Теперь давайте рассмотрим ограничивающие убеждения.
«Да, но не существует такого понятия, как 80 %-я или 100 %-я ипотека».
Изучите предложения всех доступных банков. Уверяю, вы встретите нужные предложения.
«Не существует таких сделок».
Это одно из ограничивающих убеждений, которое я слышу и от агентов по недвижимости, и от людей, которые зарабатывают этим на жизнь. Наш мозг – это кибернетическая система, и он отправляется на поиски того, о чем его просят.
То же самое происходит и с недвижимостью: если вы ищете выгодные предложения, ваш мозг будет настроен на их обнаружение. Вы начнете замечать, говорят ли люди о том, что вас интересует, чтобы понять, могут ли они быть потенциальными партнерами, или начнете читать объявления в газетах, или, проходя перед витриной с вывеской «продается», оцените, стоит ли звонить. Чтобы стать экспертом в каком-либо секторе или области, нужно совсем немного времени: достаточно взять один из этих бесплатных журналов и начать изучать стоимость однокомнатной квартиры, двухкомнатной квартиры, трехкомнатной квартиры и так далее. Необходимо знать, какова стоимость квадратного метра недвижимости в различных районах, и начинать делать предложения.
Правило номер один в инвестировании в недвижимость гласит: деньги делаются при покупке, а не при продаже. Недвижимость должна быть куплена со скидкой не менее 30 %.
Другое правило – делать предложения, то есть не соглашаться на то, что предлагают агентства и частные лица, а всегда вести переговоры, пытаясь получить лучшую цену.
Если запрашиваемая цена составляет 100, если я предлагаю 100 %, я получаю 100 %-е закрытие сделки. Если запрашиваемая цена составляет 100, а я предлагаю 90 %, я получаю 80 % шансов на закрытие сделки. Если я предложу 80 %, у меня будет около 20 % шансов заключить контракт. Предлагая 70 %, я получу 5 %-ю ставку закрытия сделки по покупке недвижимости. Поэтому не бойтесь: делайте предложения со скидкой не менее 30 %. Они будут отклонены в десяти случаях из 10. Но когда ваше предложение будет наконец принято, вы знаете, что это выгодная сделка.
Во многих языках слово «спекулянт» имеет негативный оттенок и означает того, кто наживается за счет кого-то другого. На самом деле спекулянт – очень важная фигура на любом рынке, поскольку его деятельность помогает успокоить цены и обеспечивает ликвидность рынка.
Как? Очень просто: спекулянт покупает по низкой цене, обычно увеличивает стоимость недвижимости и перепродает ее по цене немного ниже рыночной. Почему? Потому что для инвестора в недвижимость важны ROI и ROE. И чем быстрее он сможет продать недвижимость, тем выше будут расти эти два показателя. Поэтому спекулянт должен и хочет продать быстро. Рынок недвижимости поднимается не из-за спекулянтов, а из-за незрелых инвесторов, которые покупают дома с более низкой реальной стоимостью по любой цене, надеясь, что со временем они вырастут в цене.
Именно так происходит на фондовом рынке: когда масса входит в рынок, это означает, что пришло время выходить или менять стратегию.
Кроме того, спекулянт предлагает ликвидность, то есть делает неликвидный актив, например недвижимость, ликвидным, что выравнивает цены и позволяет избежать резких колебаний рынка.
Подумайте о том, что было бы, если бы существовали только люди, которые покупают недвижимость, чтобы жить в ней, и продают недвижимость только для того, чтобы купить другую. Рынок застопорится, а затраты будут неравными, потому что именно спекулянты ищут возможности там, где их нет, и тратят капитал на строительство, реконструкцию или изменение видов разрешенного использования недвижимости, чтобы сделать ее пригодной для жилья. Тем, кто не спекулирует, будет трудно продавать, если они не смогут найти покупателей, и если на рынке будет меньше спроса. Вполне справедливо, что спекулянт должен получать вознаграждение за эти две важные функции.
Хорошие сделки не ждут вас: их нужно искать; это работа, которая требует упорства и некоторой самоотдачи, но она дает Финансовую Свободу. Иметь деньги и посвятить себя получению новых доходов означает иметь больше времени и больше денег для улучшения качества нашей жизни и жизни наших близких. Нет никакого волшебства в том, чтобы искать и находить недвижимость со значительной скидкой от текущей рыночной стоимости. Например, я использую Интернет, бесплатные объявления, специализированные газеты по недвижимости, иногда агентов по недвижимости и очень часто получаю новости о людях, которые хотят избавиться от недвижимости. Или они даже не думали продавать, но, когда вы спрашиваете их, хотят ли они продать ее вам, соглашаются. Судебные аукционы или банкротства – еще один хороший способ ведения бизнеса. Вы также можете разместить в газетах объявления типа: «Частное лицо срочно выкупит квартиру или офис», и оставить свой номер телефона. Если с вами никто не связывается, попробуйте немного изменить текст и поэкспериментировать. Интернет и сайты недвижимости также являются прекрасной возможностью для определения потенциальной сделки.
