Введение Классификатора ВРИ упростило возможность выбора конкретной деятельности, возможно, даже сочетающей несколько вариантов.
Разрешенное использование земельных участков, установленное в соответствии с Земельным кодексом РФ до дня утверждения Классификатора ВРИ, признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору (пункт 11 статьи 34 ФЗ 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Мажорное впечатление от нового Классификатора ВРИ омрачают проблемы, связанные с возможностью возведения строений, приспособленных под жилье, на участках, попадающих по своему назначению в раздел 1.0 «Сельскохозяйственное использование».
В частности, ранее допустимое строительство дома фермера, занимающегося, например, разведением птицы или кролиководством (а, в принципе, мало ли какой разрешенной законом деятельностью), становится невозможным. Приходится как-то выкручиваться, изыскивать различные варианты, хотя бы для временного обустройства — и называть в документах строение, планируемое под жилье, нежилым (административно-бытовым или бытовым зданием, складом, административно-складским зданием, теплицей, если ее организовать, к примеру, на мансарде), понимая, что с пропиской в таком строении ничего не получится.
По сути, возник дисбаланс интересов — с одной стороны, интересов государства, стремящегося решить сразу 3 глобальные задачи:
1) обеспечить максимальную защиту сельскохозяйственных земель,
2) сформировать стабильный продовольственный рынок страны,
3) снизить остроту жилищной проблемы,
с другой же стороны, интересов собственников участков, на которых производится сельхозпродукция для этого самого продовольственного рынка, пусть даже для личного потребления, и которым удобнее находиться на самом участке, построив на нем жилой дом и постоянно заботится и о птице, и о животных, занимаясь попутно выращиванием овощей и фруктов. То ли дело у фермеров на Чукотке, Ямале, Сибири, Дальнем Востоке и Крайнем Севере, постоянно перевозящим свои чумы и яранги вслед за оленями, перегоняемыми на новые пастбища.
Можно, конечно, предположить, что, по сложившейся традиции, ожидания собственников фермерских участков когда-нибудь оправдаются, лишь бы не по цене «налоговых атак» за благо предоставления разрешения на строительство жилых домов. А до этих пор многим из них придется искать возможности, заложенные градостроительными регламентами, и пытаться уточнить возможность изменения ВРИсвоих участков на те виды их использования в территориальной зоне, что допускают строительство жилья.
В этих сложных ситуациях придется пребывать в ожидании, когда, как обещано законодателями, к 2020 году будут откорректированы ПЗЗ муниципалитетов, а установленные по ним виды разрешенных использований участков будут приведены в соответствие с Классификатором (пункты 12, 13 статьи 34ФЗ 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Участки для дачного хозяйства, дачного строительства, садоводства и огородничества. Привычные ВРИ земельных участков «для дачного хозяйства», «дачное строительство» и «для огородничества» увидеть в Классификаторе ВРИ невозможно. Их там нет. В разделе Классификатора 1.0 «Сельскохозяйственное использование» присутствует только вид» садоводство», имеющий код 1.5, в соответствии с которым на участке возможна малоэтажная жилая застройка (размещение дачных и садовых домов, размещение гаражей и подсобных сооружений) и осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием:
— многолетних плодовых и ягодных культур,
— винограда,
— иных многолетних культур,
причем без уточнения того, каким именно является участок — для индивидуального садоводств, в составе ДНП или СНТ.
Следует обратиться к определению садового земельного участка в ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», где в статье 1 говорится, что:
садовый земельный участок — это участок, используемый для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений;
огородный земельный участок — тот, что используется для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);
дачный земельный участок — такой, что используется в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля);
Возможность строительства жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений на дачном участке (а это участки для дачного хозяйства или дачного строительства) также отражена в Классификаторе ВРИ, причем без выделения того обстоятельства, является ли этот участок индивидуальным или входит товарищество.
ВРИ по Классификатору (код 2.1), обеспечивает размещение дачных домов и садовых домов в составе ВРИ «малоэтажная жилая застройка»:
• размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше 3-х надземных этажей);
• выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;
• размещение гаражей и подсобных сооружений.
Межевание земельного участка
Что такое межевание? Слово «межевание» является производным от слова «межа» — граница (рубеж, линия раздела) земельных участков.
Межевание» — это определение на местности и юридическое оформление границ земельных владений. Оно является частью кадастровой деятельности. Сегодня межевание является первичной основой для постоянно текущей корректировки государственного кадастра земельной недвижимости.
Современное понятие «межевание» означает проведение комплекса геодезических и землеустроительных работ, при которых на местности:
— устанавливаются и закрепляются межевыми знаками установленного образца границы земельных участков,
— определяются координаты границ земельных участков (или дается иное их описание),
— составляются топографические карты (планы) земельных участков,
— формируется межевой план земельного участка.
Все документальные материалы, полученные при межевании, подлежат соответствующим согласованиям в территориальном отделении Кадастровой палаты.
Результат межевания. После проведения работ по межеванию:
— земельный участок приобретает координаты, которые позволяют определить точное местонахождение границ земельного участка на местности,
— появляется гарантия того, что границы «отмежеванного» земельного участка согласованы со всеми смежными границами (границами соседних участков),
— по каждому конкретному земельному участку готовится межевое дело и материалы для кадастрового плана земельного участка. То есть по результатам межевания земельный участок ставится на государственный кадастровый учет.
Процедура межевания регламентирована законами Российской Федерации «О землеустройстве», «О кадастровой деятельности», «Инструкцией по межеванию земель» и рядом нормативных документов.
Межевание проводится землеустроительными геодезическими организациями, имеющими соответствующие лицензии на выполнение геодезических работ, кадастровыми инженерами, прошедшими аттестацию.
Кадастровые работы выполняются на основании заключаемого договора подряда на выполнение кадастровых работ.
Результатом кадастровых работ является межевой план, технический план или акт обследования (статья 37 ФЗ «О кадастровой деятельности»)
Межевание для собственников земельных участков обеспечивает:
— установление точных границ земельных участков;
— постановку земельного участка на государственный кадастровый учет и оформление прав (получение правоустанавливающих документов) на земельный участок;
— раздел участков;
— совершение сделок с земельными участками;
— разрешение споров в судебном порядке между соседствующими собственниками по границам земельных участков при нарушении границ;
— установление размеров сервитутов при необходимости.
Если межевание не проводилось. Если межевание не проводилось, то в кадастровом паспорте земельного участка в графе «особые отметки» будет написано: «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства» или «в земельном кадастре отсутствуют сведения, позволяющие однозначно определить земельный участок».
Юридических нарушений в этом нет, но при продаже такого земельного участка станут возможными затруднения: не каждому новому собственнику (покупателю) участка такая ситуация покажется приемлемой, так как определение границ земельного участка после его покупки ляжет на его плечи, или вызовет определенные сомнения.
С 1 января 2018 г. в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участков, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Всем собственникам дачно-садовых участков необходимо ознакомиться и с установленными предельными размерами участков, которые могут оказать свое немаловажное влияние на полученные при межевании результаты.