Как найти самые лучшие инвестиции
Бойтесь, когда другие проявляют алчность, и проявляйте алчность, когда другие боятся.
Жизнь и смерть леммингов
Когда я занимался в начальной школе, как-то учитель показал нашему классу фильм о жизненном цикле леммингов. Ученики взволнованно смотрели, как самка лемминга производит на свет крошечных детенышей. А когда показывали, как эти миловидные пушистые создания играют, едят и растут, мы от души смеялись. И вдруг мы все замерли: в фильме показывали, как тысячи уже взрослых, но все еще таких же милых пушистых зверьков все вместе спрыгивают с крутой скалы в океан и устремляются в открытое море, навстречу своей смерти.
Миллионы инвесторов ведут себя точно так же, как лемминги. Разница лишь в том, что они теряют не саму свою жизнь, а сбережения всей своей жизни. Почему же так происходит? Как всегда этому есть много причин. Одна из них заключается в том, что инвесторы слепо следуют за толпой и делают то, что делают все, а не то, что выгодно.
Когда на рынке ценных бумаг стало действительно слишком жарко, «лемминги» стали высовывать головы из своих нор. Видя, что их друзья богатеют, и не желая упускать такую возможность, многие вылезли из своего уютного жилища и последовали за толпой, а затем стали прыгать со скалы в бушующий океан.
Что же случилось с теми леммингами, которые не прыгнули?
Конечно, не все лемминги спрыгнули со скалы в океан рынка акций. Многие, осознав, что рынок идет на спад, окунулись в недвижимость и облигации, так как и здесь процентные ставки тоже пошли вниз. Опять-таки, как и настоящие лемминги, они последовали за толпой.
Почему же это было плохой идеей? Именно потому, что это сделали все, вместо того чтобы найти безопасные инвестиции, что и предприняли наиболее грамотные инвесторы. Инвестирование в облигации становилось все более и более рискованным, поскольку процентные ставки стремительно падали. Но, даже несмотря на это, толпы инвесторов продолжали вкладывать свои деньги в облигации.
В то же самое время цены на недвижимость начали расти. Тут же все большее и большее число инвесторов устремилось на этот рынок, и в результате недвижимость тоже стала рискованной инвестицией.
Наихудшее время для инвестирования
В следующем высказывании есть глубокий смысл: «Когда таксисты начинают покупать акции, настало время их продавать». А богатый папа любил напоминать: «Наихудшее время для инвестирования наступает именно в тот момент, когда ситуация на рынке наиболее благоприятная».
Вместо того чтобы учить нас охотиться за очередной «горячей» инвестицией, богатый папа учил нас с Майклом продавать свои плохие инвестиции, когда рынок на подъеме, и покупать ценные инвестиции, когда рынок на спаде. Он говорил: «Наилучшее время избавиться от непроизводительных активов в вашем портфеле – это продать их, когда ситуация на рынке наиболее благоприятна и непрофессионалы, оперирующие на этом рынке, скупают все подряд». Когда процентные ставки упали, а на рынке недвижимости начался подъем, – в период между 2000 и 2003 годами – мы с Ким стали продавать те наши инвестиции в недвижимость, которые приносили наименьший доход. Мы сбывали их новым инвесторам, стремившимся уйти с рынка акций на рынок недвижимости.
Одну квартиру, которую мы с Ким приобрели в 1989 году за 55 тысяч долларов, в 2003 году мы продали примерно за 100 тысяч. Мы избавились от нее потому, что арендная плата за жилье оставалась на том же уровне, а расходы, наоборот, увеличивались. В довершение ко всему, эта квартира была маленькой по сравнению с остальными нашими инвестициями. Но вопреки всему нам удалось продать ее менее чем за две недели.
И хотя это была не такая уж прекрасная инвестиция, но на протяжении 14 лет мы получали ежемесячно в среднем по тысяче долларов ренты, не считая нескольких коротких периодов, когда помещение не сдавалось. У нас был один арендатор, который прожил в этой квартире более семи лет.
Если записать все это в виде уравнения, то получится вот что:
У нас не было выплат по закладной, так как мы заплатили за эту собственность наличными. Расходы были минимальными, но все-таки, как уже было сказано, они возрастали. И хотя это была довольно скромная инвестиция, она принесла нам приблизительно 300 % прибыли. С практической точки зрения эта квартира оказалась для нас бесплатной уже с пятого года после ее приобретения, так как мы к тому времени уже получили наши первоначальные 55 тысяч долларов и реинвестировали эти деньги в другие объекты недвижимости. После пяти лет сдачи внаем эта квартира приносила нам деньги как бы даром. И хотя это не бог весть какая сумма, но умение делать пусть и небольшие деньги, несомненно, поможет избежать их потери.
Найдите какую-нибудь инвестицию
Я рассказал эту историю не для красного словца, а для того, чтобы наглядно вам показать, почему некоторые из нас находят хорошие инвестиции, а другим инвесторам – а таких большинство – это никак не удается.
