Согласование границ земельного участка. Границы земельного участка, установленные при межевании, согласовываются с пользователями и собственниками смежных земельных участков. Это обязательное требование, предусмотренное законом (ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Для этого за 2 дня до проведения геодезических работ собственники смежных земельных участков должны быть оповещены о проводимых работах извещениями установленной государственной формы.
Извещения готовятся инженером-землеустроителем организации, проводящей межевания, и доставляются смежникам в той или иной форме (почтой, лично) собственником земельного участка, по которому ведется межевание. Согласие или отказ соседствующих собственников по границам земельного участка фиксируется в акте установления и согласования границ земельного участка.
Акт установления и согласования границ земельного участка подписывается самим собственником земельного участка, собственниками, владельцами, пользователями смежных участков (или их полномочными представителями), инженером-землеустроителем геодезической организации с печатью организации, выполнившей межевание, и землеустроителем поселковой (городской) администрации с печатью администрации.
При отказе одного или нескольких собственников смежных земельных участков от согласования границ необходимо письменно зафиксировать этот отказ или ими самими в акте согласования границ с указанием причины отказа, или засвидетельствовать отказ другим лицом с указанием паспортных данных этого лица опять-таки с указанием причины отказа для дальнейшего разрешения сложившейся ситуации в административном или судебном порядке.
Полученные отказы или возражения по согласованию границ земельного участка вносятся в обязательном порядке в акт установления и согласования границ земельного участка, прилагаются к межевому плану и являются неотъемлемой часть межевого плана.
При проведении любых операций с земельными участками (купля-продажа, дарение, наследование, приватизация, изменение площади и т. п.) проведение землеустроительных работ (обмеры участков, формирование межевого плана для дальнейшей сдачи в соответствующие государственные органы) крайне желательно.
Заказ на межевание. Чтобы провести межевание земельного участка, необходимо заключить договор с землеустроительными геодезическими организациями, имеющими соответствующие лицензии на выполнение геодезических работ, кадастровыми инженерами, прошедшими аттестацию.
Документы для физических лиц, предоставляемые в землеустроительную геодезическую организацию, дляпроведения межевания. Представляются следующие документы.
1. Заявление в землеустроительную геодезическую организацию на выполнение работ.
2. Копия паспорта заказчика или доверенности представителя заказчика.
3. Имеющиеся правоустанавливающие документы на земельный участок, а при первичном оформлении земельного участка — копия постановления администрации о предоставлении земельного участка.
4. Договор купли-продажи земельного участка, договора дарения земельного участка, свидетельства о праве наследования по закону (копии).
5. Документы БТИ (справки, кадастровые паспорта на строения, находящиеся на участке, или справки об отсутствии строений).
6. Кадастровая выписка о земельном участке (форма В.1).
7. Кадастровый план территории (КПТ).
Документы для юридических лиц, предоставляемые в землеустроительную геодезическую организацию, для проведения межевания. Представляются следующие документы.
1. Заявление в землеустроительную геодезическую организацию на выполнение работ.
2. Правоустанавливающие правоудостоверяющие документы юридического лица:
— устав;
— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
— свидетельство о внесении записи в единый государственный реестр юридических лиц;
— выписка из реестра индивидуальных предпринимателей;
— инвестиционный договор;
— решение учредителей.
3. Решение администрации о предоставлении земельного участка (копия, заверенная в общем отделе администрации).
4. Договор аренды земельного участка.
5. Свидетельство о государственной регистрации права.
6. Документы БТИ на имеющиеся строения (оригиналы).
7. Справка о наличии (отсутствии) коммуникаций (подлинник).
8. Кадастровая выписка на земельный участок (форма В.1).
9. Кадастровый план территории (КПТ).
Строительство частного жилого дома
Разрешение на строительство. Приступить к строительству жилого дома можно лишь после получения разрешения на строительство (реконструкцию) от администрации района, на территории которого находится земельный участок.
