к победе.
Кто из нас не любит добиваться успеха? Кому не нужна победа? Как сказал знаменитый футбольный тренер Вине Ломбарди, «покажите мне того, кто умеет проигрывать, и я покажу вам того, кто проигрывает». Мы вступаем в игру инвестирования для того, чтобы выйти из нее победителями.
Для неопытного инвестора очень важно начать хотя бы с небольшого успеха. Соблюдение первых четырех правил (собрать информацию и получить некоторые знания, начинать с малого, вложить немного денег и держаться ближе к дому) значительно повышает шансы на победу.
Первое капиталовложение должно быть удачным. Почему это так важно? Тому есть три причины.
Во-первых, первый успех придает уверенности. Если первое капиталовложение оказывается убыточным, начинают закрадываться сомнения и крамольные мысли: «Может быть, это занятие не для меня», «Я больше не хочу терять деньги», «Кого я пытаюсь обмануть, у меня ничего не получится!». Делать второй шаг гораздо проще и интереснее, когда первый увенчался успехом.
Многие люди сразу нацеливаются на крупные сделки, оставляя без внимания менее значительные. Вместо коттеджа на две семьи они сразу покупают дом на сто квартир. Но у них нет опыта, они не знают, как заниматься такой сложной недвижимостью, поэтому сразу начинают делать ошибки. Недовольные жильцы съезжают, расходы приходится сокращать до такой степени, что дом начинает разваливаться, и в итоге все меньше и меньше потенциальных клиентов интересуется жильем, растет количество незаселенных квартир. Человек не хотел размениваться по мелочам и начинать с основ, а в результате он каждый месяц теряет деньги и наконец говорит: «Видите, я так и знал! Вкладывать деньги в недвижимость невыгодно!»
Тот, кто покупает 200 фондовых опционов по 5 долларов за штуку, вкладывая тысячу долларов, намного мудрее того, кто сразу покупает 200 опционов по 30 долларов, вкладывая 6 тысяч.
Уверенность в себе — один из лучших побочных эффектов успеха в инвестировании. Вместе с тем это один из решающих факторов достижения финансовой независимости. Чем крепче становится вера в себя на основании предыдущего успеха, тем больше вы доверяете своим решениям при заключении следующих сделок. А чем больше вы доверяете себе, тем меньше влияние страха. Первые удачи закладывают фундамент безграничного успеха.