глава осталась в книге! Эта глава правда ОЧЕНЬ важна. Я прошу о малом: читай эту главу непредвзято, и если тебе не захочется инвестировать в недвижимость, то все хорошо. По крайней мере, я хотя бы попытался и теперь могу спать спокойно.
Я считаю, что лучшие инвестиции из всех – инвестиции в недвижимость. Никакие другие вложения не дадут тебе долгосрочную гарантию прибыли. Однако инвестировать в недвижимость не так легко. Ты не можешь инвестировать в недвижимость, просто нажав на несколько кнопок (как ты мог бы сделать, если бы торговал акциями). Такой вид инвестиций требует большого капитала – и это одна из причин, почему эти инвестиции отлично подходят для разработчиков ПО.
Признаюсь, я в данном случае немного предвзят: бо́льшую часть денег, заработанных мной за последние несколько лет, я получил с инвестиций в недвижимость. Но независимо от того, решишь ты инвестировать в недвижимость или нет, ты должен понимать, как работают инвестиции и какие возможности они могут предоставить.
К сожалению, если ты загуглишь что-то вроде «как инвестировать в недвижимость», то ты найдешь много недостоверной информации, обещающей легкий и быстрый заработок. В этой главе я развенчаю несколько мифов об инвестировании, а также дам несколько практических советов, как начать.
Ты можешь снова просить меня: «Зачем ты включил эту главу в книгу?» Ну, в течение всей своей карьеры я получал много вопросов от коллег, как начать инвестировать в недвижимость. По сравнению с другими профессиями разработчики ПО получают довольно высокие зарплаты, так что они могут извлечь свою выгоду от инвестирования в недвижимость. И мне кажется, что ты будешь весьма благодарен мне в будущем, если я сейчас расскажу тебе об инвестициях в недвижимость и дам несколько советов, чтобы начать.
Я понимаю, что я не смогу раскрыть такую большую тему в одной короткой главе, но я постараюсь рассказать тебе основы, а дальше ты сможешь продолжить самостоятельное изучение, если тема инвестиций тебя заинтересует.
Прежде чем мы углубимся в тему инвестирования в недвижимость, давай я отвечу на самый важный вопрос: а почему именно в недвижимость? Разве это хороший вариант, учитывая то, что эти инвестиции сложны для начинающих и требуют больших вложений?
Это может прозвучать безрассудно, но главная причина – это стабильность. Ты можешь скептически относиться к моему высказыванию, ведь ты много раз видел колебания цен на недвижимость, но позволь мне объяснить.
Хотя цены на недвижимость могут сильно колебаться, я рекомендую инвестировать в недвижимость, которую после можно будет сдавать в аренду. В будущем ты начнешь получать стабильный доход с аренды.
Цены на аренду помещения колеблются не так сильно, так что ты в любом случае будешь в выигрыше. Пока ты можешь получить на недвижимость кредит с фиксированной процентной ставкой, эта недвижимость стабильна с точки зрения дохода, который она приносит. Я пережил один из самых трудных периодов в истории недвижимости, практически ничего не потеряв.
Инвестиции в недвижимость – один из самых безопасных видов инвестиций, где риск потерять деньги меньше всего и где дается кредитное плечо. Ты не сможешь взять кредит на покупку пакета акций, где ты вложишь только 10 %, а банк – все 90 %. Однако в сфере инвестиций в недвижимость такое случается каждый день. Ты даже можешь получить кредит без первоначального взноса, но это не лучшая идея.
Но везде есть свои риски. И бо́льшую часть рисков несет сам банк, если залог кредита – недвижимость. Давай рассмотрим несколько примеров.
Предположим, что ты покупаешь недвижимость за $100 000 и начинаешь сдавать ее в аренду. Ты получаешь кредит в банке, покрывающий 90 % от стоимости недвижимости, а также вносишь первоначальный взнос в размере 10 %. Твое имущество называется «колеблющимся», так как все расходы, включая кредитные взносы, налоги и страхование, покрываются доходом с аренды. В таком случае мы понимаем, что весь доход с аренды уходит на покрытие затрат, а дополнительного дохода нет или он очень мал.
Хорошо, если ты окажешься в такой ситуации. Если ты берешь кредит на 30 лет, то через 30 лет твои инвестиции в размере $10 000 будут стоить как минимум $100 000 из-за роста цен. Жильцы твоей съемной квартиры будут оплачивать тебе кредит, а ты получишь недвижимость бесплатно – по-моему, это очень хорошая сделка.
Но все может стать еще лучше. Твои инвестиции помогут тебе извлечь выгоду вне зависимости от изменения цен на недвижимость. Не исключено, что цены на недвижимость вырастут на 10 % за два года.
Давай предположим, что стоимость твоей недвижимости за два года увеличилась до $110 000, то есть на 10 %. Как думаешь, какой доход ты будешь получать с инвестиций?
