Экономика недвижимости — страница 5 из 17

В конце XIX – начале XX вв. активно происходил процесс кредитования под залог земельных участков, которые собирался приобрести ссудополучатель.

С 1922 по 1961 гг. в России действовал Гражданский кодекс РСФСР; в соответствии со ст. 85 залог – это право требования, оно позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение иска за счет стоимости заложенного имущества.

Регистрация недвижимости регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках Закона «Об исполнительном производстве».

В 1998 г. принят Федеральный закон «Об ипотеке».

Согласно ст. 2 вышеуказанного закона «Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом». Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров. Кредит – разновидность договора займа.

С возникновением Закона «О залоге недвижимости» появилась закладная ценная бумага, которая свободно обращается на рынке. Закладная ценная бумага является именной, она удостоверяет право владельца использовать ее по денежному обязательству, которое обеспечивает ипотека имущества, указанная в договоре об ипотеке, без представления иных доказательств существования обязательства и права залога.

15. Ипотека как способ обеспечения обязательств

Согласно Закону «Об ипотеке» (ст. 5) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Федерального закона;

2) предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предмет залога в ипотеке жилья должен соответствовать требованиям:

1) иметь отдельную от других домов или квартир кухню и санузел;

2) должно быть электрическое, паровое или газовое отопление, которое обеспечит подачу тепла в жилое помещение;

3) должен быть обеспечен горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

4) сантехническое оборудование, двери, окна и крыша должны иметь исправное состояние.

В договоре об ипотеке указывается предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора.

В договоре определяется предмет ипотеки с указанием наименования, место нахождения с описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации с того момента, с которого он вступает в силу. Договор должен быть нотариально удостоверен.

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Залог недвижимости обосабливается в отдельную категорию, которая получила название «ипотека». Преимущества недвижимости в качестве объекта залога по отношению к другим объектам залогового обеспечения состоят в следующем:

1) стоимость заложенной недвижимости может расти в зависимости от уровня инфляции;

2) хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств выступает реальная опасность потерять имущество.

Недвижимость можно использовать в качестве залога, если кредит долгосрочный и значительный по сумме, потому что недвижимость долговечна, а ее стоимость очень высока. Увеличение стоимости недвижимости может прогнозироваться.

Долгосрочный кредит предоставляется под залог с передачей залогодержателю заложенного имущества: драгоценных металлов и изделий из них, под залог надежных ценных бумаг, цена на которые отличается особой стабильностью. В мировой практике большинство долгосрочных кредитов выдается под залог недвижимого имущества. Ипотека становится наиболее приоритетным способом обеспечения исполнения обязательств в России.

16. Особенности ипотечного кредитования

Ипотека – это залог недвижимого имущества.

Ипотечный кредит – это кредит, который обеспечивается недвижимой собственностью.

Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

Создать систему ипотечного кредитования можно на основе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Состав первичного рынка ипотечного капитала: 1) кредиторы – они предоставляют заемный капитал; 2) заемщики-инвесторы, покупают недвижимость

для использования или инвестирования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок – это процесс купли-продажи закладных ценных бумаг, выпущенных на первичном рынке. Обеспечить первичных кредиторов возможностью реализовать первичную закладную ценную бумагу, а на полученный доход предоставить иной кредит на этом же рынке – это главная задача вторичного рынка ипотечного капитала.

Кредитор может распорядиться недвижимостью по своему усмотрению, если заемщик не возвращает кредит, в этом и состоит преимущество ипотечного кредитования. Недвижимость долговечна и ее цена стабильна.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, потому что стоимость недвижимости не отвечает финансовым возможностям потенциальных покупателей, но кредит, полученный на покупку недвижимости, может служить в качестве обеспечения – обязательства по его возврату.

Основной проблемой ипотечного кредитования выступает недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Источником долгосрочных средств могут стать вклады частных лиц.

В 1998 г. произошедший финансово-экономический кризис привел к уменьшению реальных доходов населения и обесценил их сбережения, способствовал оттоку частных вкладов в Сбербанк. Одной из проблем является оценка платежеспособности потенциального заемщика исходя из реальных доходов.

Официальные доходы потенциальных заемщиков невысоки, потому что доля теневого сектора экономики очень велика, это затрудняет коммерческими банками принимать решения по кредитованию. Хорошо продуманная государственная налоговая политика ипотечного кредитования населения позволит вывести реальные доходы из «тени».

Развитие системы ипотечного кредитования – основное направление устранения наблюдаемого дисбаланса высокой стоимости недвижимости и финансовых возможностей большей части населения. За счет ипотеки можно финансировать большинство операций, которые связаны с недвижимостью во многих странах. Долгосрочный кредит под низкий процент позволит ускорить процесс приобретения жилья населением. В настоящее время, население вынуждено очень долго откладывать денежные средства на приобретение жилья в полном объеме. Очень широко используются традиционные походы к оценке недвижимости при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость, при определении стоимости объектов, которые используются в качестве залога при предоставлении ипотечных кредитов.

17. Ипотека (залог) жилья

Процесс ипотеки регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ).

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде другом договоре, причинении вреда если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту