полная гарантия получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости).
У продавца после получения денег появляется выбор: перечислить свои деньги на счет в другой банк, либо снять их наличными.
В случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат).
Стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа.
Отсутствует необходимость пересчитывать и проверять купюры на подлинность. Банк это делает за свой счет.
Кроме того, банк в случае необоснованного перевода денег несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).
Условие о расчетах по аккредитиву может применяться и при сделках купли-продажи с использованием кредитных средств, и должно быть закреплено в договоре купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона.
Сделки с недвижимостью с обязательным нотариальным удостоверением
Порядок совершения сделок с недвижимостью. Вопрос о том, как провести сделку с недвижимостью, будь то квартира, комната, доля в жилье, земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, явно не праздный, поскольку затрагивает проблемы защиты приобретаемых юридических прав и финансовых затрат одной стороны сделки и гарантии получения причитающихся сумм для другой.
В связи с этими обстоятельствами участники сделок обдумывают вероятность запоздалого выявления различных негативных ситуаций, которые могут возникнуть, если не предусмотреть в договорах (купли/продажи, дарения, мены, завещания, передачи по наследству, выделения доли) тех или иных моментов, которые изначально казались несущественными или вообще отсутствующими.
Оценивая скорость и экономичность варианта составления договоров отчуждения недвижимости в прямой письменной форме, собственные познания и советы юристов-консультантов, некоторые участники сделок (тех, что не требуют обязательного нотариального удостоверения) предпочтут более простой способ решения задачи. Они, конечно, имеют полное право на свой выбор, но проблема рисков таких сделок, все же, не исключается.
Серьезную помощь в защите сделок с недвижимостью и в организации удобной формы их проведения сыграли законодательные изменения, вступившие в силу в 2016 году (Федеральный закон «О нотариате» от 03.07.2016 № 360-ФЗ).
У нотариусов появились новые задачи и дополнительные функции, например, такие, как:
— совершение исполнительной надписи, представляющей собой распоряжение на взыскание кредитором без обращения в суд денег или имущества должника по заключенным с ним договорам займа, хранения или проката при содержании в них условий о возможности внесудебного порядка взыскания (надпись не распространяется на договоры с микрофинансовыми организациями),
— нотариальные удостоверения сделок, являющиеся подтверждением их законности и правильного оформления перехода прав собственности на недвижимость при купле-продаже, наследовании, мене и т. д., при выдаче дубликатов нотариально удостоверенных документов, при подтверждении подлинности подписей на документах, верности и точности их перевода или при подтверждении верности выписок из документов и их копий.
Заверенный нотариусом договор отчуждения недвижимости необходимо далее передать в Росреестр, который должен зарегистрировать переход права собственности к новому владельцу объекта:
— в течение 3-х рабочих дней — при непосредственном обращении с нотариально удостоверенными документами для сделки;
— в течение 1 рабочего дня — в случае передачи нотариально удостоверенных документов в электронной форме (нотариус наделен правом удостоверения электронного документа).
Сделки с недвижимостью с обязательным нотариальным заверением. Закон сохранил обязательность нотариального удостоверения договоров покупки недвижимости по ипотеке, как и договоров ренты, завещания, пожизненного содержания с иждивением и не исключил из внимания нотариата брачные договоры.
Такое заверение необходимо, если недвижимость:
— поделена на доли (находится в общей или долевой собственности),
— находится в распоряжении на условиях доверительного управления или опеки,
— является собственностью несовершеннолетних (до 14 лет) или ограниченно дееспособных людей,
— делится между супругами при разводе (совместно нажитая в период брака).
Все сделки по отчуждению такой недвижимости должны заверяться нотариально (ст. 2 закона № 172-ФЗ).
Иными словами, дарение, продажа собственной доли постороннему человеку не являющемуся участником долевой собственности, или другому дольщику, включая и процедуру мены с ним долей, регистрируются в Росреестре только после их оформления у нотариуса.
В отношении находящихся под опекой несовершеннолетних (до 14 лет) и недееспособных людей, распоряжение опекунами имуществом своих подопечных в сделках купли-продажи, мены, дарения, аренды) происходит только после нотариального заверения этих сделок (новая редакция ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Требование нотариального удостоверения имущества при разводе стало обязательным. Оно изменило ранее действующее право заверения лишь по желанию супругов (пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ).
