Давайте рассмотрим пример издержек, связанных с промедлением. Предположим, что вам удастся постоянно откладывать по 200 евро в месяц в течение следующих 20 лет и ваша целевая доходность составляет 20 % в год, и я уверяю вас, что это не так уж и много, если вы инвестируете в недвижимость. Вы помните пример? Рентабельность собственного капитала даже превысила 170 %. Если у вас есть сомнения в том, что недвижимость дает такую доходность, я рекомендую вам посетить мой курс на тему Финансовой Свободы. При 200 евро в месяц на 20 лет под 20 % вы получите около 540 000 евро.
Теперь предположим, что вы начали на год позже, то есть у нас есть 19 лет вместо 20. Если вы пересчитаете, то у вас уже получится 440 000 евро вместо 540 000, то есть на 100 000 евро меньше! И такова будет цена промедления, если вы не начнете откладывать 200 евро в месяц уже сегодня.
Отсрочка инвестиций обходится дорого. Каждый день задержки обойдется вам почти в 300 евро. Фактически, если разделить 100 000 евро на 273 (рабочих дня), вы потеряете более 300 евро за каждый день задержки инвестиций, что составляет около 12 евро в час в течение 24 часов или 34 евро в час в течение 8-часового рабочего дня. И снова именно дисциплина может создать разницу между жалкой жизнью и великолепной.
Теперь давайте рассмотрим другой пример. Предположим, вы хотите купить новый автомобиль и решили снизить ежемесячные платежи с 200 до 100 евро в месяц. Через 20 лет вместо того, чтобы иметь 540 000 евро в банке, у вас будет только 316 000 евро, и вы навсегда останетесь со старым автомобилем. На 224 000 евро вы могли бы купить два новых автомобиля, даже Ferrari и Porsche.
Откладывание 15 % от дохода человека среднего класса мало меняет его образ жизни. Вы скажете: если это так просто, то почему мы все не миллионеры? Настоящая проблема заключается в отсутствии дисциплины и промедлении… и, возможно, потому что никто не думал об этом и не делал расчетов.
12. Инструменты Финансовой Свободы
Как вы уже догадались, я не из тех, кто инвестирует, надеясь заработать деньги медленно. Я, наоборот, довольно агрессивен.
Я считаю, что недвижимость – это безусловно лучшая инвестиция, особенно для начинающих.
Давайте подумаем об этом. Первое правило гласит: деньги делаются, когда вы покупаете, а не когда продаете. Предположим, у вас есть 100 000 евро для инвестирования. Как вы знаете, недвижимость в большинстве случаев является отличной инвестицией.
Какое богатство в сфере недвижимости вы можете приобрести, вложив 100 000 евро?
Вы можете купить недвижимость стоимостью 100 000 евро, или, при 50 %-й ипотеке даже недвижимость стоимостью 200 000 евро. Или, при ипотеке в 66 % недвижимость стоимостью 300 000 евро, или, при ипотеке в 80 % недвижимость стоимостью 500 000 евро. Для приобретения недвижимости обычно используются банковские кредиты.
На самом деле банки не выдают деньги на покупку акций, облигаций, бриллиантов или золота, а выдают их на покупку недвижимости. Подумайте вот о чем: если бы банки не считали, что этот бизнес по своей сути безопасен, стали бы они ссужать вам деньги под низкую ставку? Если у вас есть фирма, знайте, что банки ссудят вам деньги по гораздо более высокой ставке. В инвестировании в недвижимость преимущество кредитного плеча вполне очевидно.
Если вы купили недвижимость стоимостью 500 000 евро с ипотекой 80 %, и стоимость этой недвижимости выросла на 10 %, то есть на
50 000 евро, то доходность ваших первоначальных инвестиций в размере 100 000 евро – суммы, необходимой для получения ипотеки, – уже составляет 50 %. С другой стороны, если ваши акции подорожают на 10 %, ваши акции вырастут со 100 000 евро до 110 000 евро, то есть доход составит всего 10 000 евро. Это справедливо для большинства инвесторов в акции. Понятно, что рычаг действует в обоих направлениях: если все упадет на 10 %, я получу убыток в обеих ситуациях.
Почему инвестирование в недвижимость является одним из лучших?
Исследование, которое я провел, показало, что если бы я разместил 10 000 евро в инвестиционные фонды с 1995 по 2005 год, то сегодня у меня было бы 17 870 евро. 78,70 % роста за 10 лет. Если бы с той же цифрой была приобретена недвижимость стоимостью 100 000 евро, то есть с авансом в 10 000 евро и кредитом в 90 000 евро, то сегодня, через 10 лет, недвижимость стоила бы 168 400 евро. Это означает, что 10 000 евро принесли бы доход в размере 68 400 евро. Это 684 % за 10 лет. Даже если посчитать несколько процентных пунктов стоимости ипотеки, все равно получается большая разница.