Одна из основных причин заключается в уже упоминавшемся факторе леммингов, который имеет место тогда, когда люди следуют примеру других инвесторов. В большинстве финансовых публикаций вы без труда увидите рекламные лозунги, которые буквально притягивают леммингов. На самом же деле, если в рекламе говорится, что данный фонд был признан инвестицией № 1 за прошедший год или что он принес 35 % прибыли в течение пяти лет, эта информация указывает на то, что конец данного фонда близок. Когда же дело касается недвижимости, то леммингов притягивает, скажем, то, что какой-то их знакомый, который купил дом за 125 тысяч, через три месяца продал его за 165 тысяч. Как говорил богатый папа, «простаков загоняют на рынок баснями про успехи других людей».
Уроки, усвоенные на собственном опыте
После просмотра фильма о леммингах у меня на душе остался тяжелый осадок – мысль о том, что лемминги будут делать это снова и снова, была невыносимой. То же самое можно сказать и об инвестировании. Как говорил богатый папа, «благоприятные возможности повторяются снова и снова, потому что люди допускают одни и те же ошибки».
Он говорил также: «Один из способов найти прекрасные инвестиции – проанализировать ошибки, которые совершают другие инвесторы». Одна из наиболее распространенных ошибок – скупать все подряд в тот момент, когда рынок раскалился добела. Иными словами, когда на рынке становится слишком жарко, делать деньги уже слишком поздно. Постарайтесь запомнить эти мудрые слова. И хотя это кажется таким простым и логичным, но, когда все бросаются с отвесной скалы в океан, очень трудно не последовать за толпой.
Основной ошибкой, которую совершают люди, является инвестирование в активы, которые пользуются наибольшей популярностью. Давайте по этому поводу еще раз вспомним высказывание Уоррена Баффета: «Покупая то, что покупают все, вы не сможете преуспеть».
Семь способов найти хорошую инвестицию
Богатый папа учил нас с Майком находить самые лучшие инвестиции: он просто объяснял нам, как читать финансовые отчеты, как разглядеть тренды, как найти хороших советчиков, но самое важное – как не инвестировать в то, что популярно. Он говорил: «Если вы хотите стать преуспевающими инвесторами, вам нужно уметь находить прекрасные инвестиции, которые другие люди упускают». Как вы думаете, почему очень многие люди доверяют свои деньги незнакомцам? Полагаю, они просто не знают, как найти хорошую инвестицию.
Далее я расскажу вам о способах, с помощью которых вы наверняка обнаружите не одну замечательную инвестицию. Ваша главная задача – не уподобляться леммингам.
Способ № 1 найти хорошую инвестицию: помните, что люди – это те же лемминги
Один из самых простых и самых лучших способов найти инвестицию – подождать, пока на рынок придут дилетанты. Последние приходят на рынок слишком поздно… обычно в момент его наибольшего подъема. Они приходят толпами, создают хаос, цены поднимаются, и тогда эти несчастные платят слишком много за инвестиции, которые покупают. А после того как рынок потерпит крах – что случится непременно, – возвращаются настоящие инвесторы, чтобы найти самые лучшие инвестиции по самым лучшим ценам. Это справедливо для любого вида активов, будь то ценные бумаги, недвижимость или материальные ценности. Так было всегда, на протяжении всей истории человечества, – и я готов держать пари, что такая система сохранится и в будущем.
Один день из жизни
Меня часто спрашивают, как мне удается находить удачные инвестиции. Сейчас я опишу один день из своей жизни, являющий собой пример того, как я держу открытыми глаза и уши и благодаря этому нахожу на рынке хорошие инвестиции. Каждый день, независимо от того, как складывается ситуация на рынке, я стараюсь побеседовать с инвесторами, будь то дилетанты или профессионалы, и благодаря этому всегда держу руку на пульсе рынка.
Однажды ко мне пришла дочь одного моего друга и рассказала, как пытается поймать за хвост фортуну в сфере недвижимости. Девушка уже купила три небольших объекта и продала их, получив 9 тысяч долларов. Она была очень воодушевлена и хотела бросить работу, чтобы иметь возможность целыми днями заниматься недвижимостью. В процессе беседы с ней подтвердилось мое опасение, что мыльный пузырь уже достиг критического размера и готов лопнуть, так что самое время было предостеречь ее от дальнейших покупок. Когда рынки стремительно идут вверх и дилетанты быстро получают прибыль, для меня становится очевидным, что рынок вот-вот лопнет. Когда дилетанты начинают бросать работу, чтобы с головой окунуться в рынок, это означает, что рынку грозит крах. Как однажды написал Хантер С. Томпсон, «когда в пруду скапливается слишком много воды, того и жди, что прорвет плотину».
