При невыполнении обязательства по уплате подоходного налога будут насчитываться штрафы, которые составят 20 % от неуплаченной суммы. Если же налоговая инспекция сочтет такие действия умышленными, то размер штрафа удвоится и составит 40 % (статьи 119 и 122 Налогового кодекса РФ).
Что учитывается при расчете НДФЛ? Кроме срока владения объектом недвижимости, большое влияние на размер подоходного налога играет стоимость объекта, в качестве которой для разных ситуаций используется или его продажная стоимость, указанная в договоре по сделке, или кадастровая стоимость этого объекта, рассчитываемая по состоянию на 1-го января каждого года.
Каждый их этих видов стоимости составляет налогооблагаемую базу, с которой исчисляется подоходный налог, привязанный либо к стоимости объекта, указанной в договоре купли/продаже, либо к кадастровой стоимости объекта недвижимости:
— если указанная в договоре стоимость объекта выше 70 % от его кадастровой стоимости, то подоходный налог исчисляется от продажной стоимости объекта,
— если указанная в договоре стоимость объекта ниже 70 % от кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к кадастровой стоимости объекта, а НДФЛ считается с 70 % от кадастровой стоимости, для чего в формулу расчета вводится понижающий коэффициент К = 0,7 (пункт 5 статьи 2171 Налогового кодекса РФ).
В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа влечет достаточно высокий налог, если только региональные власти не предпримут меры по нивелированию, вплоть до нуля, понижающего коэффициента К = 0,7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.
Для расчета НДФЛ установлена незыблемая налоговая ставка в 13 % от суммы сделки. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Размер ставки 13 % применяется только для резидентов РФ.
Для нерезидентов РФ ставка приравнена к 30 % (пункты 1 и 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ), за исключением отдельных категорий иностранцев, для которых применяется сниженная ставка в размере 13 %:
— для работников, получивших патент для найма на работу;
— для работников, получивших статус высококвалифицированного специалиста (ВКС);
— для участников (членов их семей) Государственной программы, действующей по Указу Президента РФ от 22.06.2006 № 637 «О мерах по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом»;
— для работников, выполняющих обязанности в составе экипажа судов, ходящих под флагом России;
— для лиц, признанных беженцами или получивших политическое убежище в соответствии с Законом «О беженцах» от 19.02.1993 № 4528-1.
Если налоговый нерезидент РФ является учредителем какой-либо российской компании и получает дивиденды, подоходный налог с них рассчитывается в размере 15 % от полученной таким способом суммы.
Учитывается также является ли работник гражданином страны-участника ЕАЭС, поскольку доходы граждан Армении, Беларуси, Казахстана, Киргизии с 2015 г. облагаются по ставке, равной 13 %, независимо от времени их пребывания в Российской Федерации (статья 73 Договора о Евразийском экономическом союзе).
Расчет НДФЛ для резидентов РФ. Налог с продажи недвижимости будет равен 13 %, если стоимость объекта, указанная в договоре по сделке, будет выше его кадастровой стоимости:
НДФЛ = 0,13 × Sоб,
где Sоб — стоимость объекта, указанная в договоре.
Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К = 0,7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а подоходный налог нужно рассчитывать по формуле:
НДФЛ = 0,13 × 0,7 × Sкад,
где Sкад — кадастровая стоимость объекта недвижимости.
При сдаче налоговой декларации с расчетом налога, в котором вместо кадастровой стоимости объекта была использована его продажная стоимость, повлечет санкции налоговой инспекции:
— налог будет доначислен,
— начислен штраф в размере 20 % с неуплаченной суммы,
— начислены пени за несвоевременность уплаты подоходного налога.
Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости. Налогооблагаемую базу при расчете НДФЛ можно уменьшить, использовав право на получение имущественных налоговых вычетов (статья 220 Налогового кодекса РФ):
— нерезидентам РФ льгота по уплате НДФЛ с использованием вычетов не предоставляется, то есть подоходный налог они должны уплачивать со всей суммы продажи;
— резидентам РФ использовать налоговый вычет в налоговый период можно только единожды и только для 1-го объекта недвижимости.
Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога.
Для 2-х рассмотренных выше вариантов формулы расчета подоходного налога с использованием вычета приобретают следующий вид:
НДФЛ = 0,13 × (Sоб — W).
НДФЛ = 0,13 × (0,7 × Sкад— W),
где W — налоговый вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу.
Для пенсионеров, многодетных матерей, матерей одиночек и т. д. при продаже ими недвижимости законодательство специальных льгот по вычетам и налогам не предусматривает.
Виды вычетов. Вычеты бывает 2-х видов:
— имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме,
— вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости.
Каждый из них имеет свои положительные моменты в различных ситуациях. Можно использовать любой из них, предварительно определив, какой вариант будет выгоднее, но с обязательным учетом требования, что размер налогооблагаемой базы, от которой будет исчисляться налог 1 января текущего года, не может быть меньше 70 % от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года.
Органы субъектов РФ могут устанавливать иные размеры вычетов с учетом своих региональных особенностей (статья 222 Налогового кодекса РФ). Уточнить этот момент в местной администрации будет совершенно не лишним при подготовке к сделке и при проведении расчета НДФЛ.
Имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме. Такой вычет установлен, в соответствии со пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей применяется при продаже объектов или его доли (долей), находившихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества:
— жилого дома,
— квартиры,
— комнат, включая приватизированные жилые помещения,
— дачи,
— садового домика,
— земельного участка.
Имущественный налоговый вычет в размере до 250 000 рублей применяется при продаже иной недвижимости (например, нежилого помещения или гаража), находящихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.
Расчет НДФЛ при использовании вычетов делается по соответствующим формулам, учитывающим необходимый вид стоимости:
НДФЛ = 0,13 (Sоб— Wфикс).
НДФЛ = 0,13 × (0,7 × Sкад — Wфикс),
где Sоб — стоимость продажи объекта недвижимости;
Wфикс — фиксированный вычет, равный 1 млн руб. или 250 тыс. руб., соответственно виду продаваемого объекта недвижимости.
При продаже объекта недвижимости, например, квартиры, находящейся в долевой собственности, вычет распределяется или в равных частях между сособственниками, или пропорционально их долям.
Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости. Этот вычет применяется при выборе уплаты налога не с дохода от продажи объекта недвижимости, а с полученной разницы между доходами от ее продажи и расходами на предшествующую покупку, подтвержденные документами:
— договором купли-продажи недвижимости,
— актом приемки-передачи денег,
— договором на оказание услуг риэлтора,
— расписками продавца в получении денег,
— приходными кассовыми ордерами,
— банковскими выписками о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца,
— выписками или справками из банка по уплаченным процентам по кредиту (если уменьшен доход на расходы по оплате процентов);
— товарными и кассовыми чеками,
— платежными поручениями,
— иными документами, подтверждающими расходы.
В расходы на получение вычета при продаже недвижимости не включаются расходы такого рода, как оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери и др.
Формула для расчета подоходного налога:
НДФЛ = 0,13 (SОБ — WR),
где Sоб — стоимость объекта, указанная в договоре,
Wr — вычет в размере расходов на предшествующую продаже покупку недвижимости, подтвержденных документами.
Если расходы Wr окажутся больше дохода от продажи объекта недвижимости, то налоговая база принимается равной нулю (пункт 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ). В этом случае налог не взимается.
Из суммы, подлежащей налогообложению, можно вычесть документально подтвержденные расходы:
— на приобретение данной недвижимости, в том числе с применением ипотечного или потребительского кредита.
— на ремонт, перепланировку и проектно-сметные работы по данной квартире, дому или земельному участку.
— на приобретение новой недвижимости в том же налоговом периоде.
Пример 1.
Решено продать квартиру за 4.5 млн руб., а ее кадастровая стоимость составила 9,2 млн руб., то есть продажная стоимость оказалась меньше S