И, наконец, Джейкобс весьма убедительно подводит итог своим наблюдениям: «Чтобы обеспечить яркое разнообразие городских улиц и кварталов, необходимы четыре условия». Во-первых, район должен исполнять более одной основной функции: необходимо «близкое разнообразие функций, которые будут постоянно поддерживать друг друга и экономически, и социально». Во-вторых, кварталы по большей части должны быть короткими, чтобы люди имели возможность разнообразить свои маршруты и получать больше возможностей для взаимодействия. Короткие кварталы увеличивают полезную площадь улиц, что расширяет «пул экономического использования». Длинные кварталы, особенно там, где жилье отделено от бизнеса, приводят к появлению «угнетающе длинных, монотонных и темных участков – Великому царству скуки, с кричаще-яркими разрезами через большие интервалы. Это самый типичный пример неудачной планировки городских кварталов». В-третьих, в городских районах должны соседствовать дома разного возраста и состояния, что обеспечивает экономическое разнообразие. Джейкобс полагала, что более старые дома с низкой арендной платой будут доступны для людей с небольшими доходами, что даст новые возможности молодежи и начинающим предпринимателям. И, в-четвертых, в районе должна быть достаточно плотная концентрация людей. Это условие, по мнению Джейкобс, вытекало из первого требования – сочетания функций. В такой ситуации люди будут наполнять квартал в разное время суток. Выполнение этого условия зависит также от достаточной плотности жилья. Джейкобс указывала, что высокая плотность и перенаселение – это не одно и то же. «Перенаселение и высокая плотность жилья никогда не идут рука об руку». Планировщики городов должны добиться второй цели, не скатываясь к первой. Выполнение четырех условий ведет к обеспечению разнообразия и достижению успеха: успешные улицы порождают успешные кварталы, затем успешные районы, а из успешных районов создаются успешные города. Одно вытекает из другого. «Городское разнообразие допускает и стимулирует дальнейшее развитие разнообразия». Джейкобс не давала гарантий, но утверждала, что при выполнении этих четырех условий «городская жизнь получит наилучшие шансы».
Джейкобс стремилась открыть правила самоорганизации городов. Хотя это может показаться смешным, но подобное стремление можно сравнить с желанием понять образование коралловых рифов – огромных, сложных структур с поразительным разнообразием жизни. Риф вырастает постепенно, его создают тысячи крохотных простейших организмов, каждый из которых действует самостоятельно в соответствии с определенными стандартами развития и сочетания. Так постепенно создается большая живая структура. Чем больше количество видов и колоний кораллов, тем больше разнообразие жизни на рифе – тем больше разных креветок, рыб, голожаберных, ракообразных, моллюсков и прочих существ на нем обитает. Значительное разнообразие повышает функциональность и устойчивость рифа. Качество устойчивости вполне сопоставимо с данным Джейкобс определением «успешного» городского квартала – то есть «места, которое эффективно решает свои проблемы, не погибая под их грузом». «Неуспешный квартал – это место, которое не способно справиться со своими недостатками и проблемами, и чем больше таких проблем возникает, тем более беспомощным оказывается квартал». Как колонии кораллов формируют риф, так и кварталы не следует «рассматривать как нечто оторванное и самодостаточное», как небольшие городки, отделенные друг от друга зелеными поясами, как в городе-саде Говарда, городах с зелеными поясами децентралистов или Лучезарном городе Ле Корбюзье с его парками и дорогами. «Успешные кварталы – это не самостоятельные городские единицы. Они образуют физическую, социальную и экономическую ткань города – да, в небольшом масштабе, но ведь и волокна, образующие прочный канат, тоже невелики».
Книга «Смерть и жизнь великих американских городов» стала для многих звоночком пробуждения. Ее читали те, кто хотел понять, почему даже после затраченных миллиардов долларов городская модернизация только ухудшила «кризис городов», ничего не изменив к лучшему. Градостроители относились к Джейкобс пренебрежительно, считая ее в лучшем случае любительницей, а в худшем – взбесившейся домохозяйкой. Так, в 1962 году Льюис Мамфорд опубликовал в журнале New Yorker статью под названием «Домашние средства для лечения городского рака». В ней он называл Джейкобс «экспертом нового типа», «способной женщиной», которая «использовала свои глаза и, что заслуживает еще большего восхищения, свое сердце, чтобы оценить человеческие результаты крупномасштабного жилищного строительства». Но в то же время он писал, что Джейкобс не обладает ни квалификацией, ни необходимыми знаниями, чтобы критиковать научную экспертизу, проведенную профессионалами15. Со временем книга Джейкобс была переведена на шесть языков и напечатана тиражом 250 тысяч экземпляров16. Джейкобс начала глубокий диалог о причинах угасания центральных городов, что беспокоило не только американцев, но и жителей других стран мира. Эта тревога еще более усиливалась в связи с неконтролируемым повсеместным ростом пригородов. Особенно обострилась ситуация в «Солнечном поясе», который превратился в собрание метастатических городов-пригородов. Такое положение сложилось в Южной Калифорнии, Финиксе, Хьюстоне и Южной Флориде. Городская модернизация уже вызывала глубокие сомнения, и в сочетании с ними это явление породило целое движение против традиционного градостроительства. Для этого движения книга Джейкобс стала настольным руководством.