Утром того же дня позвонил один мой знакомый, предлагая на продажу кольцо с бриллиантом. Он сказал: «У меня проблемы с бизнесом. Ничего не продается, а у меня накопились неоплаченные счета. Тебя интересует мое кольцо с бриллиантом? Если ты дашь мне за него наличные, я смогу продержаться еще несколько месяцев, до Рождества. А после Рождества я выкуплю свое кольцо, добавив 25 % сверх уплаченной за него суммы». Так как я не в состоянии отличить бриллиант от осколка стекла, я упустил эту благоприятную возможность.
После обеда со мной связался по электронной почте один мой приятель из Сингапура и спросил, не хочу ли я купить у него кое-какую собственность в Новой Зеландии. Он писал: «Я несколько промахнулся на моей последней инвестиции в недвижимость. Я затеял основательные переделки, и их стоимость превзошла мои ожидания. Теперь у меня нет денег, а нужно платить по закладной. Банк давит на меня. Мне нужно по-быстрому 100 тысяч долларов, чтобы закончить проект и продать его. У меня есть три участка в Новой Зеландии, и я продам их тебе по оценочной стоимости, если ты немедленно вышлешь мне перевод на 100 тысяч».
«Сколько стоят эти три участка, где они находятся и почему ты их продаешь?» – написал я в ответ.
Он так мне и не ответил. Полагаю, давление со стороны банка стало настолько ощутимым, что ему было уже не до разговоров.
После обеда моей жене Ким позвонил один из наших партнеров по сделкам с недвижимостью. Он сообщил:
– Покупатель отказался. Он не смог выбить кредит.
– Выходит, после девятимесячного ожидания эта собственность наконец наша? – спросила Ким.
– Верно – и за лучшую цену, чем мы изначально предполагали.
– Хорошо, – улыбнулась Ким. – Последите, чтобы эту собственность в ближайшее время не продали, а мы отправимся на поиски денег.
За 11 месяцев до этого телефонного звонка мы готовы были купить эту недвижимость и уже были подписаны соответствующие документы, но владелец неожиданно продал ее другому покупателю, заплатившему гораздо больше, чем предлагали мы. А теперь у покупателя начались финансовые проблемы и ему необходимо было быстро избавиться от этой собственности. Он ежемесячно терял огромные деньги, потому что не позаботился об удобствах в доме, и съемщики в спешке стали съезжать. Спустя пять месяцев он позвонил нам и предложил купить дом, но по более высокой цене. Мы отказались заплатить столько, поэтому новый продавец нашел другого покупателя, надеясь, что тот заплатит за сделанную им ошибку. Но когда его новый покупатель, вместо того чтобы благородно пожертвовать своими деньгами, искупая чужие грехи, предпочел ретироваться, сославшись на нехватку денег, человек, который когда-то перехватил у нас выгодную сделку, позвонил нам. Он был готов продать дом себе в убыток и даже за более низкую цену, чем мы предлагали изначально. Он думал, что заниматься недвижимостью будет легко, но оказалось, что это не так. Он стремительно терял деньги и хотел только одного – избавиться от всего этого кошмара. У него не было времени, чтобы дожидаться нового покупателя и ждать, пока тот соберется с мыслями. Так что после длительного, терпеливого ожидания эта недвижимость была теперь нашей.
Это происходит каждый день
«Благоприятные возможности повторяются, – говорил богатый папа. – Вы можете сбиться со счета, подсчитывая людей, которые снова и снова делают одни и те же ошибки. Люди могут изменяться, но ошибки остаются теми же самыми. Проанализируйте типичные ошибки – и вы разбогатеете. Когда люди допускают ошибки, рынок предлагает вам лучшие инвестиции в мире».
А Уоррен Баффет на этот счет говорит так: «Я прихожу на рынок только затем, чтобы посмотреть, не собирается ли кто-нибудь совершить глупость».
Тупой и еще тупее
В мире инвестирования люди, которые играют в игру «Прибыль от повышения стоимости капитала», а не в игру «Денежный поток», часто становятся жертвами игры «Тупой и еще тупее». Например, тот, кто еще тупее, появляется на рынке, когда кто-то говорит: «Я купил эти акции по 25 долларов за штуку и продам их тогда, когда они поднимутся в цене до 35 долларов» или «Я купил свой дом за 250 тысяч, и мой брокер говорит, что через пять лет он будет стоить 350 тысяч». Это слова тупых, которые инвестируют в надежде на то, что найдутся люди еще тупее, – и обычно такие находятся. В сущности, я сказал бы, что большинство рынков основаны на идее появления того, кто тупее всех. Если на каком-нибудь рынке запас тупых истощится, то этот рынок устремится вниз. Рынок идет на спад, когда тот, кто еще тупее, наконец обнаружит, что тупой, который продал ему пакет акций, бизнес, взаимный фонд или недвижимость, ушел и больше некому продать свой актив. Когда тупые начинают разбегаться, тут-то и появляются самые лучшие сделки, и на рынок опять приходят умники. Как говорит Уоррен Баффет, «бойтесь, когда другие проявляют алчность, и проявляйте алчность, когда другие боятся».
