ВАЖНО! Перед инвестициями в те или иные инструменты уточните у вашего брокера, какие из них вам доступны, исходя из вашей принадлежности к квалифицированному или неквалифицированному инвестору, а также какие требуются от вас действия, чтобы приобрести желаемые инструменты, если они вам недоступны по умолчанию (например, пройти тест либо подписать соответствующий документ, что вы понимаете риски).
Глава 12Недвижимость: только ли это квартира?
Предположим, вы не очень верите инструментам фондового рынка, либо они вам кажутся чересчур сложными, либо они у вас в портфеле уже есть и вы хотели бы диверсифицироваться. Тогда одним из возможных вариантов инвестиций для вас станет недвижимость. Недвижимость может стать как консервативным, так и умеренным или даже агрессивным инвестиционным инструментом. Давайте рассмотрим каждый из них подробнее.
Недвижимость для сдачи в аренду
Простейший вариант в этом случае – инвестировать в недвижимость с целью сдачи в аренду, чтобы получать регулярный доход. Это похоже на депозит или облигации, с той только разницей, что недвижимость обладает потенциалом роста цены, причем без ограничений. В умах очень многих существует теория о том, что недвижимость всегда растет в цене, особенно в Москве, но это не так (см. диагр. 12.1). Цена на недвижимость не всегда растет, а может даже падать, например в период кризиса. Эта же логика применима не только к России, но и к недвижимости в других странах.
Поэтому купить недвижимость с целью аренды – это как раз наиболее консервативный вариант вложений в данный класс активов, однако стоит учитывать, что объект может сдаваться с перебоями.
Диаграмма 12.1
Индекс стоимости жилья в Москве (в рублях) с сайта www.irn.ru
Доходность от сдачи в аренду бывает разной и сильно зависит от страны и конкретной ее части, вида недвижимости и других факторов, но обычно находится на уровне 3–5 % годовых в валюте чистыми либо около 5–6 % в рублях.
Основная идея стратегии – купить такой объект, который бы точно сдавался, а в идеале еще и имел потенциал роста цены. Это недвижимость рядом с крупными городами или непосредственно в них, причем в идеале города эти должны иметь качественное транспортное сообщение с другими городами страны и стран. Кроме того, уровень жизни в стране должен быть стабильным, выше среднего, чтобы у арендаторов были средства на съем жилья. Конечно, можно сделать ставку на покупку недвижимости, которая заселяется лицами, получающими пособия, либо вообще оплачивается местными властями, но в таком случае политика меняется: сегодня эти программы есть, а завтра они исчезнут. Если же вы покупаете недвижимость в стране и городе с хорошим уровнем жизни, то средства у арендаторов будут.
Перед покупкой недвижимости для сдачи изучите привычки местного населения: принято ли у них снимать либо сразу обзаводиться своим жильем? В Европе и США, например, до 70 % недвижимости арендуется, причем местные арендаторы не видят в этом проблемы, наоборот, так они ощущают свободу передвижения. Если же в стране или городе, где вы собираетесь покупать объект, почти все предпочитают иметь собственную недвижимость для жилья, то шансы того, что вы найдете арендаторов, невысоки.
Помимо этого, уточните ваши права в случае выселения жильцов и изменения условий договора. Бывает так, что выселение, даже если жилец не платит аренду, не так-то просто реализовать. Это может потребовать обращения в суд, судебных издержек и времени.
Если говорить о технологии сдачи в аренду, то перед покупкой изучите рынок управляющих компаний: насколько их деятельность лицензируется, давно ли они работают, сравните цены, запросите примеры отчетов об управляемых объектах, которые они высылают клиентам, а также полный список услуг (будут ли компании помогать с открытием счета, налогами, поиском жильцов, если текущие съедут и т. д.).
Дополнительно следует уточнить тонкости процедуры покупки и получения арендного дохода. Например, нужен ли будет счет в зарубежном банке, так как это может требовать от вас регулярной дополнительной отчетности в зависимости от страны, налоговым резидентом которой вы являетесь.
И только после всех вводных можно составить чек-лист всех расходов, посчитать ожидаемую доходность от аренды и либо покупать, либо искать более интересные варианты. Чек-лист вы найдете в конце главы.
