“ Альфио объясняет:
Не важно, с чего вы начинаете, важно, куда вы хотите прийти.
Если у вас есть план, не важно, зарабатываете ли вы 1000 или 30 000 евро в месяц, достижение финансовой независимости зависит от вас и является автоматическим. В тот момент, когда вы решаете, куда направить свой доход, жизнь меняется. В этот момент вы решаете, стать ли вам бедным, быть частью среднего класса или стать богатым.
Самое распространенное возражение на этом этапе: «Но без денег я не смогу создать пассивный доход». Остерегайтесь, это ограничивающее убеждение. Вам не нужны деньги, чтобы делать деньги. Повторяю: 90 % миллионеров – это первое поколение, то есть они начинали с нуля. И к счастью! Иначе я не смог бы им стать, ведь я тоже начинал с нуля!
Хорошие долги – это те, которые приносят положительный cash flow. Теоретически следует кредитоваться до тех пор, пока cash flow остается положительным. С другой стороны, плохие долги – это все те, которые, как мы уже говорили, не производят cash flow. Например, дом для проживания, купленный по ипотеке, долги для поездки в отпуск и все финансирование для покупки потребительских товаров.
Здесь мы затрагиваем очень болезненную для многих тему: приобретение первого жилья. Как уже отмечалось выше, для большинства людей приобретение собственного жилья представляет собой достижение важной цели, в то время как в действительности дом – это безнадежный долг, поскольку он не приносит cash flow. Взяв ипотечный кредит, человек лишается своих экономических возможностей кредитоваться, чтобы генерировать cash flow.
На самом деле для тех, кто молод и не имеет большой возможности кредитоваться, ипотека на дом часто является одной из основных причин пребывания в группе бедных. Люди берут кредит, думая, что это хорошая сделка. Альтернативным решением может быть получение кредита на покупку дома со скидкой, а затем его продажа для создания своего бизнеса.
Патриция – студентка, участвовавшая в курсе «Инвестирование в недвижимость». Эта девушка, закончив учебу, начинает работать и, как все люди, которые начинают зарабатывать, тратит все, что зарабатывает. (См. рисунок на следующей странице).
Она находит дом, хорошую сделку и покупает его за 87 000 евро, что, с учетом нотариальных сборов и налогов, обходится ей в 95 000 евро. Патриция берет 100 %-й ипотечный кредит. На данный момент она счастлива, что исполнила свою мечту о независимости и собственном маленьком доме. И после небольшого ремонта, покраски и нескольких простых работ планирует жить там со своим парнем.
Именно в это время Патриция записалась на мой семинар и с удивлением обнаружила, что дом на самом деле был долгом, а не активом, поскольку она сняла деньги со своего расчетного счета, чтобы купить его. Поэтому она принимает решение, которое эмоционально стоило ей очень много: она решает продать дом, который был отремонтирован с минимальными затратами и теперь стоит 130 000 евро.
Прибыль от операции, за вычетом расходов на погашение ипотеки, составляет 30 000 евро. Но теперь у Патриции больше нет дома, в котором она могла бы жить. Она снимает жилье и тратит больше, чем на ипотеку. На первый взгляд может показаться, что она выбрасывает 700 евро в месяц, но на самом деле она увеличивает свои активы.
Именно этот показатель, чистый капитал, нам нужно отслеживать. Если он растет, значит, мы сделали правильный выбор.
Патриция начинает обретать уверенность и опыт и через некоторое время покупает второй дом за 90 000 евро, который после «настройки» продает за 120 000 евро.
Теоретически ее уровень жизни снижается, но ее чистый капитал растет.
Но она перепродает и этот дом. Патриция переносит выплаты по ипотеке на шесть месяцев, а в это время продает дом.
А прошло всего четыре месяца. Угадайте, что случилось с этой девушкой? Банк начал доверять ей: она стала для них хорошим клиентом. Она начала покупать по два-три объекта за раз, вплоть до небольшого здания. Через два года Патриция заключила десятки сделок с недвижимостью, а ее чистый капитал составляет несколько миллионов евро. При этом она продолжала работать простым сотрудником в своей компании, что обеспечивало ей уверенность.
Сегодня Патриция уволилась, больше не зависит от начальника, который плохо к ней относился, и сама решает, что ей делать со своим временем и будущим.
Что было бы, если бы Патриция сама себя заточила в колесо хомяка? Во сколько бы ей обошелся дом в собственности? В миллионы евро.
Именно так можно разбогатеть, управляя малым бизнесом, а затем научиться управлять бизнесом на миллионы евро. Удивительно, как сильно растет наш финансовый интеллект вместе с нашими знаниями с каждой новой сделкой, которую мы совершаем.