Исключения:
Сделки с долями земельных участков из обязательного заверения исключены (статья 2 Федерального закона от 03.07. 201 6 № 351-ФЗ и абзац 2 пункта 3 статьи 24.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Воспользоваться таким удостоверением собственник доли может лишь по своему усмотрению.
Не требуют обязательного нотариального удостоверения сделки с имуществом паевого инвестиционного фонда (ПИФ) и с имуществом, которое приобретается паевым инвестиционным фондом, так как такое имущество находится в общей собственности участников ПИФ, а они контролируются Центробанком.
Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению и не прошедшие эту процедуру, являются ничтожными. Они не будут регистрироваться в Росреестре, а значит, по ним не возникнет никаких юридических прав у покупателя, планирующего стать собственником недвижимости, как и не возникнут обязанности участвующих в сделке сторон. Возможность возврата недвижимости продавцу в реалии, естественно, существует, но с деньгами покупателя, если он передал их в руки покупателя, а тот отказывается возвращать в добровольном порядке, могут возникнуть проблемы, решать которые придется, скорее всего, в суде.
Депозит нотариуса для расчетов по сделкам. Возможность использования депозита нотариуса введена Федеральным законом от 29 декабря 2014 года № 457-ФЗ «Основы законодательства о нотариате» (статья 57). Представляется она достаточно удобной, поскольку обеспечивает гарантию проведения законных, безопасных и правильных расчетов как по сделкам, так и по обязательствам, подлежащих нотариальному удостоверению.
При ее использовании денежные средства принимаются нотариусом в депозит на основании соглашения между покупателем недвижимости и ее продавцом, выступающих в роли должника (покупатель) и кредитора (продавец). Такой порядок определен статьей 87 указанного закона. Способами внесения в депозит нотариуса и получения из него денежных средств могут быть как наличная, так и безналичная формы расчетов.
Схема расчетов по сделкам. Схема действует следующим образом: После достижения соглашения между продавцом и покупателем по всем вопросам, включающим и договоренность по стоимости, способу передачи объекта, устное заключение о необходимости подготовки к сделке купли/продажи недвижимости, им нужно прийти к нотариусу, чтобы подготовить и подписать договор, по которому, в частности, определяется порядок расчетов через депозит нотариуса, условия передачи и возврата денежных средств, и, используя этот депозит вместо банковского аккредитива или банковской ячейки, покупателю внести деньги для дальнейших расчетов с продавцом. Понятно, что продавец сможет получить деньги лишь при условии свершившегося перехода права собственности к покупателю, а покупатель получит их обратно, если этот переход права не будет зарегистрирован в Росреестре или продавец до истечения срока регистрации согласился на их выемку из депозита. Тариф за использование депозита нотариуса составляет 1.5 тыс. руб., то есть аренда банковской ячейки обходится намного дороже депозита нотариуса.
Стоимость депозита нотариуса при сделках в простой письменной форме зависит от размера внесенных денежных средств и исчисляется в процентах от этой суммы.
Факты проведения расчетов по депозиту, сведения по уплаченным суммам относятся к тайне совершения нотариального действия, разглашение нотариусом которой третьим лицам запрещено (статья 5 «Гарантия нотариальной деятельности» Федерального закона «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (далее — ФЗ № 457-ФЗ)).
Стоимость обязательного нотариального удостоверения сделок тарифицирована, и тарифы имеют строго фиксированные размеры для различных нотариальных действий. Тем не менее, установленные нормативы могут увеличиваться, если нотариусу придется оказывать дополнительные услуги правового и технического характера.
Нотариальное удостоверение сделок. Стоимость обязательных нотариальных удостоверений договоров по отчуждению недвижимости (тарифы):
— (3000 руб. + 0,2 % от суммы сделки) — при сделках между близкими родственниками — детьми, родителями, между супругами, братьями, сестрами;
— (3000 руб. + 0,4 % от суммы сделки) — при цене договора до 1 млн руб.;
— (7000 руб. + 0,2 % от суммы сделки) — при цене договора 1