Разрешение на строительство — официальный документ, позволяющий вести легитимное возведение объектов капитального строительства (ОКС), к которым, в частности, относится и жилой дом, а значит, и обеспечивающий в дальнейшем получение разрешения на ввод посеки в эксплуатацию и его обязательную государственную регистрацию.
Вопрос получения разрешения на строительство важен не только для застройщиков земельных наделов. В последнее время он оказался еще и предметом законодательного творчества. Так, принятый в июле 2016 года Федеральный закон № 373-ФЗ внес изменения в Градостроительный кодекс РФ, по которым были сформулированы новые требования к разрешению на строительство.
Действующий Градостроительный кодекс РФ установил порядок получения разрешения на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящего дома с количеством этажей не более, чем 3, предназначенного для проживания одной семьи.
В статье 51 Градостроительного кодекса РФ изложены главные особенности решения вопроса о получении разрешения на строительство, без которого возведение жилого дома будет считаться несанкционированным, а сама постройка попадает в разряд самовольных.
Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий при строительстве или реконструкции объекта капитального строительства (ОКС) соответствие проектной документации требованиям, установленным:
— градостроительным регламентом,
— проектом планировки территории (ППТ),
— проектом межевания территории (ПМТ),
или требованиям, установленным ППТ и ПМТ,
а также соответствие виду разрешенного использования земельного участка (ВРИ) и установленным ограничениям в использовании участка.
В случае, когда для земельного участка градостроительный регламент не устанавливается или на этот участок не распространяется действие градостроительного регламента, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям к назначению объекта и его параметрам.
Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии установленных в поселении правил землепользования и застройки (ПЗЗ). При отсутствии ПЗЗ разрешение на строительство выдается для строительства, реконструкции следующих объектов:
— объектов федерального значения,
— объектов регионального значения,
— объектов местного значения муниципальных районов,
— объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты,
— в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Новое законодательное видение разрешения на строительство, таким образом, проявилось в изменении порядка разработки этого документа. Теперь оно основывается не на прежнем градостроительного плане земельного участка (ГПЗУ), а на определении соответствия документации территориального планирования, предусматривающего установление через Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) градостроительных регламентов для соответствующих территориальных функциональных зон, ПППТ и ПМТ.
При анализе материалов и документов, представленных застройщиком в администрацию для получения разрешения на строительство:
— проверяется соответствие проектной документации градостроительным требованиям, установленным на дату выдачи ГПЗУ,
— оценивается допустимость размещения объекта капитального строительства в соответствии с видом разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с ПЗЗ, земельным и иным законодательством РФ.
Сам ГПЗУ, служивший ранее главным документом для получения разрешения на строительство, тоже претерпел изменения, преобразовавшись в выписку требований из правил землепользования и застройки и из документации по планировке территории применительно к конкретному земельному участку.
Кто выдает разрешение на строительство? В зависимости от расположения земельного участка, на котором будет вестись строительство или реконструкция дома, а точнее, в зависимости от его отнесения к территории одного или нескольких муниципалитетов, выдача разрешений попадает в разную административную юрисдикцию.
Разрешение на строительство или реконструкцию частного дома, как, впрочем, и любого ОКС, выдается местным органом власти (управлением, комитетом или отделом по градостроительству и архитектуре муниципальной администрации), если земельный участок относится к территории муниципального образования. Участок может находиться как в границах одного поселения, так и на территории 2-х и более поселений одного муниципального района или располагаться на его межселенной территории.
При строительстве более крупного плана на земельном участке, расположенном на территориях 2-х и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов), за получением разрешения потребуется обратиться в орган исполнительной власти субъекта РФ (к примеру, в областной или краевой комитет или департамент, ведающий вопросами градостроительства и архитектуры).
Разрешение на масштабное строительство, которое планируется вести на территориях 2-х и более субъектов РФ (в том числе линейного объекта на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов РФ) разрешение на строительство или реконструкцию выдается уполномоченным федеральным ор