аявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — ФЗ № 135-ФЗ). Этот факт позволяет пересчитать земельный налог, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату подачи заявления об оспаривании.
Новый подход нашел отражение и в Налоговом кодексе РФ, в ред., действующей с 29.12.2014, за исключением отдельных положений: в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ФЗ № 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 1 статьи 391 НК РФ).
Приведенные положения стали применяться, начиная с 1 января 2015 года. Согласно произведенным изменениям, стал возможен пересчет земельного налога на основе рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости.
Срок подачи заявления и цена вопроса. Срок, в течение которого можно обратиться в комиссию или в суд с заявлениями по оспариванию кадастровой стоимости, — 5 лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.
Чтобы быть уверенными в целесообразности оспаривания, нужно получить хотя бы ориентировочно сведения о соответствии кадастровой стоимости земли рыночной или нет, и лишь после этого принимать окончательное решение.
Оспаривание кадастровой стоимости для обоих способов решения задачи сопряжено с подготовкой за счет собственника земельного участка весьма дорогостоящего комплекта документов, включающего, в частности, такие материалы, как:
— отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка;
— положительное экспертное заключение;
— сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке.
Оценку рыночной стоимости земельного участка невозможно выполнить самостоятельно, если только собственник участка сам не является профессионалом в этой сфере деятельности. Ее готовит оценочная компания, а заключение экспертизы — вышестоящая организация оценщиков (СРО), подтверждающая, что отчет оценщиков соответствует правовым нормам (абзац 16 статьи 24.19 ФЗ № 135-ФЗ).
Общая стоимость работ по проведению оценки зависит, в основном, от площади участка.
Для физических лиц она может варьироваться в следующем диапазоне (без учета госпошлин и подготовки небольших по стоимости документов).
— анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости — от 10 тыс. руб.;
— стоимость отчета — от 20 до 100 тыс. руб.;
— стоимость экспертизы отчета оценки СРО — 10–15 тыс. руб.;
— стоимость справки о недостоверных сведениях — 10–25 тыс. руб.
В какой-то мере снизить расходы на подготовку оценки рыночной стоимости и заключение экспертизы можно, если собственники участков смогут объединить усилия и проведут коллективное оспаривание.
Такой механизм выгоднее всего для членов садовых и дачных некоммерческих товариществ, так как позволяет снизить стоимость подготовки документов для каждого из них.
Порядок действий. Порядок действий при пересмотре кадастровой стоимости земельного участка включает 2 основных действия.
1. Пересмотр кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В комиссию могут обратиться как юридические, так и физические лица — собственники или правообладатели недвижимости. Заявление подается в письменной форме.
К заявлению должны быть приложены:
— кадастровый паспорт объекта недвижимости;
— нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок (договор аренды, если участок не в собственности);
— отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка;
— положительное экспертное заключение
— сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке;
— кадастровая справка об объекте недвижимости.
Заявление рассматривается в течение 1 месяца.
По результатам работы комиссия принимает одно из 2-х альтернативных решений:
— отклонить заявление;
— изменить кадастровую стоимость.
О принятом решении комиссии заявителю направляется уведомление.
Если в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии был получен отказ, то будут указаны конкретные причины, например, будут сделаны замечания к предоставленным документам. Все ошибки можно исправить, доработать документы и обратиться в комиссию повторно.
При несогласии с решением комиссии заявитель имеет право:
— обжаловать решение комиссии в суде, приложив копию решения и обосновав свое обращение;
— независимо от решения комиссии подать требование об изменении кадастровой стоимости, не ссылаясь на это решение.
2. Оспаривание в суде. Обращение в суд может происходить как в случае отрицательного решения комиссии, так и без предварительного обращения в комиссию по этой оценке.
Оспаривание кадастровой стоимости ведется по ее состоянию на дату результатов последней кадастровой оценки, утвержденной постановлением главы субъекта РФ, но все последствия изменения кадастровой стоимости начнутся только с даты принятия решения судом.
Обращению, естественно, предшествует подготовка иска с приложением необходимых документов.
Цель искового заявления — оспаривание установленной кадастровой стоимости, но не недостоверных сведений, использованных при оценке, поэтому в просительной части иска необходимо указать на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой.
Не лишним, но не обязательным, будет включение в иск требования об обязании Росреестра внести в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости.
Исковое заявление адресуется и направляется в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ — областной, краевой, республиканский суд.
В исковом заявлении указываются:
— сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
— данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
— результаты рыночной стоимости объекта недвижимости, причем рыночная стоимость должна резко отличаться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать (к примеру, если рыночная стоимость отличается на 1—10 %, то на выигрыш в суде рассчитывать вряд ли придется);
— конкретные указания на нарушения прав собственника или пользователя: высокий налог, арендная плата и др.
Документы, прилагаемые к исковому заявлению:
— квитанция об оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях);
— копии документов на недвижимость — свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды, если участок не в собственности;
— копия отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка;
— справка о кадастровой стоимости земельного участка;
— иные процессуальные документы, исходя из индивидуальности случая.
При подготовке документов для суда нужно учесть, что в 2017 г. Выписки из ЕГРП заменили на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 г. вступили в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учет недвижимого имущества физических и юридических лиц.
Если заключение оценщика не будет представлено, то суд назначит судебную экспертизу, которая не только будет намного дороже отчета оценщика, но и займет очень много времени на подготовку, да и результат ее может оказаться непредсказуемым для истца.
К участию в суде должны быть привлечены:
1) в качестве ответчика:
— Кадастровая палата. Если земельный участок находится в государственной (муниципальной) собственности, арендуется правообладателем, то желательно также указать и арендодателя;
2) в качестве третьих лиц:
— Росреестр;
— местная администрация;
— земельный комитет;
— комитет госимущества;
— другие представители.
Судебные расходы. Как правило, судебные расходы, связанные с проведением оценки, экспертизы, услуг юристов, оплачивает истец, поскольку в бюджете ответчика не предусмотрены статьи расходов на возникающие возмещения.
Судебное решение вступило в силу — кто и что должен сделать? Дело должно быть рассмотрено в течение 2-х месяцев (ст. 154 ГПК РФ). После вступления в силу судебного постановления Кадастровая палата самостоятельно производит изменение кадастровой стоимости.
В настоящее время оспаривание кадастровой стоимости земли приняло массовый характер и суды перегружены. Несмотря на предъявление независимого экспертного заключения в случае судебного оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, арбитражные суды очень часто назначают судебную экспертизу по определению рыночной стоимости.
Рекомендации
1. Если у земельного участка завышена кадастровая стоимость более чем на 30 %, то это повод подать ее на пересмотр. Лучше это делать через комиссию, так как комиссия эта специализированная и в нее можно обращаться неоднократно, тогда как решение суда пересмотреть сложнее.
2. Если в кадастровом паспорте обнаружены какие-либо недостоверные сведения, то это повод обратиться в комиссию по рассмотрению споров.