Покупка дома для проживания – это, с финансовой точки зрения, ошибка. Это может быть оправдано только с эмоциональной точки зрения, как осуществление мечты, но, на мой взгляд, стоит приложить небольшие усилия, подчинить себя некоторой дисциплине сегодня, чтобы реализовать гораздо большую мечту завтра.
С финансовой точки зрения следует преследовать две цели: определение автоматического дохода, то есть cash flow (CF), и увеличение чистого капитала (ЧК). В англосаксонских странах основной тенденцией является увеличение CF из-за относительной легкости получения кредита для инвестирования, например в покупку недвижимости для последующей сдачи в аренду. В странах Латинской Америки наблюдается тенденция, во-первых, к увеличению ЧК, а затем к созданию CF, поскольку доступ к кредитам менее прост, а методы оценки банков основаны в основном на способности заявителя погасить кредит, а не, например, на стоимости недвижимости.
“ Альфио объясняет:
Ваши цели с финансовой точки зрения должны быть: увеличить ЧК и CF.
Вот некоторые из наиболее классических финансовых ситуаций.
1. Мой доход только от моей профессиональной деятельности.
В этой ситуации первое, что я должен сделать, это произвести дополнительный CF или сократить расходы, чтобы увеличить ЧК и денежные средства для инвестиций.
2. У меня есть доход от моей профессиональной деятельности и дом в собственности в ипотеку.
Что вам следует сделать (с финансовой, а не эмоциональной точки зрения!), так это продать дом и использовать кредитные возможности для производства дополнительного CF или для увеличения ЧК.
3. У меня есть значительные активы в сфере недвижимости, но автоматический доход составляет 0.
В этом случае следует сдавать недвижимость в аренду, частично кредитоваться и покупать новую недвижимость для сдачи в аренду, чтобы оптимизировать кредитное плечо, которое в противном случае не было бы использовано.
Или продать недвижимость и использовать ликвидность для инвестиций и увеличения собственного капитала.
4. У меня большой CF и нет долгов.
Развивать навыки инвестирования в недвижимость, кредитоваться и генерировать ЧК или покупать недвижимости в долг, следя за тем, чтобы CF от арендной платы был выше, чем платеж по ипотеке и различные сопутствующие расходы.
5. Выплачивать долги сразу или нет?
Одна из самых распространенных привычек – как можно быстрее выплачивать долги. Это классическая ошибка. Вы не должны использовать доход для выплаты долгов, лучше использовать его для генерирования нового cash flow. Долги должны выплачиваться по мере увеличения cash flow.
Как только у меня появятся новые доходы от активов, я смогу уменьшить долги.
6. Финансирование вашей мечты
Всего несколько лет назад, если бы я увеличивал свой доход, я бы пошел в дилерский центр и взял кредит на покупку хорошего спортивного автомобиля. Но как только я понял концепцию Финансовой Свободы, то больше не видел разумность подобных действий. Чтобы купить себе новый Porsche, у меня было два варианта: заплатить наличными или заплатить в рассрочку. Давайте посмотрим на них графически.
Однако оба решения ведут к ухудшению состояния моего бюджета. Что следует сделать, так это найти пассивный доход или бизнес, направленный на компенсацию расходов на мою прихоть.
Как мы уже говорили, чтобы разбогатеть, необходимо понимать цифры. Кроме того, нам необходимо понимать, сколько могут принести инвестиции.
Когда я прихожу в банк и мне предлагают инвестиции, честно говоря, я смеюсь. Мои деньги работают по гораздо более высоким ставкам, чем те, которые мне предлагают в банках, иначе как бы я мог стать богатым? Необходимо понимать, как работают два фундаментальных показателя: ROI (Окупаемость инвестиций) и ROE (Рентабельность собственного капитала).
Давайте начнем с двух основных понятий.
1. Простые проценты: применяются только к первоначально предоставленному капиталу.
2. Сложные проценты: применяются к первоначальной основной сумме и начисленным процентам.
В последнем случае проценты капитализируются не только на предоставленный капитал, но и на начисленные проценты. Небольшой капитал в течение достаточно большого количества лет может привести с годами к очень большому капиталу благодаря капитализации процентов. Есть два определяющих фактора: количество лет, процентная ставка или доходность капитала.
В среднем богатый человек старается не делать инвестиций с доходностью на капитал менее 50 %. Как такое возможно, если обычно люди сходят с ума, чтобы получить доходность в 8 %? (См. таблицу 12.)
И снова решающее значение имеют знания и финансовый интеллект.
Вернемся к двум показателям: ROI и ROE.
ROI. Доходность инвестиций говорит нам об окупаемости наших инвестиций. Это самый важный финансовый показатель.