Развивайте свои знания в области инвестиций в недвижимость прямо сейчас. Запишитесь на курс, который покажет вам, как это делается, и даст вам те знания об инвестициях в недвижимость, которые в противном случае вы получили бы благодаря многолетнему опыту.
13. Быстро разбогатеть: инвестирование в компании
Предприниматель – это тот, кто решает проблемы в обмен на прибыль. Так называемый problem solver. Если бы вам платили в зависимости от количества решенных вами проблем, то за какое количество проблем вы хотели бы отвечать?
Компании – это, на мой взгляд, самый быстрый способ заработать много денег. Но они также являются более сложной системой. На самом деле, хороший предприниматель должен обладать исключительными маркетинговыми, юридическими, финансовыми, коммерческими и коммуникативными навыками. Он должен быть лидером, управлять другими людьми, иметь представление о том, куда он хочет привести компанию. К счастью, всем этим навыкам можно научиться. При правильном использовании компания предоставляет огромные рычаги, именно поэтому богатые люди обычно являются предпринимателями.
Мы часто видели, как компании с одним-двумя сотрудниками взлетают и в течение короткого времени нанимают 100 или 200 человек, а инвестиции в несколько тысяч евро превращаются в капитал в миллионы евро.
В двух словах, компания начинается с инициативы одного человека или нескольких партнеров, которые имеют идеи для развития, капитал и готовы рисковать.
Идеи для раскручивания могут быть самыми разнообразными, и Интернет значительно расширил их диапазон. Они варьируются от относительно простых инициатив, когда новые предприниматели предлагают услуги, которые уже широко распространены на рынке и которые они ранее выполняли в качестве сотрудников других компаний, до инициатив, связанных с совершенно инновационными продуктами/услугами, для которых еще даже нет рынка: как, например, в моем случае. Когда я решил создать компанию по финансовому обучению, такой реальности на итальянском рынке до того момента не существовало. Самое большое преимущество в том, что я был первым и поэтому имел время, чтобы организовать себя и создать бренд. Недостаток в том, что не всегда легко создать спрос на совершенно новые продукты или услуги.
Поэтому для создания компании необходимо собрать три основополагающих элемента:
• люди – партнеры, которые решили создать компанию, предприниматели или предприниматель;
• идеи – что новая компания хочет предложить на рынке;
• капитал – первоначальные инвестиции, на которые компания может рассчитывать, поскольку они вносятся акционерами.
Эти три элемента, собранные вместе, создают цепь, которая будет находиться под напряжением, когда начнется деятельность. Сопротивление цепи равно сопротивлению самого слабого звена.
Операционные партнеры идеальной компании должны быть разными по личностным характеристикам, но иметь схожее социокультурное происхождение.
Компания должна состоять из трех операционных зон, которые совместно управляют основными секторами. Предпочтительно, чтобы финансирующий партнер (если он существует) не был операционным, чтобы не нарушать внутренний баланс между операционными партнерами. Три отдела делятся на тех, кто продает, тех, кто производит, и тех, кто контролирует.
Тот, кто продает, должен быть настроен на общение с людьми, оптимистичен, способен позитивно реагировать на неизбежные отказы (даже лучшие продавцы получают больше отказов, чем согласий), способен воздерживаться от обещаний клиентам, которые компания потом не сможет выполнить. Поэтому важна личная коммуникабельность и способность планировать стратегии продаж и маркетинга.
Тот, кто производит, должен обладать сильными техническими навыками и опытом, чтобы иметь возможность управлять производственным участком, будь то продукция или услуги. Он должен уметь управлять временем и ресурсами и обладать навыками менеджмента.
Тот, кто контролирует, должен направить свое внимание на сравнение затрат и прибыли от каждого вида деятельности компании. Его функция часто заключается в том, чтобы сдерживать (но не недальновидно) чрезмерный энтузиазм и стремление к расходованию средств коммерческого директора.
В Италии основной альтернативой акционерному капиталу в прошлом было финансирование со стороны банков. Сегодня, с глобализацией и появлением новых форм инвестирования (венчурный капитал, биржевые котировки и т. д.), проблема финансирования компании имеет и другие возможные выходы. Не все виды финансирования одинаковы, поскольку те, кто финансирует, имеют четкие цели по возврату своих инвестиций, которые могут не совпадать с целями акционеров.