3. Примите участие в судебном заседании. Следует учесть, что ответчик может не согласиться с предлагаемой оценкой земельного участка и попросить суд назначить дополнительную рыночную оценку.
4. Проверьте в муниципалитете, не входите ли вы в льготную категорию граждан (ветераны, пенсионеры, инвалиды, чернобыльцы и др.), для которой введены налоговые вычеты по уплате земельного налога. При положительном результате необходимо написать в ИФНС заявление о предоставление льготы по земельному налогу. Вычеты могут быть предоставлены одному лицу и только в отношении одного дома, одной квартиры и одного гаража. Если таких объектов несколько, за остальные налог будет уплачиваться в полном объеме. Кроме того, муниципалитеты получили права на установление льгот и снижение налоговых ставок.
Классификатор видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков
Как определить соответствие ВРИ для земельного участка? После вступления в силу в 2015 г. нового Классификатора ВРИ, по которому участкам присваивается вид использования, однозначно идентифицируемый на всей территории России, наименование ВРИ по Классификатору может отличаться от того, что установлен градостроительным регламентом, а потому для ряда задач (для изменения ВРИ, присвоения ВРИ новым образуемым участкам, при проведении регистрации объектов недвижимости в ЕГРН и т. д.) требуется установление соответствия прежнего ВРИ с видом использования земельного надела по Классификатору.
Если же вид разрешенного использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора ВРИ, он остается действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору. И это полностью согласуется с ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ). В этом случае ВРИ замене не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. А изменить вид разрешенного использования земельного участка можно будет уже только в соответствии с Классификатором ВРИ.
Соответствие градостроительного регламента и Классификатора ВРИ. Понимание требований градостроительных регламентов, позволяющими, к тому же, оценить возможности изменения ВРИ участка при необходимости, и правильность определения измененного ВРИ по Классификатору становятся обязательными условиями верных решений.
По Градостроительному кодексу РФ (статья 36), вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ) является параметром градостроительного регламента, точнее, именно градостроительный регламент определяет для каждого участка:
— вид использования,
— предельные размеры земельных участков (минимальные и максимальные), в том числе и площадь;
— предельные параметры разрешенного строительства (если строительство разрешено):
— предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
— минимальные отступы от границ земельных участков (для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений);
— максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Сам же градостроительный регламент, представляющий со всеми своими элементами, указанными выше, устанавливается в соответствии с возможностями территориальной (функциональной) зоны, в которую включатся целые группы участков с примерно одинаковым назначением, к примеру:
— в жилую зону попадают участки как для многоэтажного, среднеэтажного строительства, так и участки для малоэтажного для жилищного строительства (ИЖС);
— в зону сельскохозяйственного использования включаются как участки для сельхозпроизводства, крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). фермерского хозяйства (ФХ), крестьянского хозяйства (КХ), для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачного хозяйства, садоводства, огородничества и предназначенные для большого ряда других целей.
Функциональные зоны, градостроительные регламенты, ВРИ земельных участков, возможность или невозможность застройки участков являются результатом территориального планирования земель каждого муниципального образования.
Территориальное планирование проводится по установленным в муниципальных образованиях Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), а по итогам планирования создаются генеральные планы территорий муниципальных поселений и схемы зонирования, позволяющие использовать земельные ресурсы всех поселений максимально эффективно и без отступления от правил.
Если отступления, все же, объективно необходимы (например, изменение ВРИ или изменение предельных параметров строительства), то проводятся они в строгом порядке, не допускающим существенного искажения общей градостроительной картины территории и, самое главное, с исключением опасности для людей и окружающей среды, и при условии публичного согласования с общественностью.
В связи с изложенным, имеет смысл рассмотреть вопрос об использовании участков с учетом требований Классификатора ВРИ, исключившего отнесение земельных участков к той или иной категории земель, установленные Земельным кодексом РФ (статья 7) и изменившего привычные наименования видов их использования.
Участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — вид разрешенного использования земельного участка, установленный градостроительным регламентом для территориальной зоны Ж и ее подзоны Ж2, где разрешена застройка индивидуальными жилыми домами.
Земли населенных пунктов объединяют абсолютно все земельные участки, находящиеся в границах каждого конкретного города, поселка или деревни. Они объединены в категорию земель, называемую «землями населенных пунктов». Эта категория включает участки, входящие во все функциональные зоны, установленные, в соответствии с ПЗЗ, для территории каждого поселения.
В новом Классификаторе ВРИ возможность индивидуального жилищного строительства включена в раздел с кодом 2.0 — Жилая застройка земель населенных пунктов, то есть тех территорий, что находятся в пределах населенных пунктов, но никоим образом за их границами.
Возможность строительства жилого дома фигурирует в разделе 2.0 Классификатора в его подпунктах, имеющих следующие коды:
— код 2.1 — малоэтажная жилая застройка допустима на участках для ИЖС, на которых разрешено размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше 3-х надземных этажей) с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур и размещением гаражей и подсобных сооружений;
— код 2.2 — приусадебный участок личного подсобного хозяйства, на котором разрешено:
1) размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше 3-х надземных этажей);
2) производство сельскохозяйственной продукции;
3) размещение гаража и иных вспомогательных сооружений;
4) содержание сельскохозяйственных животных;
Таким образом, строительство индивидуальных жилых домов возможно на участках с видом использования «малоэтажная жилая застройка», а также на приусадебных участках для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), находящихся в зоне жилой застройки населенного пункта.
На участках с прежним видом использования «для ИЖС», который, по Классификатору ВРИ называется «малоэтажная жилая застройка», разведение и содержание сельскохозяйственных животных не допустимо, так эта возможность присутствует только на участках, использование которых, так или иначе, связано с сельскохозяйственными целями. Приусадебный же участок ЛПХ на территории населенного пункта — это разновидность участков для личного подсобного хозяйства. Использование таких участков регулируется ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». Информация об особенностях таких участков изложена ниже.
Абсолютно точные требования к застройке каждого конкретного участка указываются в его градостроительном плане (ГПЗУ). Этот документ готовится отделом по архитектуре и градостроительству местного муниципалитета.
Планируя строительство жилого дома на участке ИЖС, равно как и на участке для ЛПХ, расположенном в границах населенного пункта, нужно знать, что будет необходимо сформировать еще и схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). Заказать ее удобнее в лицензированной проектной организации, предоставив проектировщикам, кроме заявления и технического задания на разработку схемы планировки, материалы ГПЗУ. Оба документа, ГПЗУ и СПОЗУ, являются обязательными для получения разрешения на строительство, а по завершении строительства — разрешения на ввод индивидуального жилого дома в эксплуатацию.
Участки для личного подсобного хозяйства (ЛПХ). По статье 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», для ведения ЛПХ могут использоваться участки, расположенные:
— в границах населенного пункта — приусадебный земельный участок, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов;
— за пределами границ населенного пункта — полевой земельный участок, используемый исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
По Классификатору ВРИ, участки ЛПХ вошли в 2 разных раздела:
— код 2.2 раздела с кодом 2.0 «Жилая застройка» — приусадебные участки ЛПХ