— к участкам и землям специального назначения,
— к участкам и землям лесного фонда,
— к территориям прибрежно-защитных полос (ПЗП) водных объектов,
— к муниципальным и государственным участкам и землям, выведенным из оборота и землям, ограниченным в обороте,
— к муниципальным и государственным участкам и землям, относящимся к резервному фонду, используемому под муниципальные и государственные нужды,
Присоединить к частному участку можно лишь ту муниципальную или государственную землю, что, действительно, свободна, но при условии обязательного согласия властей, чему есть немало обоснованных законом причин. Ситуация, когда в текущий период времени земля не используется и внешне выглядит бесхозной, не может быть подтверждением ее «свободности» — ее предстоящее использование может быть уже запланировано:
— под решение задач по прокладке коммуникаций, строительству дороги, газопровода или другие цели,
— земля включена в другой участок, который еще только формируется для дальнейшего представления к продаже на аукционе,
— земля (участок) попадает в долгосрочную программу комплексного развития территории, поскольку на ней планируется реализация важных для населения задач;
Если муниципальный или государственный участок действительно свободен и его использование властями не планируется в перспективе, он может рассматриваться в качестве источника земли для увеличения площади смежного с ним частного земельного участка, но при обязательном условии, что этот частный участок поставлен на кадастровый учет.
Ответственность за самовольный захват земли. Любой самовольный захват земли, от высаживания овощей на пустующем соседнем участке, возведение на нем своих построек или перенос забора, при отсутствии согласия собственника этого участка является правонарушением.
В этом случае придется не только вернуть землю владельцу, но и возместить причиненный им вред из собственного кармана без возмещения понесенных затрат на несанкционированные «улучшения», которые успели произвести (статьи 60 и 76 Земельного кодекса РФ).
Самовольный захват земли, тем более, ее застройка, чреваты еще и административными штрафами (статья 7.1 Кодекса РФ об административных нарушениях).
Не удастся легализовать захваченную муниципальную землю путем подачи заявления о ней в Росррестр с целью получения кадастрового номера и дальнейшей регистрации собственности на участок с площадью, увеличенной за счет самозахвата. Эта земля вернется в муниципалитет, будучи его собственностью, так как какого-либо согласия он не давал. Именно об этом Росреестр уведомит «самовольщика». Бороться за землю все равно придется только по тем правилам, что установлены законом.
Исключения в отношении самозахвата могут быть только в случаях, когда через суд будет доказан факт приобретательской давности при условии добросовестного, непрерывного и открытого и в соответствии с целевым назначением использования захваченного земельного участка в течение 15 лет, на который у его пользователя не было никаких юридических прав, причем собственником участка (субъектом права) при этом могут быть местные, федеральные, региональные органы власти Российской Федерации (статья 234 Гражданского Кодекса РФ).
Покупка и продажа дачных и садовых участков
Подготовка и регистрация сделок с земельными участками
Сделки с недвижимостью с регистрацией через Интернет. В июле 2013 г. принят Федеральный закон от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» (далее — ФЗ № 250-ФЗ). Этим законом также внесены изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», позволяющие осуществлять ведение Единого государственного реестра прав (ЕГРП) в электронном виде.
Благодаря этому стало возможным предоставление заявления о государственной регистрации и иных документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования, то есть через Интернет.
Для изучения правовой ситуации вокруг присмотренного замельного участка используется Публичная кадастровая карта Росреестра, об использовании которой говорилось в соответствующем разделе справочника. Именно там можно оценить правовоую «чистоту» сделки, сделать необходимые выводы о допустимости приобретения земельного участка.
При этом государственная регистрация прав может быть осуществлена не по месту нахождения объекта недвижимого имущества, а в любом территориальном органе Росреестра.
Государственная информационная система. Действие ФЗ № 250-ФЗ обеспечивается организацией информационного взаимодействия через объединенную государственную информационную систему, созданную для предоставления государственных услуг в электронном виде в соответствии с постановленияем Правительства РФ от 25 декабря 2007 г. № 931 «О некоторых мерах по обеспечению информационного взаимодействия государственных органов и органов местного самоуправления при оказании государственных услуг гражданам и организациям».