В Нью-Йорке имелись собственные проблемы. Бейсбольные команды Giants и Dodgers в 1957 году проиграли Калифорнии. Белое население покидало центр города, росла преступность, происходили забастовки. В 1965 году в городе полностью отключилось электричество. Финансовое положение Нью-Йорка было настолько плачевным, что в 1975 году город чуть было не стал банкротом. В такой обстановке аналитики и наблюдатели активно использовали представления Джейкобс о том, как живут и работают города и почему усилия градостроителей провалились. Примером таких действий может служить книга архитектора и градостроителя Оскара Ньюмена «Руководство по проектированию защищаемого пространства», вышедшая в 1972 году. В ней он развивал предложенную Джейкобс идею общественного наблюдения за происходящим на улицах и четкого разделения общественной и личной территории, создающего ощущение собственности и ответственности, необходимое для безопасности пространства. Более позитивные действия включали в себя празднование успехов города через разнообразие в музыке, кино и телевизионных шоу, подобных безумно популярной «Улице Сезам», которая вышла в 1969 году и представляла собой тот самый «уличный балет», о котором писала Джейкобс. В «Улице Сезам» живые люди в обстановке центра города взаимодействовали с забавными куклами, изображавшими пекаря, полисмена, повара и даже бездомных возле мусорных баков. Джейкобс дала толчок к квазиантропологическим исследованиям того, как работают города, через наблюдение их обитателей в реальных условиях.
Одним из наиболее значительных шагов в области дизайна и строительства ХХ века стало создание кондоминиумов17. Неудивительно, что их появление практически совпало с выходом книги Джейкобс. Бум пригородного строительства семейных домов пришелся на послевоенный период. Условия аренды делали плотную многоквартирную застройку труднодоступной в финансовом отношении. Аренда жилья потеряла свою привлекательность. Застройщикам нужен был иной вид владения собственностью, чтобы сделать крупные проекты привлекательными для жильцов-владельцев. Первый закон о владении отдельными квартирами при совместном владении общими пространствами, Закон о горизонтальной собственности, был принят в Пуэрто-Рико в 1958 году. Через два года адвокат из Солт-Лейк-Сити Кит Ромни (двоюродный брат кандидата в президенты от республиканской партии Митта Ромни) занимался делом клиента, который пытался построить многоквартирный дом. И тогда он решил добиться принятия аналогичного закона в Юте. Это он дал название новой форме домовладения – на эту идею его натолкнула увиденная на древнеримских развалинах надпись «Сondominio»[3]. Кит Ромни стал настоящим апостолом законов о кондоминиумах в других штатах. Застройщики и арендаторы с радостью приняли новое законодательство, которое позволяло бороться с «трущобами» без пользующейся федеральной поддержкой программы городской модернизации путем строительства более высоких и плотно заселенных домов. В 1961 году Федеральная администрация по вопросам жилья (FHA) начала страховать ипотеку на кондоминиумы. Новшество сразу же приобрело огромную популярность во Флориде и других местах, куда в холодную погоду с удовольствием перебирались жители северных городов. Вдоль побережья Мексиканского залива и на побережье Атлантики стали расти огромные жилые дома. К 1969 году кондоминиумы были легализованы во всех штатах. К 1970 году в Соединенных Штатах их насчитывалось 700 тысяч. Сегодня в них живет около 30 миллионов человек – то есть каждый пятый американец.
В 1965 году началось строительство невысоких кондоминиумов, уходящих своими корнями в построенный Чарлзом Муром в Северной Калифорнии Си-Ранч. Комплексы кондоминиумов превратились в извращенный вариант города-сада: миниатюрные псевдодеревни, повернутые спиной к улице и лицом к буколическому внутреннему пейзажу с тропинками, деревьями, газонами и всяческими парковыми прелестями типа фонтанов и скамеек. Главное достоинство подобных комплексов – их приватность, ограниченность доступа, замкнутость. Комплексы кондоминиумов успешно размножаются, и в этом отношении их можно уподобить колониям кораллов. Но, в отличие от кораллов, каждый кондоминиум не связан ни с другими, ни с окружающим его сообществом.
В архитектурной среде в этот момент происходила переоценка модернизма. Чарлза Мура считали «постмодернистом». Он осуждал веру модернистов в прогресс и отрицание архитектурного прошлого. Сам он стремился вернуть в архитектуру исторические формы и отсылки. Роберт Вентури, Дениз Скотт Браун и Стивен Изенур организовали собственный курс для студентов по изучению коммерческой застройки Лас-Вегаса. Они осуждали лозунг функционального модернизма «чем меньше, тем больше» (Мис ван дер Роэ), заменив его собственным «чем меньше, тем скучнее». Они призывали к возврату к обычной коммерческой архитектуре, утверждая, что «Мэйн-стрит – это почти хорошо». В начале 60-х годов в Беркли перебрался британский архитектор Кристофер Александер. Он разработал «генеративную грамматику», основанную на особенностях традиционных и местных построек. Эти элементы для строительства могли использовать даже неархитекторы. Его книга «Язык шаблонов» (1977) стала одной из самых хорошо продающихся книг по дизайну в истории. В 1979 году Александер выпустил вторую книгу, «Архитектура вне времени». Обе они стали основой нового, неотрадиционалистского движения, которое оказало влияние не только на строительство зданий, но и на жизнь сообществ и городов.