Самый удачный момент, чтобы найти лучшие инвестиции
Вот способ № 1 найти хорошую инвестицию: подождать, когда лемминги устремятся в море и алчность каждого в отдельности начнет раскаляться за счет еще большей алчности всей толпы в целом. Богатый папа любил говорить: «Алчность + тупость = благоприятная возможность».
Итак, запомните следующие пять уроков и не забывайте, что, когда дело касается инвестирования, большинство людей становятся леммингами.
1. Лемминги приходят поздно, а инвесторы приходят рано… и это касается как покупки, так и продажи.
2. Прекрасные сделки легче найти при неблагоприятной ситуации на рынке.
3. В критический момент лемминги возвращаются, чтобы спрятаться в своих грязных норах, а инвесторы выходят наружу и начинают богатеть.
4. Но вы можете делать деньги и при благоприятной ситуации на рынке. Просто в таком случае вам придется быть гораздо более сообразительным инвестором. Когда на рынке становится жарко, такая ситуация является наиболее рискованной, поэтому будьте особенно осторожны.
5. Когда ситуация на рынке складывается благоприятно, самое трудное – не быть леммингом. Когда на рынке крах, самое трудное – быть инвестором.
Способ № 2 найти хорошую инвестицию: личная трагедия или всеобщая катастрофа
Второй способ найти хорошую инвестицию – воспользоваться моментом, когда у кого-то случается личная трагедия или происходит всеобщая катастрофа. Я не получаю никакого удовольствия, заполучая прекрасные инвестиции таким путем, но, тем не менее, такова жизнь.
Много лет тому назад я нашел дом, выставленный на продажу человеком, только что потерявшим работу. Ему оставалось две недели до объявленной банком продажи имущества, оговоренной в закладной.
– Заплатите только то, что я должен банку, и вы получите этот дом, – сказал он.
– Я не хочу этого делать, – ответил я.
– Пожалуйста, сделайте это. Вы поможете мне и моей семье выкарабкаться, – умолял он.
– Но каким образом это вам поможет?
– У меня не будет пометки в моей кредитной карточке, если вы заплатите то, что я задолжал, а вы сохраните дом для меня. Когда я снова встану на ноги, мне будет легче купить дом для своей семьи. А если мое имущество пустят с молотка, последующая покупка дома гораздо усложнится, поскольку мне придется платить более высокую процентную ставку по закладной на новый дом.
И хотя я испытывал довольно неприятное чувство, покупая дом у этого человека, я понимал, что он просит меня о помощи и речь идет не о том, что я просто хочу воспользоваться его бедой.
Суть в том, что в тяжкую минуту многие в отчаянии начинают продавать свое имущество. И хотя это подходящий момент для инвестирования, я предлагаю вам руководствоваться голосом вашей совести.
Способ № 3 найти прекрасную инвестицию: рецессия
Рецессия – это просто экономический спад. Она происходит регулярно… что опять-таки указывает на то, что благоприятные возможности для покупки собственности повторяются. Естественно, рецессия – это огромное бедствие как в коммерции, так и в личной жизни. В период рецессии многие люди продают свое дело и все оборудование за копейки. Жилье обесценивается, а такие личные игрушки, как автомобили, загородные дома и яхты, тоже продаются за бесценок. Владельцы таких активов (или игрушек) могут считаться богатыми, но при этом у них нет на руках наличных.
Прекрасным примером может служить основатель одной из интернет-компаний, который, когда его акции взлетели высоко, купил новые автомобили, большой дом и множество разных ненужных вещей (которые мы в игре «Денежный поток» называем «всякая всячина»). После того как его интернет-компания развалилась, этот человек вынужден был продать свои автомобили, дом и прочие игрушки – и как можно быстрее, чтобы собрать достаточную сумму наличных на жизнь. Такая «распродажа» собственности и была прекрасной благоприятной возможностью для людей, которые смогли купить все это по бросовым ценам. Продавец был рад любому желающему, а покупатель был рад купить эти вещи за копейки.
В то же самое время такие активы компании, как мебель и компьютерное оборудование, также можно было купить по самым низким расценкам. Компания могла собрать наличные путем продажи своих активов, а покупатели могли приобрести почти новую мебель и компьютеры по приемлемой цене.
Опять-таки повторяю, я не люблю наживаться на чьей-то трагедии, но иногда таким образом можно действительно помочь кому-то выкарабкаться из сложных обстоятельств, даже если вы покупаете у него все за гроши. В подобной ситуации пусть вами руководит ваша совесть. Ведь именно вы видите свое отражение в зеркале по утрам.
Способ № 4 найти хорошую инвестицию: технологические, политические или культурные изменения
В 1986 году правительство США изменило налоговое законодательство. Акт о налоговой реформе 1986 года создал проблемы для таких высокооплачиваемых специалистов, как врачи, юристы, бухгалтеры, архитекторы и другие (из квадранта С). Это в свою очередь внесло свой вклад в крушение рынка ценных бумаг в 1987 году, а также рынка недвижимости, последовавшее несколькими годами позже.
Неожиданно врачи, юристы, бухгалтеры и другие профессионалы начали продавать буквально за бесценок огромное количество недвижимости только потому, что изменилось налоговое законодательство. Цены на недвижимость упали, были отменены налоговые льготы. Правительство США вынуждено было вмешаться и сформировать специальную организацию для распродажи собственности на миллиарды долларов.
В это время повсюду господствовал страх. Многие люди зашились обратно в свои норы, вместо того чтобы выйти на рынок и инвестировать. В этот же самый период мы с Ким работали еще усерднее, чтобы заработать больше денег, поэтому смогли купить немало объектов недвижимости у государства. Всего лишь одно небольшое изменение в налоговом законодательстве позволило нам стать финансово независимыми.
Изменения происходят каждый день
Сегодня вокруг нас происходит множество изменений: структурного, технологического, политического и культурного характера. Каждое изменение предоставляет новые благоприятные возможности как для инвестирования, которое приносит деньги, так и для того, чтобы эти деньги потерять. Вот некоторые изменения, которые наблюдал лично я.
• Увеличение численности населения
• В 2010 году, согласно переписи населения США, в стране насчитывалось 308 миллионов человек. По прогнозам, в последующие несколько лет численность населения страны достигнет 350–400 миллионов человек. И хотя я понятия не имею, какое влияние на рынок ценных бумаг оказывает Китай или терроризм, но я точно знаю, что такой рост численности населения в Америке самым лучшим образом
• скажется на ситуации в сфере недвижимости. Я часто говорю людям, которые жалуются на слишком высокие цены на недвижимость: «Если вы считаете недвижимость очень дорогой сегодня, тогда подождите еще десять лет». Еще я спрашиваю: «Разве вы не хотели бы вернуться в прошлое, лет на двадцать назад, чтобы купить недвижимость по тем ценам, которые существовали в то время, даже если тогда они казались вам слишком высокими?» Но, хотя недвижимость поднимается в цене в среднем на 6 % в год, это не может служить оправданием для покупки какого-нибудь ветхого и непригодного жилища.
• Стареющее население
• На Западе количество населения, которое уже достигло или приближается к пенсионному возрасту, неуклонно увеличивается. Сегодня во многих европейских странах уже происходят акции протеста, потому что правительства этих стран не могут найти средств для обеспечения всех пенсионеров при сохранении в приемлемом состоянии государственного бюджета.
• Возраст – это пассив
• Когда я был мальчишкой, возраст для меня был активом. Мои родители знали, что чем старше они становятся, тем более их ценят как работников. В современном же мире чем старше ты становишься, тем сильнее отстаешь от прогресса – из-за стремительных изменений в сфере технологий. Сегодня я часто говорю людям, что им нужно научиться мыслить как профессиональные спортсмены… к примеру, как баскетболисты, которые в двадцать пять лет – звезды спорта, а к тридцати пяти уже не могут играть по своим физическим показателям.
• Рабочие места покидают страну
• Всего несколько лет назад люди были озабочены тем, что на производстве ликвидируются рабочие места, перемещаясь в такие страны, как Мексика. Сегодня это же явление распространилось и на служащих, работающих в учреждениях. Почему? Потому что гораздо дешевле платить в год 30 тысяч долларов индийскому специалисту, чем 300 тысяч – американскому. Эта возможность нанимать наемных служащих, работающих в удаленных странах по более низким ставкам, и является трендом, который будет только усиливаться.
• В один прекрасный день Китай в финансовом отношении может занять доминирующее положение в мире
• Все, что может быть произведено на Западе, может быть произведено в Китае, но за гораздо меньшую цену. Это то изменение, за которым нужно следить особенно внимательно.
• Терроризм
• Терроризм стоит дешево. Терроризм лишает нас чувства безопасности. А если существует угроза безопасности, люди склонны припрятывать деньги, вместо того чтобы их реинвестировать.
• Война
• Война – это ужасно; чаще всего она влечет за собой большие изменения. Англия, Франция, Германия и Япония – все они время от времени становились врагами Соединенных Штатов. А сегодня они самые сильные наши союзники. Иногда нам приходится сражаться, прежде чем стать друзьями. Суть в том, что иногда война является самым подходящим моментом для покупки – благодаря низким ценам.
• Во время Второй мировой войны японцы завладели Филиппинами и захватили многие тамошние компании. Одной из них была компания по добыче золота, торговавшая на Нью-йоркской фондовой бирже. В тот день, когда японцы заняли страну и захватили рудники, акции этой компании упали почти до нуля. Но были люди, которые пришли на рынок акций и купили их, а потом нажили на этом состояние, поскольку, когда война закончилась, компания получила обратно свои рудники и вскоре опять встала на ноги.
