— получать на иностранные счета гранты.
Как грант, так и доход от продажи недвижимости должны поступить в российский банк, а оттуда они могут быть переведены на заграничные счета. Штраф за нарушение этого требования может достигнуть размера, равного всей вложенной на зарубежный счет суммы.
С 2018 года налоговый контроль за иностранными счетами российских граждан ведется в рамках Cоглашения об автоматическом обмене налоговой информацией между налоговыми органами разных стран (распоряжение Правительства РФ от 30.04.2016 № 834-р).
Для российских налоговых служб доступны данные о финансовых счетах налогоплательщиков от более чем 80 юрисдикций (в том числе офшоров). Кроме того, российские налоговики получают информацию от зарубежных банков, депозитариев, брокеров, структур коллективных инвестиций и от ряда страховых компаний. Не исключены ситуации, когда суммы, поступавшие на такие счета, налоговые органы будут расценивать как доходы, подлежащие налогообложению.
Влияние срока владения недвижимостью на определение размера НДФЛ. Срок владения объектом недвижимости служит основой для предоставления льготы по уплате подоходного налога во всех вариантах сделок с недвижимостью.
Налоговым кодексом РФ введены 2 предельных минимальных срока владения недвижимостью в 3 и 5 лет, увязанные с датой 01.01.2016, когда вступил в действие Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», которым были откорректированы правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества и детализированы случаи освобождения от уплаты налогов физических лиц и предоставления налоговых вычетов:
— минимальный срок владения 3 года — для объектов, право собственности на которые зарегистрировано до 1 января 2016 года,
— минимальный срок владения 5 лет — для объектов, право собственности на которые зарегистрировано после 1 января 2016 года.
Иными словами, дата 1 января 2016 года стала реперной точкой для уточнения возможности освобождения от взимания подоходного налога, а также для установления случаев обязательной подачи налоговой декларации о доходах, полученных при продаже недвижимости:
— если объект недвижимости был зарегистрирован до 1 января 2016 года:
налог уплачивается и, соответственно подается налоговая декларация, когда срок владения им составляет менее 3-х лет,
налог не взимается и, соответственно, налоговая декларация не подается, когда срок владения им составляет более 36 месяцев,
— если объект недвижимости был зарегистрирован после 1 января 2016 года:
освобождение от уплаты налога и исключение необходимости налоговой декларации наступит после 5-летнего срока (60 месяцев) владению ею,
налог взимается и декларация подается до наступления 5-летнего срока (60 месяцев) владения объектом недвижимости.
К примеру, продать без налогов жилье, купленное в октябре 2016 г., можно только не раньше октября 2021 года.
Срок владения недвижимостью отсчитывается:
— с даты государственной регистрации права на объект недвижимость (пункт 1 статьи 131 и пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ; часть 1 статьи 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; часть 1, 7 статьи 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ);
— для объекта недвижимости, полученного по наследству, — со дня открытия наследства, которым является дата смерти владельца, вне зависимости от того, когда преемник вступил в права собственности с регистрацией в ЕГРН (статья 1114 и пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ),
— для квартиры, образовавшейся в результате объединения 2-х квартир в пределах их общих границ, срок нахождения новой квартиры в собственности определяется по наиболее поздней дате государственной регистрации права собственности на исходные квартиры (Письмо ФНС России от 08.09.2016 №БС-4-11/1674),
— для земельных участков, образованных в результате разделения первоначального участка, срок нахождения их в собственности исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на соответствующий новый участок, а не на первоначальный участок (письмо ФНС России от 20.02.2014 № БС-4-11/2957; Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2016 № 53-КГ16-16),
— для квартиры (доли в ней) в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) срок владения определяется с момента уплаты паевого взноса в полном объеме и передачи недвижимости владельцу по акту приема-передачи, при этом право собственности на недвижимость (долю) переходит владельцу при условии выполнении обоих указанных условий, а срок владения отсчитывается от даты выполнения того условия, которое будет выполнено последним (пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ),
— при наследовании квартиры, находившейся в общедолевой собственности супругов, срок владения наследуемой доли наследником-супругом отсчитывается от более ранней даты (статьи 235 и 256 Гражданского кодекса РФ; статья 34 Семейного кодекса РФ):
— от даты государственной регистрации ранее принадлежащей доли наследника-супруга,
— от даты государственной регистрации права собственности умершим супругом.