Многие люди отвечают мне, что доход увеличится на 10 %, но это не так. Если бы ты в этот момент продал недвижимость, то ты получил бы $110 000. Вычти из этого оставшуюся сумму, которую нужно выплатить по кредиту. Давай предположим, что тебе нужно выплатить еще $90 000. На руках у тебя будет только $20 000. Твои первоначальные инвестиции в размере $10 000 превратились в $20 000. Эффективность твоих инвестиций равна 100 %, или 50 % в год. Ты когда-нибудь слышал, чтобы кто-то получал такую прибыль на фондовом рынке?
Сила кредитного плеча позволяет тебе получать высокую прибыль с минимального роста цен. А так как залог – это сама недвижимость, то все, что ты можешь потерять, – это первоначальный взнос. Хотя существует и такое понятие, как решение суда о взыскании остатка долга по реализации обеспечения, но если ты работаешь с недвижимостью, то игнорируй это.
А теперь пара слов об инфляции. Помнишь, мы говорили, что в случае инфляции уменьшится не только сумма твоих долгов, но и стоимость твоих денег на банковском счете? Инвестиции в недвижимость – лучшая защита, или хедж, от инфляции.
Если случается период высокой инфляции, а у тебя есть кредит на недвижимость, то ценность твоих денег на банковском счете и сумма кредита снизятся; в то же время стоимость недвижимости и аренды возрастут. Что же это значит?
В качестве примера возьмем недвижимость за $100 000. Предположим, что арендная плата составляет $1000 в месяц, а выплаты по кредиту и другие расходы, включая налоги и страховку, тоже составляют $1000. Как мы уже говорили ранее, твое имущество является колеблющимся. Но если начнется инфляция, то она «съест» часть твоей зарплаты, счет в банке и… повысит стоимость аренды. Ты будешь получать $1200 с аренды, при этом твои расходы останутся на уровне $1000 в месяц. Теперь у тебя есть дополнительный доход в $200, которые компенсируют некоторые негативные последствия инфляции.
Во время инфляции стоимость на недвижимость всегда возрастает. Это не настоящее повышение цены, так как во время инфляции просто обесценивается доллар, но оно действует как хедж. Чем слабее доллар, тем выше цена недвижимости, так как она оценивается в долларах.
Подведу итог и отвечу, почему же инвестиции в недвижимость – лучший вариант? Потому что если ты покупаешь недвижимость в кредит и сдаешь ее в аренду, то ты будешь получать стабильный доход. При этом ты можешь использовать банковские деньги для покупки большей части недвижимости. Когда все остальные будут страдать от инфляции, благодаря инвестициям в недвижимость ты сможешь извлечь из нее выгоду.
Возможно, сейчас ты заинтересовался идеей инвестирования в недвижимость, хотя все еще немного скептичен на этот счет: я пообещал тебе золотые горы, но не рассказал, как достичь такого успеха. К сожалению, я не могу дать тебе пошаговое руководство – глава слишком короткая, – но я расскажу тебе, как работает сам процесс инвестирования и как начать.
Разумные инвестиции в недвижимость начинаются с понимания того, что такие инвестиции долгосрочные. Если ты думаешь, что ты быстро разбогатеешь, просто перепродавая недвижимость или покупая заложенную недвижимость за копейки, то я вынужден тебя разочаровать. Ты просто будешь заниматься спекуляциями, и тебя не ждет ничего хорошего.
В этом мире ничего не дается просто так. Чтобы получать доход от инвестиций в недвижимость, тебе потребуются терпение, усердие и много времени. Когда я покупаю недвижимость, я ожидаю получать прибыль через 20–30 лет. Я знаю, что если я куплю недвижимость и начну сдавать ее, то недвижимость окупит себя через 30 лет. Это все, на что я рассчитываю, а все остальное – лишь небольшой бонус.
Общая стратегия заключается в том, что тебе нужно покупать недвижимость, которую можно сдавать в аренду и получать доход, и финансировать ее с помощью кредитных денег на 30 лет. Эта стратегия предусматривает небольшой риск и большой доход, если ты купишь недвижимость, и цены внезапно вырастут; однако нет никакой гарантии, что недвижимость будет в твоей собственности через 30 лет.
Первый шаг в этой стратегии – изучение рынка. Больше всего ты зарабатываешь, когда покупаешь недвижимость, а не продаешь ее. Чем лучше сделку ты сможешь заключить, тем в лучшей позиции у тебя получится начать. Помнишь, мы говорили, что фондовый рынок довольно ликвиден? Ну, рынка недвижимости это не касается. Ликвидный рынок обычно довольно эффективен. Это означает, что на рынке не будет возникать ситуаций, когда будет образовываться неравенство цен.
Однако рынок недвижимости неликвиден, так что цены могут сильно разниться. Цену акции может узнать каждый в любой удобный момент. Она не изменяется. Ты можешь говорить, что акции переоценены или недооценены, но котировка всегда отражает реальную стоимость акции.
С недвижимостью все иначе. Сколько стоит этот дом? Кто-нибудь знает? Десять оценщиков проведут оценку одного и того же дома, и каждый из них назовет свою сумму. А если информации о похожих сделках нет, то разница в ценах может быть огромной.
Что это значит для тебя? Ну, если ты будешь достаточно умен и усерден, то ты сможешь купить недвижимость по сниженной цене. Тебе просто надо научиться распознавать успешные сделки и научиться их заключать.