Я рано стал предпринимателем и инвестором, потому что у меня впереди была целая жизнь, чтобы научиться лучше вести дела в квадрантах Б и И, а не в квадрантах Р и С. Я понимал, что, если стану владельцем собственного бизнеса и инвестором, мне не придется беспокоиться о том, что кто-то другой возьмет под контроль мою жизнь и мой заработок и будет решать за меня, когда я могу пойти в отпуск, а когда выйти на пенсию. И хотя в первый период моей жизненной игры меня постигла неудача, в последующие периоды все наладилось – и в бизнесе, и в инвестировании. Во втором периоде – в возрасте 35–45 лет – мы с Ким уже смогли стать финансово независимыми и жить на прибыль от наших инвестиций.
Что писал журнал «Forbes» о тех, кто плохо учился в школе
В 1921 году в журнале «Forbes» была опубликована статья под названием «Последний за партой, первый в жизни». В статье говорилось, что многие люди, отстававшие в свое время в учебе, потом внесли важнейший вклад в прогресс человечества.
Например, Томаса Эдисона в свое время выгнали из школы, потому что он был «совершенно неспособен к учебе». Учителя называли будущего президента США Джорджа Вашингтона тупицей. Основатель сети универмагов Фрэнк Вулворт, вероятно, провалился бы на выпускном экзамене в школе. Джеймс Б. Дьюк, «табачный король», не имел практически никакого образования. Джордж Ф. Бейкер, глава американских банкиров, говорят, в молодости вынужден был работать ночным сторожем.
Ни один из 20 наиболее выдающихся деятелей не достиг успеха, пока им не исполнилось 35–40 лет. Почти все знаменитые бизнесмены прошли тяжкий жизненный путь, прежде чем достигли вершин успеха.
Желание против логики
Когда я начинал свой трудовой путь в возрасте 25 лет, оба моих папы – богатый и бедный – понимали, что, с академической точки зрения, я далеко не блестящая личность. Мой родной отец – звезда в смысле академических способностей – сказал мне: «Ты всегда будешь тугодумом».
А богатый папа прокомментировал мою несообразительность таким образом: «Тебе нужно выбрать определенную цель и все время долбить в одном направлении. Это твой единственный шанс достичь успеха». Он говорил также: «Что касается тебя, то желание может возместить недостаток логического мышления». Первый свой бестселлер, получивший всемирную известность, я написал только в 50 лет. Несмотря на то что я дважды заваливал экзамены в средней школе – поскольку плохо писал сочинения, – сегодня я являюсь автором пяти бестселлеров по рейтингу «New York Times» – факт, который не поддается объяснению с точки зрения логики.
Сразу же после окончания колледжа большинство моих одноклассников зарабатывали больше, чем я. Сегодня же я получаю столько денег, сколько и не снилось моим ровесникам, которые прекрасно учились в школе и устроились на высокооплачиваемую работу. А так как я очень медленно прокладывал себе путь, я достиг финансового процветания довольно поздно. Поскольку я из категории тех учеников, которые медленно усваивают знания, мне потребовалось больше времени, чтобы начать и получить необходимое образование и опыт. Но я добывал все свои знания упорным трудом, несмотря на то что не раз мне хотелось все бросить. Поэтому продолжайте учиться инвестированию независимо от вашего возраста, наличия денег… или их отсутствия. Каждый день, познавая что-то новое, вы будете становиться более искусным игроком в этой игре.
Способ № 5 найти хорошую инвестицию: 20-10-5-летние циклы
Богатый папа говорил: «Рынок ценных бумаг доминирует над рынком инвестиций в течение 20 лет. Когда приближается 20‑й год, вероятность крушения рынка увеличивается. После крушения рынок ценных бумаг остается на спаде в течение следующих 10 лет. В мире инвестиций доминируют такие товары, как золото, серебро, нефть и недвижимость. И каждые 5 лет происходит какая-нибудь катастрофа».
На раннем этапе жизни я не мог по-настоящему оценить этот урок богатого папы. Тем не менее я последовал его совету. В период между 1973 и 1980 годами я инвестировал в недвижимость и золото… то есть в то, что обычно относят к категории материальных активов. Кое-кто из вас, возможно, помнит, что братья Хант[10] в свое время брали за серебро почти по 50 долларов за унцию (28,3 г), а за золото – по 800 долларов за унцию. А как раз перед этим, в канун 1980 года, товарный рынок рухнул. А потом, как и предсказывали специалисты, в период между 1980 и 2000 годами рынок акций доминировал над рынком инвестиций. Предсказание о катастрофах, кажется, тоже подтвердилось. Такие события, как крушение рынка ценных бумаг, крах сбережений и займов, обвал рынка недвижимости и трагедия 11 сентября 2001 года, похоже, происходят каждые 5 лет.