С вступлением в силу ФЗ № 250-ФЗ сами процедуры государственной регистрации прав и постановки объектов недвижимости на кадастровый учет стали проще, а граждане и деловое сообщество получили дополнительные инструменты по защите прав собственности.
Теперь через Интернет, в соответствии с поданными в Росреестр в электронном виде заявлениями, возможно решить следующие задачи:
— провести регистрацию права на объект недвижимости;
— поставить на кадастровый учет изменения уникальных характеристик объектов недвижимости;
— осуществить исправление технических ошибок (в ЕГРН и ГКН);
— снять с кадастрового учета объект недвижимости;
— получить документы (выписки), удостоверяющие зарегистрированные права,
— получить уведомления об отсутствии запрашиваемых сведений, о зарегистрированных ограничениях (обременениях), о возврате документов без рассмотрения, о приостановлении государственной регистрации и др.
Способы расчетов при купле-продаже земельных участков и других объектов недвижимости. Банковская ячейка и аккредитив
Очень часто при приобретении недвижимости. в том числе зесмельных участков, трудности возникают на стадии финансовых расчетов и завершения сделки. Вариантов расчетов по купле-продаже недвижимости несколько:
— передача денег из рук в руки при подписании договора купли-продажи или после получения документов с государственной регистрации,
— расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку,
— перечисление денежных средств в безналичном порядке с использованием расчетов по аккредитиву.
Банковская (депозитарная) ячейка предназначена для хранения различных предметов, денег и других ценностей.
Сама по себе ячейка — это то место, где можно хранить что-либо ценное, с повышенным уровнем гарантированного сохранения. Чаще всего банковские (депозитарные) ячейки используют именно для расчетов по сделкам с недвижимостью.
Значение расчетов через банковскую ячейку. Для продавца: если регистрация сделки состоится, то продавец, независимо от воли покупателя, сможет получить деньги за проданную недвижимость, забрав их из ячейки. Для покупателя: если регистрация сделки не состоится, то покупатель, независимо от воли продавца, сможет сохранить деньги, забрав их из банковской ячейки.
Стороны предстоящей сделки предварительно договариваются, в каком банке будет происходить закладка денег, под какие условия допуска, сколько необходимо ячеек и кто за это будет платить.
Накануне подписания договора стороны являются в банк и оформляют аренду сейфовой ячейки с условиями и сроками допуска к ее содержимому, предусматривающими особенности передачи прав на недвижимость по совершаемой сделке. В таком банковском договоре должны быть отражены следующие обстоятельства:
— кто и на какой срок арендует ячейку, какие у него права и обязанности;
— кто будет присутствовать при закладке денег и кто, в какие сроки и на каких условиях может быть допущен к содержимому ячейки в дальнейшем;
— что будет происходить, если сделка пойдет не по намеченному пути, а как-то иначе и если между сторонами возникнут споры.
Банк обязан гарантировать своевременный допуск к ячейке лицам, указанным в дополнительном соглашении и, разумеется, сохранность ее содержимого.
После подписания договора с банком и оплаты услуг банка можно отправляться в хранилище, где имеется возможность спокойно пересчитать деньги и проверить подлинность купюр на специальной аппаратуре.
После того, как в ячейку будет заложено ее содержимое, она закрывается, и допуск к ней блокируется до тех пор, пока не будут выполнены сроки и условия повторного допуска.
Обычно ключ оставляет у себя покупатель, который обязан передать его продавцу сразу же после завершения государственной регистрации. Иногда ключ остается на хранении в банке.
Договор с депозитарием и условия доступа к ячейке. Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку оформляются договором аренды банковской ячейки.
В указанном договоре участвуют обе стороны: покупатель вместе с продавцом (в договоре аренды как арендаторы ячейки) и банк (или иной ответственный депозитарий) как арендодатель ячейки.
По договору аренды банковской ячейки, основными условиями, определяющими порядок расчетов по купле-продаже между покупателем и продавцом, являются условия доступа (посещения) к банковской ячейке.
Закладка денег. Покупатель и продавец в определенный день (чаще всего это тот же день, когда подписывается договор купли-продажи недвижимости и сам договор банковской ячейки) получают право единовременного совместного посещения банковской ячейки, для того, чтобы покупатель заложил денежную сумму (денежные средства за покупку недвижимости), а продавец проконтролировал закладку этой денежной суммы в ячейку.