Срок владения указан в ранее полученном свидетельстве на право собственности — это дата регистрационной записи о регистрации права. Можно уточнить срок владения, заказав Выписку из ЕГРН о праве собственности на объект недвижимости.
Регионы имеют право регулировать срок владения объектами недвижимости — уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, т. е. сделать его меньше 5-ти лет. Менять его могут 1 раз в год.
Если в регионе минимальный срок владения объектом недвижимости снижен на 1 год (от 5 лет), то от уплаты подоходного налога будут освобождены физические лица, владеющие недвижимостью не менее 4-х лет.
Увеличивать предельный минимальный срок владения объектом недвижимости региональным властям законом запрещено.
Нерезидентам РФ при продаже недвижимости льгота по уплате НДФЛ, учитывающая минимальный срок владения объектом недвижимости, не предоставляется. Определено это Налоговым кодексом РФ в пункте 17.1 статьи 217, где указывается, что от уплаты подоходного налога, при условии владения объектом недвижимости не менее минимального срока, освобождаются только налоговые резиденты РФ.
Условия освобождения от уплаты НДФЛ. Освобождение от уплаты НДФЛ дифференцировано по способу получения гражданином прав собственности на объект недвижимости, но при минимальном сроке владения 3 года.
НДФЛ при продаже недвижимости не взимается в случаях, когда объект недвижимости оформлен в собственность бесплатно:
— в результате приватизации;
— перешел в собственность на праве наследования,
— перешел в собственность через дарение от близких родственников, к которым, по Семейному кодексу РФ, относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры,
— передан в собственность по договору пожизненной ренты с уходом за иждивенцем.
Государство не ввело льготную систему начисления НДФЛ для пенсионеров, ветеранов, инвалидов. Все они должны уплачивать подоходный налог при продаже недвижимости в общем порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.
Налоговая декларация. Отчетность перед налоговыми органами в получении доходов, полученных при продаже недвижимости, является обязанностью продавцов, для которых, тем не менее, установлены льготные случаи, когда эта отчетность не предоставляется.
После продажи объекта недвижимости сдача налоговой декларации в налоговую инспекцию не требуется, если:
— объект недвижимости находился в собственности более 5 лет,
— объект недвижимости был приобретен до 1 января 2016 г. и срок владения им составляет более 3-х лет, но менее 5-ти лет.
Налоговый отчет сдается после продажи недвижимости во всех других случаях:
— при сроке владения приватизированным, подаренным, унаследованным от родственников, оформленным в собственность по договору ренты с содержанием иждивенца объектом недвижимости менее 3-х лет;
— при сроке владения купленным, переуступленным объектом недвижимости менее 5 лет;
— в ситуации, когда налоговый вычет покрыл полученный доход;
— если продается несколько объектов недвижимости и срок владения ими более 5 лет.
C формой декларации и порядком ее заполнения можно ознакомиться на сайте ФНС России.
Отчетность перед налоговиками хоть и является обязательной, но, тем не менее, не лишенной смягчающей возможности использования законных льгот (вычетов), позволяющих снизить величину НДФЛ (подробности о вычетах будут рассмотрены ниже).
Декларацию с самостоятельно произведенным расчетом налогооблагаемого дохода и налога, подлежащего уплате, в налоговую инспекцию подается по месту своей регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости (пункт 1 статьи 229 Налогового Кодекса РФ).
Если по итогам расчетов, представленных в декларации, налог окажется больше нуля рублей, то уплатить его нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости.
Последствия нарушения срока подачи декларации и неуплаты НДФЛ. Нарушение срока подачи налоговой декларации наказывается штрафом. Каждый месяц просрочки обойдется в 5 % от суммы налога, не уплаченной в установленный срок. Штраф не может быть больше 30 % указанной в декларации суммы и меньше 1000 руб. Даже если рассчитанная сумма налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации будет начислен штраф в размере 1000 руб.
Если НДФЛ в срок не уплачен, но декларация была подана и при этом был правильно исчислен налог, не совершены другие неправомерные действия, то неуплата налога повлечет взыскание пени, но не штрафа (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.07.2013 № 57).