Магический кристалл здесь ни при чем
Богатый папа рассказал мне о цикличном развитии экономики не потому, что он хотел сделать меня предсказателем судеб по магическому кристаллу, а для того, чтобы я внимательно следил за происходящими изменениями. Почему у большинства представителей поколения беби-бумеров проблемы с пенсионными планами? Дело в том, что их инвестиции все еще находятся на рынке ценных бумаг, а этот рынок только-только закончил свой 20-летний цикл. Если бы они последовали концепции 20-10-5-летнего циклов, то должны были бы еще в конце 1996 года забрать свои деньги с рынка ценных бумаг и вложить их в товарный рынок. Уоррен Баффет продал массу своих акций в 1996 году и спокойно дожидался краха 2000 года. Я не знаю, следит ли он за упомянутыми циклами, но выбор его инвестиционной модели подтверждает это.
Если прогнозы относительно 20-10-5-летних циклов действительно оправдаются, то многие представители послевоенного поколения не смогут выйти на пенсию, потому что будут сидеть на рынке ценных бумаг во время «товарного цикла», ожидая, пока цены на их акции поднимутся, чего может не случиться, пока продолжается цикл, ориентированный на реальные ценности.
Моя концепция инвестирования, основанная на цикличном развитии рынка, не имеет ничего общего с предсказаниями, а построена всего лишь на необходимости смотреть в будущее. Например, в 1996 году, когда золото было как никогда дешевым и продавалось приблизительно по 275 долларов за унцию, я начал инвестировать в золотые рудники. И хотя некоторые мои друзья, которые держали свои деньги в банке или на рынке ценных бумаг, смеялись надо мной, сегодня они уже не так веселятся, поскольку золото поднялось в цене и продолжает подниматься.
Другими словами, когда 20-летний цикл подходил к концу, я начал перемещать свои активы из ценных бумаг и искать благоприятные возможности на товарно-сырьевом рынке, вкладывая деньги в золото, серебро, нефть и металлы. После трагических событий 11 сентября 2001 года, несмотря на то что цены на акции основательно упали, я продолжал держаться в стороне от рынка ценных бумаг, поскольку знал, что они уже прошли свой 20-летний цикл. Я старался найти благоприятные возможности на других рынках, хотя цены на недвижимость были довольно высокими.
Только не поймите меня превратно: описываемые циклы – это не банк, гарантирующий получение дохода
Конечно, я не стал бы доверять 20-10-5-летним циклам на все сто. Как я уже говорил, их необходимо воспринимать в первую очередь как напоминание о циклическом развитии экономики. Зная это, я просто стараюсь не попасть в неподходящий цикл. Один из лучших способов добиться успеха на поприще инвестирования – найти инвестиции, которые не пользуются успехом, но скоро опять будут на высоте.
Так как я люблю недвижимость и доверяю демографической тенденции, обещающей постоянный прирост населения в США, то буду продолжать делать инвестиции в этом направлении. Но, скажем, в Японии, где очень низкая рождаемость, я не решился бы инвестировать в недвижимость. Цены на недвижимость будут только расти, если есть люди, желающие ее приобрести.
В своей книге «Пророчество богатого папы» я писал о возможности крушения товарного рынка в период между 2012 и 2020 годами. Причина этого крушения не в 20-10-5-летних циклах, а в демографических изменениях в Западном мире. К 2016 году первые представители поколения беби-бумеров пересекут 70-летний рубеж, и закон о пенсионных планах потребует, чтобы они начали снимать со своих счетов деньги, что в результате может вызвать у них желание пристроить эти деньги, инвестировав их. Поэтому я считаю своим долгом напомнить вам, что даже если рынок действительно будет «горячим» к 2016 году и не рухнет, имейте в виду: чем больше у вас будет активов всех видов, тем лучше вы укрепите свои позиции.
Способ № 6 найти хорошую инвестицию: свои люди
Большинство из нас уже достаточно зрелые люди и прекрасно понимают, что самые лучшие инвестиции не сопровождаются никакой рекламной кампанией. Лучшие инвестиции – законно это или незаконно – продаются по самой выгодной цене между знакомыми людьми. К тому моменту, когда маленький инвестор услышит о какой-нибудь хорошей инвестиции, цена на нее уже становится настолько высокой, что это превращает ее в плохую инвестицию.
Один из лучших способов найти прекрасные инвестиции – сделать биржевых брокеров своими партнерами по бизнесу. Ким и я находим прекрасные инвестиции, потому что платим своим людям больше, чем остальные инвесторы. Например, в то время как многие инвесторы стараются уговорить своих брокеров снизить причитающиеся им комиссионные, мы платим им полные комиссионные плюс 10 % от прибыли с инвестиции. А так как мы люди щедрые, чаще всего нам принадлежит право первого выстрела в самые лучшие инвестиции. Мы купили несколько объектов недвижимости еще до того, как они попали на рынок, благодаря брокерам, которых мы сделали своими друзьями, заинтересовав материально.
Способ № 7 найти прекрасную инвестицию: все имеет свою цену
В начале 2003 года к нам пришел один брокер по недвижимости и обратился с предложением продать один из наших объектов недвижимости. Мой ответ был таким:
– Хотя мы, честно говоря, не собирались ничего продавать, однако все имеет цену.