Рассмотрим другой пример. Предположим, у вас есть 20 000 евро для инвестиций. У вас есть два варианта:
• инвестировать в фонд, который приносит в среднем 5 % годовых, чтобы через 12 лет у вас было 35 917 евро;
• инвестировать 20 000 евро в дом стоимостью 200 000 евро, взяв банковский кредит в размере 180 000 евро. Предположим, что, сдав этот дом в аренду, этой суммой вы покроете взносы по ипотеке и расходы на содержание кондоминиума, не зарабатывая даже 1 евро; если недвижимость переоценивается на 5 % в год, то через 12 лет она будет стоить 359 171 евро, и, следовательно, ваши первоначальные 20 000 евро превратятся сегодня в 159 171 евро. Довольно большая разница! Не говоря уже о приросте капитала от погашения части ипотеки. Фактически, взнос, выплачиваемый арендатором, содержит в себе как процентные начисления, так и долю капитала.
Когда вы покупаете недвижимость стоимостью 100 000 евро, какова ее стоимость?
Возможно, вас обманули, и вы потратили 100 000 евро на здание стоимостью 90 000 евро. Или же возможно, вы заплатили 100 000 евро за недвижимость стоимостью 150 000 евро и закрыли хорошую сделку. Но подумайте: если бы оценщик банка оценил недвижимость в 90 000 евро, как вы думаете, банк все равно дал бы вам деньги? Нет. С недвижимостью трудно обмануться, потому что разница может составлять несколько процентов, но она никогда не бывает огромной.
Вы думаете, никто не продаст недвижимость стоимостью 150 000 евро за 100 000? В таком случае, когда вы окажетесь перед реальной сделкой, ваш разум не сможет различить и увидеть ее. Вы скажете себе, что это слишком хорошо, чтобы быть правдой. Подобное происходит каждый день: люди, которым приходится срочно уезжать люди, которые меняют города, страны; люди, которые расходятся или разводятся, наследники, которым приходится платить налоги, и т. д. В одних рыночных условиях это проще, в других – менее. Но они существуют. Don’t wanters, то есть те, кто по каким-то причинам вынужден продать недвижимость как можно скорее и больше не хочет ее. Они составляют всего 3 % рынка. И в своих курсах по инвестированию в недвижимость я объясняю, как их найти.
Когда вы покупаете недвижимость стоимостью 100 000 евро, можете ли вы лично сделать что-нибудь, чтобы увеличить ее стоимость?
Конечно! Например, перекрасить стены. Я часто видел дома, купленные за 100 000 евро, перекрашенные и проданные за 120 000 евро. Но как возможно, что 300 евро краски могут увеличить стоимость дома на 20 000 евро? Просто: в обществе, где люди хотят всего и сразу, они часто ленивы и не хотят заботиться о некоторых вещах. Но вы также можете переделать проводку в доме, поменять ванную комнату, установить бронированную дверь или сигнализацию, переделать окна и двери, просто сделать хорошую уборку или привести в порядок сад – все это значительно увеличит стоимость недвижимости. Это как продажа автомобиля с грязным кузовом или чистым и отполированным.
У вас сложится впечатление, что он стоит дороже.
Я хотел бы поделиться с вами несколькими простыми правилами.
1. Покупайте недвижимость только в непосредственной близости от вас и интересуйтесь только квартирами или небольшими домами. Держитесь подальше от остального, особенно от земли и нежилой недвижимости, по крайней мере на первых порах.
2. Выберите зону и станьте в ней экспертом. Читайте отраслевые журналы, сравнивайте оценки, проверяйте цены за квадратный метр. Обратитесь в местные агентства недвижимости и получите информацию.
3. Выявите высокомотивированных продавцов: тех, у кого проблемы с деньгами; кто покидает дом в связи с переездом; кто не хочет заниматься этим объектом; больных; тех, кто получает наследство; у кого есть юридические проблемы (будьте осторожны в этом случае и получите консультацию юриста. Можно заключить очень выгодные сделки, при условии, что вы будете управлять ими с умом, поскольку они имеют дополнительный риск, который нужно знать и управлять им); тех, кто разводится или кто делит компании или продает их. Существует много способов найти высокомотивированных продавцов, например бесплатные объявления в газетах или вы можете спросить агентов по недвижимости, друзей и знакомых, менеджеров банков, аукционов, бизнес-консультантов и юристов.
4. Решите, какую технику рычагов использовать, например деньги третьих лиц. Если у вас нет денег или кредитоспособности, вам нужны партнеры, которые смогут вам помочь. Но когда у вас в руках хорошая сделка, никогда не сложно найти человека, готового инвестировать и разделить прибыль. Даже самые богатые компании в мире нуждаются в партнерах для своей деятельности.
5. Делайте письменное предложение, никогда не заключайте устных соглашений. Получите юридическую консультацию или свяжитесь со мной для получения дополнительной информации о курсах и инвестициях в недвижимость.
6. Купите недвижимость без денег и перепродайте договор. Это абсолютно реально, хотя агенты по недвижимости часто даже не знают, что значит купить и продать договор, то есть заключить договор, в котором вы обязуетесь купить недвижимость (не оформляя ее на свое имя) и перепродать ее, не становясь ее владельцем. Это просто вопрос знаний: если вы думаете, что можете это сделать, то вы также найдете продавцов, готовых продать вам недвижимость, и покупателей, готовых ее купить.