Недвижимость в ипотеку для сдачи в аренду
Один из вариантов повысить доходность – это купить недвижимость, которую вы хотите сдавать, в ипотеку. Если у вас на родине нет свободной недвижимости, которую вы могли бы использовать в качестве залога, чтобы взять кредит под меньший процент для покупки новой недвижимости в другой стране, то ипотека берется в стране покупки недвижимости. В идеале, конечно, нужно выбирать вариант, в котором ставка по ипотеке была бы ниже, чем ожидаемая арендная доходность, а сам кредит не превышал бы 50–60 % от стоимости объекта. В этом случае ваша недвижимость, сданная в аренду, даже за вычетом платежа по ипотеке, будет создавать некоторый пассивный доход. А за счет того что ставка заемного капитала будет ниже стоимости аренды, доходность на вложенный капитал будет даже выше. Например, можно купить дом за 200 тыс. евро, который приносит арендный доход 5 % (10 тыс. евро в год). А можно вложить в дом свои 100 тыс., а оставшиеся 100 тыс. взять в кредит под 3 % на 10 лет. Тогда расчет будет следующим: арендная плата в год – 10 тыс., проценты по кредиту – 3 тыс., в итоге доход – 7 тыс. в год. На вложенные 100 тыс. это 7 % годовых. По истечении 10 лет кредита можно либо продать дом, либо переоформить кредит еще на 10 лет. Итого, такой вариант может принести как раз около 5–8 % годовых в чистой валюте.
Только в РФ пока такой вариант не слишком реален: ставка по ипотеке здесь будет выше арендной доходности, так что в лучшем случае аренда будет просто покрывать платеж по ипотеке, чтобы вам не приходилось ничего доплачивать.
Такой вариант инвестиций в недвижимость, конечно, имеет более высокий риск, чем покупка без заемного капитала, так как, если недвижимость не будет сдаваться в аренду, вам все равно придется выплачивать кредит.
Недвижимость в надежде на рост
Если вам мало арендной доходности, то можно пойти на риск и инвестировать в недвижимость с существенным потенциалом роста цены. Возможны следующие варианты:
• Покупка недвижимости на этапе строительства, возможно, даже с нуля, в надежде на потенциал роста цен после его окончания. В данном случае нужно тщательно проверять застройщика и страховую компанию, если в этой стране страхуется первоначальный взнос инвестора (как, например, в Великобритании). Нужно также проверять, имеется ли страхование профответственности у юристов, которые ведут сделку и проверяют объект, чтобы, если все же будет недострой, иметь дополнительную возможность компенсации (как, например, опять же в Великобритании).
• Покупка недвижимости с залогового аукциона либо в срочном порядке из-за неотложных нужд владельца или его неспособности выплатить кредит. Чтобы иметь доступ к подобным предложениям, необходимо уточнить, работает ли агентство недвижимости, с которым вы собираетесь сотрудничать, по этим направлениям. Причем сделать это нужно не просто на словах: пусть компания предоставит примеры, возможно, партнерские соглашения с банками по участию в залоговых аукционах и т. д.
• Покупка требующей ремонта недвижимости с целью сделать ремонт и продать ее дороже, чем совокупные затраты на приобретение и ремонт. В этом случае вам нужно уточнить, есть ли у риелторов проверенные подрядчики ремонтных работ, запросить примеры отремонтированных ими объектов, уточнить, давно ли они работают, в какой организационно-правовой форме (частных ремонтников, которым платят наличными, проверить нереально), как отследить затраты на ремонт. Важно также, чтобы риелторы могли предоставить вам полный спектр услуг, которые потребуются для проекта. Например, услуги архитектора, который знает еще и законы страны и города, чтобы не нарушить их и не произвести, например, несанкционированную перепланировку, в результате чего придется ее еще и отдельно согласовывать. При этом в подобных ситуациях существует вполне реальный риск так и не договориться. Для еще большей доходности можно после покупки недвижимости для ремонта, когда она уже будет готова, обратиться в банк и взять для нее кредит, на который приобрести новый объект для ремонта. Правда, кредит получится взять только в размере 50–60 % от оценочной стоимости, вряд ли больше. С другой стороны, если вы вложили своих 100 тыс., ремонт обошелся вам в 30 тыс., а финальный объект был оценен в 200 тыс., то вы можете в итоге вернуть свои 100 тыс. за счет кредита и вновь пустить их в работу. Однако в этом случае крайне важно полагаться на проверенных мастеров, чтобы ремонт был изначально грамотно и точно оценен, а потом качественно выполнен, а до этого нужно иметь хотя бы примерный прогноз стоимости объекта после ремонта, чтобы оценить рентабельность. Вы немного снизите риск, если купите дом, который можно частично сдавать на период ремонта, тогда финансирование будет частично идти из аренды.
В итоге, если вы следуете агрессивной стратегии, возможна доходность выше 20 % годовых, но есть и риск остаться в убытке или даже с недостроем.
Чек-лист и пороги входа[24].
Пороги входа при инвестировании в недвижимость зависят от страны и города. Можно найти варианты и за 20 тыс. долл., а в некоторых странах и за 200 тыс. ничего не найти.
Вне зависимости от бюджета для оценки рентабельности вложений в зарубежную недвижимость потребуется ответить на следующие вопросы:
• единовременные затраты на покупку объекта;
• ежегодные расходы на объект: содержание, ипотека (если есть), налоги и т. д.;