– Сколько вы хотите? – спросил брокер. Подумав над этим вопросом денек-другой, мы с Ким назвали свою цену:
– Если вы дадите нам 2,5 миллиона долларов, мы продадим.
– Это слишком дорого, – сказал брокер. – Как насчет 1,9 миллиона?
После такого предложения мы не стали продолжать разговор. На том наши переговоры и закончились.
Никто не любит скупердяев
Богатый папа часто говорил: «Никто не любит людей скупердяев. Тем не менее почему-то все больше людей пытается разбогатеть, экономя на спичках». То же самое относится и к инвестированию. Что касается меня лично, то мне неприятно, когда люди пытаются предложить мне меньше, чем я хочу за то, что имею…
Рассмотрите инвестицию с разных точек зрения
Богатый папа советовал нам с Майком научиться смотреть на любой бизнес под разными углами зрения, чтобы мы могли стать более искусными инвесторами. Ведь любая инвестиция, включая недвижимость, ценна лишь настолько, насколько ценен стоящий за ней бизнес. Я уже приводил вам пример с участком земли в 10 акров. Для фермера эта земля может стоить не более 10 тысяч долларов. Для того, кто работает в сфере недвижимости, этот же участок земли может стоить 100 тысяч долларов. Почему такая разница в цене? Потому что эти люди занимаются разными видами бизнеса.
Оскорбление
Я запросил 2,5 миллиона долларов за собственность, стоившую мне менее 700 тысяч, отнюдь не потому, что я жадный, а потому, что именно в эту сумму мне обходится данная собственность сегодня. Когда брокер предложил более низкую цену, я воспринял это как оскорбление. Позвольте объяснить вам, почему.
Когда мы с Ким купили эту недвижимость, это был мотель, владелец которого погряз в финансовых проблемах из-за большого количества пустовавших номеров и их низких расценок. Кроме того, вокруг этой дыры строились мотели более современного типа. Когда мы приобрели его, то решили изменить профиль самого бизнеса. Мы переделали мотель в жилой многоквартирный дом, то есть в бизнес, который мы хорошо знали. Иными словами, он стоил 700 тысяч долларов уже не как мотель, а как жилой многоквартирный дом, расположенный в прекрасном месте. Сегодня же, через 8 лет после реконструкции мотеля, эта недвижимость стоит еще больше, потому что через 5 лет мы планируем снести старое здание и возвести шикарный жилой комплекс, устроенный по последнему слову техники, а затем продать его. По нашим расчетам, мы можем построить кондоминиум, состоящий из 12 самостоятельных блоков с тремя спальнями, двумя ванными комнатами и гаражом в каждом из них, и продать их по меньшей мере за 350 тысяч долларов каждый – что составит общую сумму 4,2 миллиона долларов. Вот почему эта собственность стоит сегодня как минимум 2,5 миллиона. Это стоит гораздо больше, потому что мы собираемся изменить профиль бизнеса и получить дополнительный доход от продажи двух зданий.
Если бы брокер знал наши планы, то понял бы, что мы запрашиваем цену, в которую нам обойдется постройка кондоминиума. Если бы его покупатель смог заглянуть в будущее, скорее всего, он согласился бы с нашим предложением и все-таки выгадал бы на этом – как и хотел. А вместо этого он решил сэкономить, и мы с ним больше не имеем никаких дел.
Мой любимый способ разбогатеть
Слишком часто люди ищут и стараются сделать какую-нибудь хорошую инвестицию по дешевке – и на этом теряют. Не требуется особого ума, чтобы запросить более низкую цену, но, чтобы заметить благоприятные возможности, которых не видят остальные, нужна творческая жилка. Поэтому, прежде чем оскорбить человека, предлагая более низкую цену за собственность, которую вы хотите получить, попробуйте разглядеть какой-нибудь скрытый потенциал в данной покупке. На мой взгляд, это наилучший способ разбогатеть. Я использовал его много раз при поисках хорошей сделки. Я просто ищу в объекте инвестиции какие-либо скрытые достоинства, которых не видят остальные, и плачу запрашиваемую цену… к удовольствию обеих сторон. Это и есть мой любимый способ разбогатеть.
Существует множество способов найти хорошую инвестицию
Как вы уже наверняка заметили, прекрасную инвестицию можно найти самыми разными путями. Перечисленные ниже замечания позволяют вам проявлять гибкость при выборе наиболее подходящего метода в зависимости от ситуации на рынке. Вот четыре основных момента.
1. Соберите всю доступную информацию – не будьте игроком, который старается угадать, на какой номер сделать ставку.
2. Проанализируйте ошибки, которые делают лемминги.
3. Будьте щедрым.
4. Проявляйте творческий подход к делу.
Если вы запомните эти основные пункты, ваши шансы на успех значительно увеличатся.